出价使用 Preemptive Offer，你真的有赚到？

Preemptive的利与弊取决于成交价。

最近在Facebook上有几篇帖子都提到了Preemptive，在私信或来信中有人讨论，我想干脆总结一下回应。

首先，你所追求的目标房屋，是否与你建立出价基准的房屋群存在相似性，或者实际上存在不可逆转的差异（比如后院是否靠近停车场、是否邻近商业区、是否在洪水区等）。这样才能进行 Apple to Apple 的定价，也只是房地产经纪人的基本技能。

如果满足以上前提，那么 Preemptive 的利与弊取决于成交价，而不是「避开竞争」这种没有比较基准的 Sales Script。

这么说吧，土地 6000 呎、室内面积 2000 呎以下的 Single Family Home，在 Belmont 以 300万的 Preemptive Offer出价、在 Sunnyvale 以 350万出价、在 Palo Alto 以 400万出价，99%的情况下你当然可以「避开竞争」，卖方也乐意接受，但从财务角度来看，这可能不是一笔太好的交易。如果你打算这么做，可能也不太需要 Realtor。

Preemptive 才能称得上成功，最好是低于市价-这只有少数情况会成功，例如Listing Agent 并非本地人，不了解市价。

第二好的情况是，比同一天竞争后的价格低，这也算是一笔好交易。

第三种情况是，Preemptive 比同一天竞争后的价格高。

在第三种情况下，只有一种情景对买方有利：买方预判某段时间内的涨幅，将超过当前的加价。例如，我估计三个月内房市会涨 20%，那么比市价高 10%是合理的（当然这并不容易，也没有人能够保证。其中一种思路是根据一座房屋对应的买家数量，用供需来判断房屋消耗速率，从而预测短期涨幅，当然还有其他手段或领先指标，以后再说）。

要不是以上三种成交情况，要么是 Realtor贪图速成钱，这是良知问题；要么是判断错误，这是能力问题。不用太神化 Preemptive — 今年看到太多案例，Preemptive 价格从三个月或六个月后来看，变成了一个山顶。

那当然了，如果情感上你真的、真的很爱这座房屋，make him an offer that he can't refuse 那就是另一回事，不在财务或投资的讨论范围内。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷卖房—当经纪人被问到：「你怎么选择帮你卖房的经纪人？」

Photo by Tatiana Syrikova from Pexels

这一个奇怪的标题，源自于好友打算卖掉西雅图的房屋，征询我的意见。然而他不要我直接推荐当地的房地产经纪人，而是问我：“如果你要卖掉自己的房屋，会怎么挑选房产经纪人？”

这是换位思考。我想了想，回答三个关键—

「时间充足」、「立场一致」、「独特之处」。

我发现，这在湾区、加州、甚至美国各处都适用，于是写了这篇文章，阐述如下。

要我挑选帮自己卖房的房地产经纪人，我会向候选 Agent 提出以下几个问题。

1、他可以投入多少时间在这个案件上

卖房要处理的事情不少，从各种文件的准备、签订、揭露，都需要认真检视，一处小细节没注意到，可能就有严重后果；房屋的准备上，如果屋主要做装修，那么装修风格是否贴近市场装况前缘、与师傅之间的沟通、盯场监工、处理突发状况，甚至包含各种材料的比价等等；营销上，策略如何拟定、文案如何撰写、各式广告发布在哪些渠道等等；以及收到出价后的谈判、斡旋 …而这些只是梗概。

于是，Agent 在卖房上投入的时间不足，就会导致卖房成效不佳。所以，兼职而非全职的 Agent，我们多半是不考虑的；另一种情况是，案件数量太多的 Agent，导致他无法专注在你的案件上，甚至损害你的权益。

2、立场设置上，他的利益是否与你一致

这部分要断定一个 Agent 在交易中，是不是把客户的利益放在自己之上。Agent 其实是可以选择其利益是否要与客户趋于一致的，只是他有没有揭露而已。

举 「Double-Ending」 这种案例最容易懂。 Double-Ending 是一位 Agent 在同一个交易中，既代表卖方，也代表买方，这在美国的许多州是违法的，不过在加州却是合法的。

Double-Ending 对 Agent 有什么好处呢？他可以一次赚到两倍的钱；甚至有些 Agent 在签约时为了说服屋主让 Agent 有 Double-Ending 的权利，不惜提供一些折扣给屋主。

