亚洲来的买家，尤其是在中国、香港、台湾、新加坡、马来西亚和印度尼西亚等地，曾经有过买房经验的客户，多半把亚州的房地产观念套用到美国旧金山湾区硅谷，这很正常，我也习惯了，毕竟透过耐心解释，客户总是能了解其中差异。不过身为房仲，与相同背景的客户合作多了，我就发现有些疑问是大家共有的，那么，就干脆依照想在美国硅谷买房！老爸老妈的硅谷房地产入门 之一 这篇文章的理念，也写一篇文章释疑，希望买家能做到基本程度的安心。
还没有阅读上篇的人，请阅读 想在美国硅谷买房！老爸老妈的硅谷房地产入门 之一。
这篇文章是由我，林久禾，亲自撰写，并非网络上转载、没有出处的文章。
制度与权状
观念一 实坪制
许多中港台客户实际来看房，总是会惊呼1100平方呎 (约相当于31坪) 的房屋怎么看起来这么大 ！其实，故事是这样的…
在亚洲某些地区，所购入房地产的面积，和实际居住的面积，其实是不一致的。比方说建商说这一户面积是40坪，并不代表你的室内居家面积就是40坪，这40坪涵盖了其他公共设施，比方说电梯、楼梯、阳台、遮雨棚等等，也就是说，实际上真正的居家面积可能只有30坪。而这样的现象多见于中港台三地，因而产生一个专有名词，叫做公设比，也就是室内坪数与公共设施面积的比例，这个情况讲得正式一点，叫做买卖上公设需要计价，台湾的情况尤其严重，有些建案的公设比甚至高达 50%。
而在美国旧金山湾区硅谷，采用的其实是实坪制，一个1200平方呎的房屋，室内居家面积就是1200平方呎的房屋，其他诸如公共区域、车库、甚至日光室（sun room）等等，都不计入实际居家面积。
这也难怪客户会惊讶，因为平常看到的都是被阉割过的面积，而在美国，31坪就是货真价实的31坪啊！(坪与平方呎的换算：1坪 = 35.58 平方呎)
观念二 产权权状
「唉…我儿子被骗啦！第一次买房，钱都给了，却连房屋权状都拿不到！气死我了！」这其实是最有趣的部份，但是不知情可能会搥心肝误以为自己被骗！
在亚洲，基本上证明房屋所有权的文件上，上方会用极大的字体写上房地产所有证、土地所有权状等字样，且多半是由政府单位出具文件，并附有红色章印。
而在美国旧金山湾区硅谷 （事实上，美国加州都是采用同一套体系），欲证明所有权，使用的文件叫做Deed，准确地来说，Deed 证明的是产权的转移，而非产权属于谁，但无论如何，Deed 就可以证明所有权，而且可以出具证明的单位，可以是叫做Title and Escrow Company的私人公司，而且Deed这个文件长相平凡无奇，上面既无钢印或水印，也只有黑色墨水，保存上可采用电子形式，没有所谓正本，Google一下Grand Deed、Deed Of Trust就可以大略知道其格式。
容不容易被盗用、冒用？老实说以美国社会信任体系之坚实、追溯拥有权管道之透明，甚少听到相关案例。 倒是有许多亚洲来的买家不明就里，房屋过户后拿到一张平凡无奇的影印纸，以为被骗。甚至有同事遭遇被客户家中长辈破口大骂的误会。
补充说明，美国房地产拥有者，其名下有哪些房屋，是公开信息。
关于房屋本身
观念三 房屋建材与民宅型态
在硅谷，建造民宅会用到大量的木材，反倒是钢筋和水泥，多半只有在建造地基时会用到。简单说，民用住宅都是木造建筑。加州的木造房建构精实，又有得天独厚的气候环境，只要遵循适当保养方式，房屋并不易损坏。当然需特别注意白蚁侵蚀问题，这在买房前的房屋报告里，都会说明。
民宅型态上，主要分为两种：其一叫做 Single Family Home，看起来就像是平房，有前庭有后院，一般来说价格较高；
其二是集合式住宅，集合式住宅在外观上又分联排别墅（Townhouse） 和公寓（Condo，本地常称康斗）。联排别墅从地下室一直到二楼、甚至三楼都是属于一户所拥有，不过，左右两侧的墙壁和邻居是共造共享的，所以，如果你在两侧的墙壁打洞，是会通到邻居家里的。而公寓，就像一般亚洲的公寓一般，一户的楼上楼下都有邻居。
观念四 关于坐北朝南
坐北朝南这个词我想来自亚洲的买家都不陌生，这是老祖宗的智慧，用意在于使住宅最大程度地吸纳阳光。不过，我常跟客户说，这一点来到旧金山湾区硅谷置产要修正，有其原因。
为什么我这么说？
