反向抵押貸款 (REVERSE MORTGAGE)是什麼?(一)、簡介

美國的房地產經紀人身邊總不免出現相關產業的資訊:銀行、產權公司、房屋檢驗公司的傳單、廣告都常常出現在辦公室。最近看到一份關於反向抵押貸款 (Reverse Mortgage) 的宣傳,上面充斥免費、無負擔、零風險等用語,這手法,對資訊量少的人造成不可逆的巨大財務損失,因此決定寫文,讓大家理解。

反向抵押貸款 (Reverse Mortgage),又稱Home Equity Conversion Mortgage ( (HECM,來自FHA成立的法案),是一種使用抵押房地產取得資金的方法,起源於荷蘭。在美國,僅適用於62歲以上屋主,因此,舊金山灣區屋主也須符合該條件,方能申請。

什麼樣的人,可能會需要用到反向抵押貸款?

想像一下這個情境:一個人從年輕時打拼,攢了頭期款並向銀行貸款,買了一幢房屋。如此過了三十年,房屋貸款還清了,自己也老了。那麼這時候,如果這位屋主急需用錢—可能是為了資助鍾愛的孫子孫女上大學;也可能是退休了、每月的固定收入不足應支應收活所需。那麼,這錢從那裡來呢?

這時候,抵押自己的房地產,向銀行貸款就是一種方法。這樣一來,銀行會把每個月的固定款項給予屋主。屋主也就有了每個月的現金流。

那麼,屋主什麼時候要還錢呢?

一般來說,等到屋主過世後,金融機構會賣掉這幢房屋,所得金額將用來償付借款。以目前Santa Clara County的一幢平房約100萬美金來說,假設屋主過世時,尚欠銀行60萬美金,則100萬美金中,就會有60萬用來償還欠款,剩下的40萬則歸繼承人所有。

如何償還反向抵押貸款,取決於其條款。有些反向抵押貸款方案,是允許提前償還欠款,或是以不賣房的其他方式還款。

這跟房屋抵押貸款(Home Equity Loan)有什麼差別呢?

如果是房屋抵押貸款,則借貸人每月必須償還借貸的本金及利息。而反向抵押貸款,屋主不必每個月還錢,但是,向銀行借來的錢,則計入房地產的持份。因此,等於是屋主使用房地產的一小部分淨值,轉換成現金支應所需。

(Photo via Images Money, CC License)作者:林久禾,舊金山灣區專業房地產經紀人