然而，Double-Ending 却大大损害屋主卖房的利益。比方说，在 Double-Ending 的情况下，如果你跟你的 Agent 透露：“房屋卖到 200 万我就满意”，那么，你的 Agent 是可以告知买方你的价格的，至无疑是泄漏你的底牌，但是，Agent 并没有违规（记得你同意 Agent 做 Double-Ending 吗？）

更大的问题在于，许多 Agent 在签约时，刻意不提这件事，或是被询及时，说其他 Agent 都这样做（当然不是）。 也就是说，这位 Agent 意欲做 Double-Ending，所以在签约 （设置立场）之前，不告知你这部分的风险，也刻意不做利益回避。

3、产品或营销上，他有没有特别之处？

卖房最重要的两件事：把房屋处理好（产品），然后让人知道房屋在卖（营销）。

卖房前要先装潢、要找人做摆饰、要找专业摄影师、要把房屋放在 MLS 上宣传、房屋外要放传单、要摆牌子（Yard Sign）

问题是，上述事项每一个 Agent 都会。

所以，你该问的是，身为 Agent，他有何特别之处？

或许他能找到便宜的师傅来降低装潢成本；或许他很明白哪些部件不需要装潢也可以达到同样效果；他怎么招揽潜在买家？打广告怎么打？是有效还是无效的广告（在电视频道打广告 — 现在谁还在看电视买房？）

以上三个问题，是换位思考下得出的结论。用这个标准检视自己的记录，自信是没有对不起过往客户的。也希望对你有帮助。

如果你对卖房有进一步兴趣，想找我聊聊，那么可以留讯息给我 或是填写免费咨询单，也可以看看客户对我的评价推荐。

作者：林久禾，旧金山湾区矽谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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硅谷买房不读报告？六大潜在损失在这里！(上)

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就在刚刚，我又看完了一份房屋揭露报告 (Disclosure)，掩卷沉思，深深感叹报告提供的讯息实在不少。想起一个曾在外州买房的朋友跟我说，当时她的经纪人是这样跟她「解说」报告的：经纪人把整份报告递给她，说：「这些都不重要，你只要在我画荧光笔的地方签名就好了！」

我知道，有些人被教育成「报告无用论」的信徒。不过，我也知道，大家都爱省钱，那么，我来跟大家讲一下，在买房时，如果你读了以下几个报告(包含Report、Affidavit和Notice)，你可能可以省多少钱吧！

 

1.    NHD Expert's Report

NHD 全称 Natural Hazards Disclosure，信息来自诸如县级和市级数据库，里面叙述这幢房屋周遭的潜在天然灾害风险，包括洪水区、地震区、土壤液化区等等，并且提供应对措施。

举个例子，假设报告里叙述，这栋房屋位在Landslide区域，但你却没有读报告，还觉得是个好的Deal，那么不就亏大了吗？顺带一提，加州的TDS (Transaction Disclosure Statement) 法规就是因为买方遭遇的Landslide问题，上告法庭，从而制定的。

可避免潜在财务损失：美金数万元至数十万元。

 

2.    Roof Inspection Report

美国的民宅，并非像是现代华人区的水泥建筑，而是木造房屋。为了因应排水、结构等需求，民宅屋顶工学在美国可是一门显学。由于使用材质、工法不同，屋顶年限从百年到数年都有。而换屋顶当然也就是一笔很大的支出。

要了解屋顶的情况，就要读 Roof Inspection Report。此报告并非在每一个房屋的 Disclosure 里面都会附上，但是如果有附上，那是一定要看的！Roof Inspection Report 多半会附上照片及批注，是相对容易阅读的报告。

假设你读到该房屋的屋顶使用年限将至，是不是就是一个很好的价格谈判筹码呢？尽管现在的市况可能不允许，但至少你心里有个准备，知道要花上一笔钱来装修屋顶。

可避免潜在财务损失：美金数万元。

 

3. Termite Report

Termite Report 里面，叙述这栋房屋是否有遭受白蚁侵袭，如果有的话，又在房屋的哪些地方。如同其他报告，Termite Report 也会详述报告的限制，以及哪里堆放了杂物，导致无法确认该区域的情况等等，如果想要读Termite Report，可以参考我的这一篇文章 — 懂行文结构，阅读 Termite Report 不再头痛。

