最近看到一份關於反向抵押貸款 (Reverse Mortgage) 的宣傳，上面充斥免費、無負擔、零風險等用語，這手法，對資訊不足的人會造成不可逆的財務損失。因而撰文，希望大家理解其真實內容。
反向抵押貸款（Reverse Mortgage），又稱 Home Equity Conversion Mortgage ( (HECM，來自FHA成立的法案)，是一種使用抵押房地產取得資金的方法，起源於荷蘭。在美國，僅適用於62歲以上屋主，因此，舊金山灣區屋主也須符合該條件，方能申請。
反向抵押貸款（Reverse Mortgage）是什麼
以房屋向銀行抵押，以取得現金並支應所需，與一般貸款不同之處在於，反向抵押貸款（之原始設計）是在貸款人離世後才開始還款。
屋主過世後，金融機構會賣掉這幢房屋，所得金額將用來償付借款。以目前 Santa Clara County 的一幢平房約120萬美金來說，假設屋主過世時，尚欠銀行80萬美金，則120萬美金中，就會有80萬用來償還欠款，剩下的40萬則歸繼承人所有。
如何償還反向抵押貸款，取決於其條款。有些反向抵押貸款方案，是允許提前償還欠款，或是以不賣房的其他方式還款。
什麼人有資格申請
符合年齡條件，並且有房屋做為資產之人。
申請人承擔的風險
反向抵押貸款的「完美假設」，是貸款人離世後，房屋淨值可償還期貸款。
問題在於壽命的不可預期性與房價的波動。再來，想一想什麼人會申請這樣的貸款？多半是老無所依之人，也就是說，這是沒有辦法中的辦法。
我們建議如果有其他取得金流的方式，那麼請不要考慮反向抵押貸款。如果真的走投無路，除了需仔細理解貸款內容，比方說利率及年限等等，也請保守估算，例如儘量高估預期壽命。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478