未來六個月矽谷房地產市場

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一、供給和需求格局不變，人多房少。（但往後十年複製不了2010-2020年的漲幅）​

二、降息是未來幾個月市場的主要論調。

三、降息循環初期， 降息對房地產市場的效應來自於「預期心理」，意即打算買房的人之中，有多少人認為接下來會降息。

四、即便Fed Reserve在接下來某一次會議決定暫不降息，只要人們還是預期身處降息循環中，第三點仍然成立。

五、關於匯率。身為霸權國，美國的利率市場會影響匯率市場，降息不只意謂房貸便宜，還意謂外國資金的流入。

六、關於政府政策。沒有任何政府政策可以在六個月內抑制房價，更多短期政策反而推波助瀾讓特定房型的房價上漲，比如夢想給所有人。

七、關於「季節性」這件事，它是房地產市場因素但不是單一主導因素。（任何打算用單一指標預測市場的人，你得思考他的專業或動機。）

八、關於季節性之二。2017年第二季或第三季，你覺得房價好高，但根據季節性，年底房價會比較低，所以你打算等到年底再買房，事後證明你會賭錯。

九、關於季節性之三。2021年第二季或第三季，你覺得房價好高，但根據季節性，年底房價會比較低，所以你打算等到年底再買房，事後證明你會再賭錯一次。

十、關於季節性之四。原則上，該城市或郡縣精於計算的人越多，越不會遵從季節性，而是會想要超前佈署 （我預判你的預判）。

十一、關於股市對矽谷房地產的影響。股市上漲會讓人們套現買房；但股市跌讓人們不想套現，並不代表房地產就沒有其他上漲的動能。

十二、雜記之一。每個月的房地產數據，就像每天在電視跑馬燈看到的Nasdaq或S&P500 指數一樣，它會讓你嗨（這是為什麼電視台要播報這些數據）、讓你覺得自己很了解房地產市場。但如果你不去了解市場的主要論調，這一切對你並沒有任何幫助 （你還記得昨天或是上個月或是去年的Nasdaq指數嗎）

十三、雜記之二。如果身處規模夠大的地產公司並且和所有人保持好關係，就像在龍門客棧可以知道各種消息：跟A聊天得知他的買家或賣家最近都在苦惱什麼、跟B聊天得知他在開發什麼建案、跟C聊天知道那個城市的議會在吵什麼。

十四、明年一月開始，「季節性」會輔以降息預期心理對市場產生影響，如果恰巧是股市上漲時期，市場會顯著上漲；但如果是股市下跌時期，市場還是會上漲。屆時還沒買到房的人會感到極大壓力。

十五、如果沒有突發事件（例如COVID），伴隨大型經濟轉折的矽谷房地產上漲時期約為六到八個月，這跟買家心理疲乏程度有關。

十六、綜上，如果以Single Family Home（SFH）的房價中位數為標準，我認為這一波上漲期間矽谷房價的漲幅約為22-28%；考量季節性，最高點可能在三月至五月之間（於是MLS顯示的數據就會是四至六月）

十七、2024年八月Santa Clara County的SFH房價中位數為$1,825,000；2024年八月Sant Mateo County的SFH房價中位數$1,780,000。

十八、根據第十六點，明年Santa Clara County的SFH房價中位數高點為$2,226,500~$2,336,000；明年Sant Mateo County的SFH房價中位數高點為$2,171,600~$2,278,400

十九、如果你要賣房，根據第十六點，考量不申請政府許可的裝修大約一個月內可以完成，如果你想賣在最高點，最晚二月之前就要把房屋空出來；如果你要申請政府許可，那請馬上把房屋空出來。

二十、如果你想要買房，根據第十六點，你要麼現在買，不然就是賭明年高點之後的下跌比你現在買有利。（房地產界的cliche：最好的時機是十年前，或是現在。）

二十一、從賽局理論的角度來說，這一篇的預測已經考量文章發布對市場造成的影響 （可以忽略不計），所以發布後的預測仍然成立。

二十二、六個月後驗收這篇。

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作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

矽谷賣房—Country Leaf Court —After SOLD

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之前提到將這棟房屋以社區歷史高價賣出的幾個關鍵（矽谷賣房 — Country Leaf Ct —Pending ），如今房屋過戶，可以多談一些其他關鍵（有的可以複製，有的則無法）。

一、等待時機的餘裕

這棟房屋很幸運地賣在（看起來是今年的）最高點，除了之前提到的：

1. （來自屋主的）信任 

2. （Agent 對市場的）判斷

3. （無法複製的）運氣

還有一個很重要的因素：我們有時間上的餘裕，用來等待最好的時機。

房屋早就空出來，我們也早就裝修好，就像小當家在等大魔術熊貓豆腐，剩下的只是等待。

然而要做到這件事，當中的關鍵是，要花多少時間裝修。

初次賣房的屋主常常有一個誤解，那就是認為準備賣房的時間是固定的。

當然不是。

其中最大的變數就是裝修。裝修可大可小，端看房屋狀況而定，可以是三天，也可以是三個月。

這也是為什麼Realtor必須要看到房屋，才有辦法判斷要花多少時間和金錢來裝修。

另外，有些屋主覺得房屋空著，既不上市賣，也不出租，什麼事也不做，真的是虧大了。

這就是取捨。

你拿的是損失租金的成本，換得（可能的）上市最好時機。賭對了，那可能是成交價十幾二十萬的差別。（這棟房屋成交約178萬 — 我估計如果早一個月上市大概就是賣個150幾萬了不起160萬）；也當然有可能賭錯。