一般Termite Report 最后都会列出估计修复这些问题的价格，一样有可能是谈判筹码。

可避免潜在财务损失：美金数千元至上万元。


阅读报告不单是经纪人的义务，也是购屋者的责任。有时候听朋友说，他的经纪人读过报告，然后说「没问题！」，这其实是很危险的！首先，没有一栋房屋叫做没问题，问题不仅有财务量级的大小之分，还有个人主观认定的区别：我认为这个小区的不能养宠物可能是大事，但对你来说可能是小事。其次，买房子这么大的事，说「没问题」，你怎么知道，经纪人到底有没有读报告啊？

下一篇会员专区文章 — 买房子不读报告？六大潜在损失在这里！(下)，将接续本篇文章，分享更深入的三个潜在损失，有的还可以帮你省去上百万的冤枉钱哩！

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作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：

1.  260万以上价值的房屋，250万买到
2.  屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3.  标价200万的房屋，最后170万买到

（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！

我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。

写于此处的文章，是对老师的承诺和对社会的回馈，或许也是你我缘分的起点。若有任何需要或疑问，请留讯息给我或是填写免费咨询单。

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OPT (Optional Practical Training) 期间能不能贷款？

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(Photo via COD Newsroom, CC License)

来美留学的朋友们应该知道 OPT (Optional Practical Training)，是美国政府给予外国人的一种工作保障，保障你取得学位后，可以利用所学，在美国申请相关工作。若用这种方式找到工作，则名义上，仍是以学生签证 (F1 Visa) 留在美国。实务上，以 OPT 的方式留在美国工作，才有机会抽取并获得工作签证 (H1B)。

H1B 期间，可以贷款来买房，这多半是没有疑问的。不过，有些人在 OPT 期间就要想贷款买房，是否可行呢？这个问题，我下了一番研究，发现大多数的贷款机构，包括 Direct Lender 及 Loan Broker，几乎做不到。直到后来找到一位在大银行做贷款的李大姐，和她聊了许久，才发现只有这家银行能做OPT贷款，而且，她是OPT 贷款的开山鼻祖。

所以答案是能做的，但是有以下条件：

  1. 工作许可文件 (EAD Card): 你必须要收到EAD (Employment Authorization Document) 卡才行。

  2. 两年以上的信用记录 (Credit History): 许多人拿到了 EAD 卡，兴匆匆打算买房，才发现自己工作后才开始使用信用卡，信用记录不过几个月，当然也就只能继续等待。

  3. (Only Apply To Jumbo Loan) 房租缴款证明 (Rent Payment Record): 这也至少要几个月的记录。如果你都是用付现的方式，付给房东租金，那么因为没有记录，很有可能不合格。

  4. 护照不能到期：这是大家最容易忽略的条件。

你会发现，贷款资格是需要时间累积的，如果你是学生，并且有几年后买房的计划，我的建议是开始使用信用卡，以及存留房租给付证明。至于贷款的下一个步骤是什么呢？这边有完整的硅谷购买房屋 10 步骤完全教学。

当然，有规则总有例外，有兴趣就来问问我吧！

 

 

作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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鉴价 (Appraisal) 是什么意思？

有时候，我们会听到鉴价 (Appraisal) 或者估价这个词。什么意思？为什么房地产要被鉴价？这篇文章来解释一下。

什么是鉴价

鉴价师 (Appraiser) 针对该房地产的特性，包括屋况、各种设施的有无、房地产所在地点、近期的市场状况、该地区相似房地产的买卖情况等等，提出一份报告，其中注明该房地产的估计价格。「正常情况」，鉴价师都是受过训练、拥有执照的专业人士（也有些注意事项），在鉴价的过程中，他们会亲自到访，实地检视房屋状况。

什么时候需要鉴价

以目前旧金山湾区主要的两大科技郡县，San Mateo 圣马刁和 Santa Clara 圣塔克拉拉的市况来说，有两种情况需要鉴价的服务。

  1. 你是买家：如果你是买家，而且又需要透过贷款来购买房屋。那么，借款机构便会根据合约中欲购地产，请鉴价师前往鉴价，以便确认这项贷款是有保障的。比如说，一栋房子你出价一百万美金，但是鉴价报告却认为这栋房屋只有六十万美金的价值，那么，这就会影响借款机构的决定。这种情况，鉴价是为了保障借款人 (Lender) 的权益。

