房地產產權 (Taking Title To Real Property) 簡介 

購買房屋牽涉到「產權」這個嚴肅議題—也就是房地產在誰的名下、過世繼承歸屬、房地產權益 (Interest) 如何分配等等。一般來說,加州的房屋可以為 1. 個人持有 (Sole Ownership)  2. 兩人以上持有(Co-Ownership)。

個人持有 (Sole Ownership)


房地產權益僅為一個人所持有。為了釐清權益,還進一步區分為三種不同的個人,這在買房閱讀Title Report時都可以看到。

A. A Single Man/Woman 未曾結過婚的男性/女性。Title Report上會這樣敘述:

John Smith, a single man

B. An Unmarried Man/Woman 曾經結過婚,但是法律上已離婚的男性/女性。Title Report上會這樣敘述:

John Smith, an unmarried man

C. A Married Man/Woman, as His/Her Sole And Separate Property 已婚男性/女性 (仍在婚姻狀態),如欲獨自持有產權,則需要配偶同意 (一般來說使用Quit Claim Deed,詳情請詢問Estate Attorney)。Title Report上會這樣敘述:

John Smith, a married man, as his sole and separate property


兩人以上持有(Co-Ownership)

分為下列幾種形式

A. Community Property 加州法律 (California Civil Code) 定義,Community Property 是為夫妻共同持產權有的一種形式。如未特別聲明,則夫妻任一人在購買房地產時,產權會被指定為Community Property。在此產權形式之下,夫妻各擁有處分該房屋一半產權的權利。如果夫妻任一人未執行處分其權利,則其人過世後,產權歸配偶所有。Title Report上會這樣敘述:

John Smith and Mary Smith, husband and wife, as community property

或者

    John Smith and Mary Smith, husband and wife

B. Community Property with Right of Survivorship 算是Community Property的變形:聲明 (Expressed Declared) 夫妻任一人過世後,產權歸配偶所有。

C. Joint Tenancy California Civil Code 定義,Joint Tenancy 是兩人以上,擁有相等持份的產權格式。其特色是Right of Survivor ship,意即一人過世後,其持份由其他人繼承。也因此,Joint Tenancy不須遺囑處分。Title Report上會這樣敘述:

John Smith and Mary Smith, husband and wife, as joint tenants

D. Tenancy in Common (TIC) 同樣需兩人以上持有,但是不須擁有相等持份,並且一人過世後,其產權可以被其繼承者擁有。Title Report上會這樣敘述:

John Smith, a single man, as to an undivided 3/4the interest, and Adam Smith, a single man, as to an undivided 1/4the interest, as tenants in common

E. Trust (信託加州房屋也可以在Trust名下。

以上僅就一般情況簡介。產權是非常專業,也必須客製化的協議以及服務,通常考量是稅務以及繼承,因此,我們建議客戶尋求產權律師 (Estate Planner/Attorney) 或者 CPA的協助。

(Photo via Pxhere, CC License)作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人