而Listing Agent的責任就是把選項攤開，陳述利弊，最後決定交給屋主。

二、歷史成交資訊不足

這棟房屋還有一個特點，那就是同一社區的上一筆成交資料已經是一年之前（還是不同的房型）

這是一把兩面刃。

我們都知道，買方在評估一棟房屋該出多少錢的時候，同一個社區的過去成交價是很重要的依據。

但如果沒有在時間上、房型上可比較的基準，買方會比較難判斷要出多少錢。

但這從賣房的角度來說，並不一定是壞事。

少一個判斷依據，買方就會找其他的判斷依據。

競爭情況就是一個很重要的判斷依據。

而這棟房很幸運地在競爭者眾的情況下上市，自然沖淡沒有可比較房屋基準這件事。

（部分證明來自於收到Offer的出價Variation真的很高 ）

三、談判

如果競爭者眾，為了幫屋主取得最大利益，最直觀的做法就是不要透漏「多少錢屋主才願意賣」。

保留模糊空間，讓買家彼此競爭才是上策。

這才有可能創造超乎預期的成交價。

說到這裡，我有個體會。

有些人覺得你們Realtor好可怕，每天想怎麼取得最大利益。

然而受人之託，忠人之事。做什麼就得像什麼。

即便委託屋主心態是見好就收，但為客戶「爭取最大利益」的承諾就寫在合作關係書裡。

至少，你得把你想過的幾個方案讓客戶知道。

要產生方案，只能算計和思考。就像律師，這是委託行業必要之惡，只能概括承受大眾對這個行業功利至上的負面觀感。 

某種程度上，這些行業對心靈平靜祥和都是有害的，只能學著抽離。

所以，你還想當Realtor嗎？

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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矽谷賣房三件事—提醒自己也提醒房仲

這次幫助客戶賣房，有三件簡單卻容易被忽略的事。這三件事我們都做到，價格自然是水到渠成（成交價是同房型中2023的最高價）。

一、天然採光

首先是採光，你一定要在意採光，尤其是天然採光。

充足的天然採光讓室內看起來明亮寬敞，營造室內室外一體的感受 — 這是目前市場上買家追求的感受

這意謂你得把你喜歡的遮光板或窗簾收起來，如果有折光紙最好撕掉。

天然採光越多越好，但是有一個例外，就是下午從西南邊來的直射的陽光，如果遇到這樣的情況，你可以安裝過濾些許陽光的風琴簾。

如果你賣的是Condo/Townhouse，你能做的天然採光處理多半就是如此。我們的案例比較好處理，原因在於屋主已經搬出房屋 — 要是遇到屋主得住在屋內賣房的情況，那麼就得麻煩一點，在有潛在買家來訪前，把窗簾或折光物件打開。

如果你賣的是Single Family Home，那麼能做的事情就稍微多一點，比方說把有些窗戶外的遮光棚拆掉、或者是把戶外的樹修剪一番。

拍照時，把所有窗戶打開，讓天然採光充滿照片

二、小修小補

所謂的「小修小補」，就不是換掉櫥櫃或檯面、或是重舖地板、或是全屋油漆，而是比他範疇更小的修繕。

說起來不難，比方說修理檢驗報告中有問題的項目、拆掉牆上的層架或貼紙並補漆、更換換掉的燈泡或LED燈座等等。

正因為太簡單，很多人忽略了。

但是，買家怎麼看呢？ 他會認為如果這些地方屋主都沒有維護好，那麼是不是某些地方屋主也沒有維護好呢？

並且上述修繕真的不貴，Condo/Townhouse很可能也就幾百塊至一兩千，這個錢不要省。

這部分我的客戶當然也無須費心，我都有合作的師傅負責修繕，任何投報率太低的修繕我一定會去除不讓客戶做。如果上Yelp!找師傅修繕，那就貴了（通常貴1.2-1.5倍）

三、Staging 家具擺設

永遠不要小看Staging能帶給你的回報。

如果你是感覺派，那我建議你到有Staging和沒有Staging的房屋走訪幾次。

如果你是數據派，那麼全國地產協會說，有Staging的房屋，比沒有Staging 的房屋，其成交價要高上6% —而目前Staging 的價格約落在$3000-$5000，所以這就是一個簡單的數學問題

在Staging的選擇上也要小心。我曾經看過有Realtor說會負擔Staging費用，但是用來擺設的家具桌椅斑駁、掉漆、或是使用紙箱堆成床鋪、再用被褥蓋住、或是家具風格與房屋不符等等。

這反而傷害了房屋的成交價。

再次賣房我非常感謝我的客戶，相信我的眼光，全權讓我決定。

Staging (家具擺設) 要切合房屋樣態

四、最後

事實上，這棟房屋成交價不僅是同房型中2023的最高價，如果考量利率，這棟房屋是同房型中史上買家願付貸款的最高價。

你可能會好奇，除了上述提醒事項，我是怎麼賣房的？客戶滿意嗎？我建議你可以閱讀我的客戶感言，隨意挑選客戶，我來聯繫他/她，我相信他/她會很願意和你聊聊。

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作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

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這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

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2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

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