  2. 你是卖家：另一种需要鉴价的情况，是卖家将房屋列于市场上 (Listing) 之前，为了理解自己房屋的价值，所请求的服务。这样做的好处在于，精确知道欲售价格的区间，自己的房地产经纪人也可以订定出更实际的价格策略。但是湾区 Residential 地产交易实务上，这少见很多，除了屋主需要负担鉴价费用这项因素外，一个受过训练的房地产经纪人，就可以提出价格分析 (Comparative Market Analysis)，约略估计该房屋的价格。毕竟，房地产经纪人具有对市场的嗅觉和趋势的敏锐度。事实上， 以目前的上升市况来说，房屋的实际成交价格多会和鉴价报告有所出入。

(Photo via Wikimedia Commons, CC License) 作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。

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软件估计房价是否准确 — 经纪人的小实验 — Townhouse 篇

延续上一篇文章的脉络，今天来看看 REDFIN 和 Zillow对 Townhouse的估价准确度。大家一样可以下载Excel文件。归纳这30笔数据的结果如下：

  • 30笔数据中，有1笔因为取消Listing而没有成交价。

REDFIN

  • REDFIN 对余下有成交数据的29笔Listing，有3笔没有给出估价信息，也就是共有26个可以对比成交价的估价信息。

  • 在这26笔估价信息中，有17笔和最终成交价的误差介于0%-5%之间，7笔和最终成交价的误差介于5%和10%之间，有2笔和最终成交价的误差介于10%和15%之间，这2笔数据分别是10.97%和10.44%。

Zillow

  • Zillow对余下有成交数据的29笔Listing，有4笔没有给出估价信息，也就是共有25个可以对比成交价的估价信息。

  • 在这25笔估价信息中，有13笔和最终成交价的误差介于0%-5%之间，7笔和最终成交价的误差介于5%和10%之间，有5笔和最终成交价的误差介于10%和15%之间，这5笔数据分别是-11.32%、15.81%、14.01%、-14.78%和13.12%。

REDFIN 对比 Zillow

  • REDFIN 和 Zillow 之间的比较：共有22笔信息可供比较。其中14笔REDFIN比较准确；8笔 Zillow 比较准确。

最后一篇会归纳Single Family House的数据。

（Photo via Wikimedia Commons, CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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懂行文结构，阅读 Termite Report 不再头痛

一般来说，Termite Report的行文撰写都遵从以下结构。弄懂了报告的结构，阅读上也就没那么困難。

报告第一页，会写明Termite Company是谁、订报告的是谁、报告性质、受检验的房屋地址、检查日期等等，然后会附一张图房屋平面图，以数字和英文字母标明有状况的区域，让阅读者对照。通常长这样：

报告第二页开始，会用一些篇幅解释报告的限制，比如房屋有些地方难以受检。时间、使用工具等等也会影响结果。中间也会穿插Disclaimer、Re-inspection的规定。以及加州法律要求揭露的信息等等（比如许多Treatment是对人体有害的，施用时人员须撤离）

接着会解释Termite和各种Treatment，解释的内容多着重在这样的Treatment对房屋有什么影响、作业程序、保固等等。当然也会提到Section I与Section II items的差异。

然后会开始解释第一页平面图每个标号的内容，大概就像这样：

多半会标明是否为Section I item。

而报告的最后会是一份Quote，该Termite Company给你一份估价，让你知道如果处理Section I需要花多少钱。

以上大概是一份Termite Report的结构，祝大家买房卖房顺利。

后记：房地产经纪人常遇到客户看不懂 Disclosure Package 里面报告的问题。这其实是报告撰写者的问题，他们并没有考量到报告的可读性，导致阅读的人一头雾水。许多地产经纪也懒得阅读报告，甚至告诉客户不须理会报告，而有些客户抱着一生只买房一次的心态，心存僥倖不弄懂怎么读Termite Report，得过且过。结果住了几年（甚至几个月）发现有白蚁，那时花大钱请 Termite Company，心想自己怎么这么倒霉。

这些都是可以避免的。我是加州旧金山湾区的房地产经纪人，让我帮你顺利买房卖房。

（Photo via Marlene Manto, CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

 

软件估计房价是否准确 — 经纪人的小实验 — 公寓篇

身处科技公司云集的旧金山湾区，许多朋友喜欢使用Zillow的房价估计服务Zestimate，或者REDFIN的房价估计。姑且不论连 Zillow的CEO都不相信自家估价系统这件事，我自己对准不准很好奇，于是就做了一个小小的实验。

依照许多人宣称的，这两者的估价系统在评估「有相似房型」的物件时，会有较高的准确度。也就是说，软件估计公寓（Condo）、联排别墅（Townhouse）时比较精准；估计独栋别墅（Single Family Home）的准度可能稍差；估计豪宅可能又更差一截。

