【Single Family Home vs. Townhouse/Condo，以及成交案例@ Willow Glen】
考量增值的可能性以及今年春季以来的跌幅，Single Family Home 绝对是现今市场上最佳投资标的。
即便如此，一个历久不衰的论战依旧持续。
传统上认定优质区域中的Townhouse和Condo，比之于次一级区域中的Single Family Home，两者怎么选择？
尤其是有小孩的家庭，更常面临这样的思考困境——实务上，这未必得是二选一，通常我们会有更多选择。
但我们就当作是二选一吧。
如果把问题具体化，那么买家的轮廓可能是这样：购屋预算介于150万到250万之间，心中考虑Burlingame/Los Altos/Cupertino的Townhouse或Condo，对比于San Mateo/Redwood City/Santa Clara的Single Family Home。
要回答这个问题，至少要对两者的「居住环境」和「增值幅度」有一定的理解。
其中比较直观的是「居住环境」，多走访几次并且试着想象居住情况：Single Family Home 有前后院（对有些人来说打理前后院反而麻烦）、邻居间比较不会互相干扰（对有些人说反而没有安全感）、对土地与建筑利用的自由度等等…
基本上来回思考几次，对照自己的生活习性，心里多少有谱。
反而，我比较想说的是「增值幅度」，这当中有一个很大的误区，甚至就在命题之中。
命题中没有划分Townhouse或Condo的「屋龄」。然而，「屋龄」却是影响Townhouse或Condo增值最重要的因素之一。
即便再好的区域，Townhouse或Condo在性质上就是集合式住宅，换言之，治本的修缮肯定做不了。并且Townhouse或Condo超过一定屋龄，HOA费用就到了买家却步的程度。
于是，极端的案例就会是以下的情况：几十年的Townhouse或Condo住了几年后想卖，问题是房屋又老了几岁，HOA多半也涨了（但多半管理更差了），这时候放到市场上卖，当然又更难卖（记得你并没有土地拥有权，而建物只会折旧），于是放几十天是常有的事，最后可能得降价求售，那么加上仲介费和这些年缴的Property Tax/Interest，算一算恐怕还没赚（相信我，到时候房屋卖掉就万幸）。
这就是为什么我绝对会提醒买家，如果有选择，要买Townhouse/Condo，一定要注意屋龄。
（好吧，我知道Agent多半不提这件事，毕竟到时候UGIG（You gone, I gone.），现在钱先到手比较重要。）
光是以上这件事，恐怕就得重新思考买房策略。
我也知道，这样的家庭多半还考量学区。事实上，很多人是为了学区，才去买某些区域的Townhouse/Condo。但我也知道另一件事，以15年的跨度来说，Single Family Home与Townhouse/Condo的涨幅差距，绝对够两个小孩念私校。
（我不是鼓吹念私校，只是会做上述考量之人，多数认为私校的教育更好）
于是，问题又回到，Single Family Home与Townhouse/Condo的居住环境之比较。
说了这么多，我也不是一定要你买次一区域的Single Family Home，而是给你一些人不愿让你知道的实况，希望你纳入思考。
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最近这个成交案例，回想起来，当初和买家有过Townhouse/Condo vs. Single Family Home的讨论，经过一次次走访，买家对Single Family Home的意向逐渐坚定（应该吧？！）。
买家其实不怕住屋况稍差的房屋，只要将来有足够的扩充性和增值性。
讲白一点，就是要买一定土地面积以上的Single Family Home，而且我们得买在「趋势上」的区域。
Willow Glen就是属于这样的区域，详情可以翻阅我之前的文章（你还是得避开一些Red Flag）。
而我们买的区域，位于Pine Ave和Curtner Ave 之间，行家大概知道这约略是Booksin Elementary 学区，这一区三、四百万的房屋所在多有。
而这一栋房屋，隔壁和斜对面就是350万，对面隔了三间的房屋，最近也是标价350 万。
我们没有350万，但是我们可以选择用半价，买这个区域中最不起眼的那栋——豪宅区中最不起眼的房屋，从增值的角度来看，是最可口的交易。
事实上，建商也知道这是一个好Deal，多次跟屋主出价，价格也比我们高得多，屋主就是不卖，这可是祖母留下来的房屋。
于是，我们写了一封信，一封屋主愿意降价10万卖给我们的信。
从这里开始，我要说两件事。
其一，卖方看不看信，是卖方的自由；然而买方写不写信，却是买方的选择。
客户的角色不同，Agent自然要给予不同的建议——买方Agent有机会写信动之以情却阻止客户，事实上是失职。
其二，我最近跟一个Palo Alto的住户交流。他们的买房经历，也是屋主情感上认定他们值得这栋房屋，才不惜低于市场价卖出。
情感没有区域之别。
以上，刚好回答我Inbox里躺着的那个讯息：“有人卖房不要最高价？”
我的回应是，你怎么看待房屋，映照的是你的思维，但不代表所有人就这么看。
回到这栋房屋，我心里其实是很矛盾的，既开心又惆怅，因为每次和这对客户看房都很开心，充斥各种我们这一代的玩笑，而这一切，随着他们买到房而结束。
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478