如果你仔细观察，你会发现传统中式建筑的正面，多半是主要厅堂 — 一个住宅里面接待客人最气派的空间，当然需要大量的天然采光，以北半球来说，房屋坐北朝南，比较能达到这个目的。
那么我们来观察旧金山湾区硅谷，常见的平房建筑形态，请看下面几张照片。
发现什么了吗？
你会发现美式建筑，进出口玄关处狭窄，而面向街道的建筑空间，有很大一部分是车库的车门，如果依照坐北朝南的位向买房，享受最多日光浴的就是你家里的车库闸门。
再说，美式生活的主要户外活动空间是在后院，有很多人在美国买房，依据的可是下午的时候，阳光可以照射后院呢。所以我都会跟客户说，我们去看看房屋内部实际的空间是怎么设计的，依据你们的生活型态，再来决定该房屋的采光是否合理吧。
观念五 几十年的老房屋
「林先生你是跟我开玩笑吧！我大老远从香港来看房，怎么给我看的房屋都是二、三十年的房屋啊」…
如果他们看的是平房 (Single Family Home)，上面这句话可以改成五十年、六十年、七十年…
前面提到，加州的木造房建构精实，在旧金山你甚至可以看到百年老房屹立不摇；实务上，硅谷的房屋建筑结构如果没有问题，剩下的工作就是内部装潢，所以在硅谷你就会看到，建筑年代久远的房屋内部一直与时俱进翻新。
我们直接用图片说明吧。
屋龄70 年的平房
另一幢屋龄70年的平房
屋龄 50 年的Condo
事实上，早期的建筑结构更精实，近年由于市场涨幅飞快，建商为求尽快出售房屋好进行下一个建案，建屋质量不若过去几十年。
交易实务
观念六：房屋报告
一般在美国旧金山湾区硅谷买房之前，出价之前都会有一份报告，揭露该房屋的各项信息，或者可以制定合约，要求进入合约后，聘请第三方检验专家检验房屋，这在亚洲是没有的。有些无良的地产经纪，看准亚洲买家缺乏这方面的知识，刻意隐瞒房屋报告的重要性。我就曾遇过其他地区的经纪人，直接请客户在报告上荧光笔标记处签名，还说这些都不重要，令人傻眼。
观念七：交易流程
整体而言，找一个可以信赖的经纪人是最重要的一环。流程上，请阅读这篇文章：硅谷购买房屋 10 步骤完全教学。有些来自亚洲的买家，使用全现金买房，并不需要贷款，这方面就要注意税务问题，需要询问税务专家，好的经纪人多半可以代为转介。
观念八：专业分工
在美国旧金山湾区硅谷，买卖房屋是相当专业的工作，可能的话，把地产经纪人视为统筹整个买房计划的项目经理，应该是比较好的切入点。怎么说呢，买房不免碰到税务问题，如上所述，税务问题，应该要询问税务专家；那么房屋所有权的规画呢？是不是也要找产权律师咨询？如果要贷款，更要找可以信赖的贷款经纪人；如果要作物业管理，那也要找精明的Property Manager；更别提如果还要装潢或加建，建筑师、土地测量师、结构工程师、工程团队可都是要找对的人的。以上都不是单一地产经纪人可以回答问题、可以独自执行的工作，好的经纪人应该是要可以找到对的人来做这些事的。
（坦白说吧，无良的经纪人也可以搞得很随便，我只能说物以类聚，随便的经纪人伴随的就是随便的贷款经纪人、随便的装修团队、随便的会计师…买卖房屋这么大的事情，若要随便那也是由人了）
看完以上 8 个观念，希望你能对硅谷，或者说硅谷，置产更有概念。最后提醒，美国是个法治国家，尤其近年湾区硅谷华人买房是大宗，不再是监管机构可以睁一只眼闭一只眼，或者力有未逮的族群，有些台面下不合法的手段，就不要想了吧。
作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房产经纪人。第一张图片CC 0 License，其他图片则为Listing Agent 拥有版权。
我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。
我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。
她曾经对我说过一句话 —
“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”
写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。
林久禾 DRE#02007082
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