那么，我们就把房屋分为三个类别：公寓、联排别墅和独栋别墅，各自做实验。方法如下：我在4/7/2017记录REDFIN和Zillow对某上市房屋的估价，然后看看卖出价格与估价的差异。针对每一种房型，我都记录30个物件。

时隔三个月，大部分的房屋都已经卖出。归纳一下这30笔记录：

有2笔房屋尚未卖出，另外有2笔房屋REDFIN没有提供估价，所以共有26笔记录可以探讨。其中，有15笔REDFIN是比较接近成交价的，另外11笔Zillow比较接近。26笔估价中，REDFIN有3笔与成交价差异10%以上，Zillow则有5笔与成交价差异10%以上，甚至有一个达20%以上。

大家可以在这里下载Excel文件。
接下来会写 联排别墅Townhouse篇 和 独栋别墅Single Family Home篇。

（照片来源：Ken Lane，Zillow总部所在建筑，CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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MLS是什么？

在台湾、大陆、香港等地，每一家房屋仲介公司所拥有的房源，仅仅只是市场上所有房源的一小部分。因此，当消费者想要买房子时，必须走访不同的售屋网站和房屋仲介公司，如此才能大略拼凑出该地区待售房屋的全貌。这对想要买房的人，无疑是一大痛点 — 你必须要让每一家房仲公司取得你的联络方式，不定时帮你更新资讯；你的电子邮箱里也会塞满来自不同房仲公司的信件。

会产生这样的售屋模式，关键是没有统一的房源系统。

在美国，采用的就是这样的统一房源系统：当一家地产经纪公司和屋主达成协议，开始销售房屋时，地产经纪公司就会把该房屋的讯息登录到该系统，也就是我们常称的MLS（Multiple Listing Service）。如此一来，只要查询该系统，就可以知道该地区的房屋市场概况，相当方便。

注：每一个地区，都会由不同的公司建立该地区的MLS系统。以旧金山湾区（San Francisco Bay Area）来说，掌管旧金山市区（City Of San Francisco）是一家公司；掌管东湾East Bay（主要为Alameda County）是另一家公司；掌管南湾和半岛（South Bay & Peninsula，主要为圣塔克拉拉郡Santa Clara County和圣马刁郡San Mateo County）又是另外一家公司。不过各个公司之间有协议，使得房地产经纪人可以自由在这些系统间转换，查询整个旧金山湾区的所有房源。

（图片来自Google Map 后制）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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怎么调查湾区各城市学区

（Photo via SIM Central and South East Asia, CC License）

在湾区买房，许多准家长思量的，是小孩将来的就学环境。初来乍到的朋友，常不知道怎么开始了解单一学校的评鉴分数，或者湾区各个城市的学区概况。没关系，给我五分钟，你会有个底。

了解单一学校的评鉴分数

一般来说，就学环境会被量化成各种指标。其中，在美国或者湾区，有一个较有公信力的网站，叫做Great School!，在这网站上输入任一学校，它就会给你该学校的综合分数，从 1 到 10分不等，根据该网站的评鉴方式，1 到 4 分是表现低于平均，5 到 7 分是平均表现，8 到 10分是表现高平均。这个分数，是综合三项副指标而成，这三项副指标各是：

  • 测验分数（Test Scores）：与其他同州学校相比，该校学生在标准化测验中的分数

  • 大学入学的准备程度（College Readiness）：该校College Readiness high school's graduation rate 和大学入学考试college entrance exams

  • 学生成长（Student Growth）：该校学生过去一年，在阅读及数学方面有无成长。有无成长的判断来自于各州不同的学生成长模型（Student Growth Model），也就是，还是与同州学生相比较

作为对一个学校各种指标的入门理解，Great School!是足够的。但是我们仍旧建议家长，亲自走访，理解各个学校。

顺带一题，往年我们可以依赖加州教育委员会发行的 Academic Performance Index（API），来了解一个学校。但是该指标在2013年已经停止发行，也就是说最后的数据停在2013年。所以，参考价值还是有的，但是湾区人口结构变动剧烈，4年前的数据恐怕已不够使用。

了解各城市学区概况

关于理解各城市的学区，有一个很好用的网站，叫做REDFIN。只要输入城市名称，然后在「More Filter」下方，勾选School，就可以大致理解该城市的学校分数概况。REDFIN上的学校分数是与Great School! 连接在一起的，但常常落后一阵子才更新，所以最好还是去Great School! 确认啰。

小技巧：「More Filter」里面的「Property Type」下方，取消除了「Land」之外的其他勾选。这样，学校概况就一目了然啰。

（圖片來自REDFIN）

题外话，REDFIN 的价格估计通常不准 — 几个同事跟我说过，还真会遇到开口闭口 REDFIN 价格多少的经纪人，但也就知道又有一个门外汉要被宰了。关于准不准这件事，我们另文讨论。

关于学校学区，有一个案例：客户买了房，却发现学校不是原先经纪人保证的那样，但是，经纪人方面，却表示当时是跟学校确认过的。在两方说词都为真的情况下，合理的推论是学校的行政人员疏失，跟经纪人讲了错的情况。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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想买Condo或Townhouse？别小看HOA Fee造成的财务成本

（Photo via Rafael J M Souza, CC License）

在旧金山湾区，住 Condo或者是 Townhouse的朋友（注一），是需要缴纳 HOA Fee的。HOA Fee通常每个月收取，作为支应社区日常开销的财源。有时候，如果Homeowners Association决定执行特别专案，比如说社区新增设电梯，或者全面性修补社区屋顶，那么还会向住户收取一笔费用。

以硅谷而言，HOA Fee的范围极广，从每个月$100，到比如旧金山（City Of San Francisco）的某些区域，甚至必须月缴$1000 — 这可是相当于南湾或东湾一个房间的租金。问题是我们买房、精算置产成本时，由于Listing Price数量级太高，动辄几十万甚至上百万，往往忽略 HOA Fee对我们造成的财务负担。

月缴 $150 跟跟月缴 $350 的差异是 $200，看似不多。但以利率 3.5%、30年期贷款下去计算，相当于一开始多跟银行贷款$45,000（注二），也就相当于房价硬是比别人多了$45,000！$45,000是什么概念呢？我们有时在跟撮合买卖双方时，两边心中理想价格的差异就是那一两万块美金，这还需要两方兼同经纪人各显神通、煞费心神，来回折衝多次，才有办法达成合意的Sales Price！如果你是卖方屋主，试想你的Sales Price少了美金$45,000，那是多么令人无法接受！

买房，财务考量绝对是首要之务，能想到的支出绝不放过，并且需要高估一些；而像是将来可以将房间出租这样的打算，考虑空房率等问题，其金流收入则需要保守估计。

注一：有些平房（Single-Family House）也需要每个月缴交HOA Fee，端看该房屋是否建成于HOA的架构之下。甚至有些社区在住户研议后，会成立Homeowners Association，这时要不要加入就自由决定。

注二：Excel里有个函数，叫做PMT，PMT原来的应用是：输入贷款总金额、利率、还款期数后，计算每月应缴贷款。这边把它拿来阐述每月缴交 HOA Fee 所造成的现值效果，希望让大家更了解 HOA Fee 造成的财务负担。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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拥有房屋的财务优势（Financial Advantages of Owning a Property）

写在前面：我无法化身为一味鼓吹买房的经纪人，买房不适合所有人 — 付不起房贷却硬要买房，后果绝不只有财务危机而已，生涯发展也会受到影响；一个重视投资报酬率的人，在人口红利削减的地方买房，可能会让他终日兴叹。

然而在美国，尤其在湾区购买房屋，确实会有些财务上的好处。为了避免本篇落入「要不要买房」的争论之中，就假设我们今天已经拥有一栋房屋，来看看有什么好处。。

抵税权益。美国联邦的税务规定允许减免（Deduct）贷款利息、地产税。抵税多寡与所得税率（Tax Bracket）有关。这方面请洽询会计师。

它是一项资产，有增值的可能性。湾区自2012年以来，许多城市地产至少增值100%。当然，这样的增值幅度，相比于许多新兴国家房地产增值幅度，是比较小的。然而，投资已开发国家的地产，本来就有货币稳定性的考量，可以另辟专文讨论。

资本利得减免。作为一项资产，在将来卖房时的资本利得（Capital Gain）中，将有美元$250,000（已婚配偶加总为美元$500,000）是免缴所得税的（条件：过去五年内，此房屋有至少两年为主要住宅）。请详阅IRS公报Publication 523或与会计师确认。

财务支出的可预测性。相较于支付租金，每月缴付的贷款金额是长时间固定的（取决于使用的贷款方案）。若考量通货膨胀因素，每月还款成本是逐年降低的。（注：地产税和房屋保险可能会升高。）

（Photo via Philip Taylor, CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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