OPT (Optional Practical Training) 期間能不能貸款?

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來美留學的朋友們應該知道 OPT (Optional Practical Training),是美國政府給予外國人的一種工作保障,保障你取得學位後,可以利用所學,在美國申請相關工作。若用這種方式找到工作,則名義上,仍是以學生簽證 (F1 Visa) 留在美國。實務上,以 OPT 的方式留在美國工作,才有機會抽取並獲得工作簽證 (H1B)。

H1B 期間,可以貸款來買房,這多半是沒有疑問的。不過,有些人在 OPT 期間就要想貸款買房,是否可行呢?這個問題,我下了一番研究,發現大多數的貸款機構,包括 Direct Lender 及 Loan Broker,幾乎做不到。直到後來找到一位在大銀行做貸款的李大姐,和她聊了許久,才發現只有這家銀行能做OPT貸款,而且,她是OPT 貸款的開山鼻祖。

所以答案是能做的,但是有以下條件:

  1. 工作許可文件 (EAD Card): 你必須要收到EAD (Employment Authorization Document) 卡才行。
  2. 兩年以上的信用記錄 (Credit History): 許多人拿到了 EAD 卡,興匆匆打算買房,才發現自己工作後才開始使用信用卡,信用記錄不過幾個月,當然也就只能繼續等待。
  3. (Only Apply To Jumbo Loan) 房租繳款證明 (Rent Payment Record): 這也至少要幾個月的記錄。如果你都是用付現的方式,付給房東租金,那麼因為沒有記錄,很有可能不合格。
  4. 護照不能到期:這是大家最容易忽略的條件。

你會發現,貸款資格是需要時間累積的,如果你是學生,並且有幾年後買房的計畫,我的建議是開始使用信用卡,以及存留房租給付證明。至於貸款的下一個步驟是什麼呢?這邊有完整的矽谷購買房屋 10 步驟完全教學

當然,有規則總有例外,有興趣就來問問我吧!

 

 

作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人
(Photo via COD Newsroom, CC License)

房貸預審證明 (Pre-Approval Letter)是什麼?

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首先參考我的灣區矽谷買房步驟教學文,可以看到今天的主題「房貸預審證明(以下稱為Pre-Approval Letter)」,是很早就需要準備的步驟。到底 Pre-Approval Letter是什麼呢?

試想,如果你想要出售你的房屋,你會不會想要確定買房屋的人,有達成購買房屋這個目標的「財務能力」?那麼,要怎麼確定購屋者的財務能力呢?這當然需要第三方,通常是銀行,來出示證明,證明你有足夠的存款,支應貸款買房的頭期款(首付)或者全現金買房的所有金額

而作為貸款買房的購屋者,只有頭期款證明是不夠的,賣方想知道的,還有「你有沒有能力貸到足夠的款項」,如何證明?如果你有合作的銀行,可以請該行理財專員幫你出具一份證明文件,也就是所謂的 Pre-Approval Letter,以茲證明。

銀行會根據你的工作、收入、信用、借貸等等條件,判斷它可以借給你多少錢,並在 Pre-Approval Letter註明之。如此一來,不僅我們在打算買房時,可以知道自己有多少預算可以運用(銀行存款+貸款金額),同時賣方屋主也能安心,知道我們的確擁有相對應的財務能力買房。

有時我們甚至會驚訝,原來自己可以貸到這麼多錢,從而調整買房規劃。

貸款經紀人

而實務上,每一家貸款銀行的風險管控、貸款方案(利率、年限、優惠)、對客戶的信賴都不相同。因此,我們需要貸款經紀人,來衡量哪一家銀行給我們的方案最有利。同樣地,貸款經紀人會根據工作、收入、信用、借貸等條件,來判斷我們的貸款能力,一樣也可以出具 Pre-Approval Letter給我們。

我要什麼時候開始申請 Pre-Approval Letter

考量到頻繁申請對信用分數造成的影響,以及貸款條件、自身情況變動性,通常建議在買房前幾個月申請。情況小有不同,詳細可與我聯絡討論。

什麼時候要出示 Pre-Approval Letter 給賣方屋主?

在美國許多地方,通常是房市平平的區域,Pre-Approval Letter 是可以在出價(Making Offer)之後幾天補上的 — 這樣的作法在舊金山灣區房地產市場行不通!尤其2018年東灣、南灣、半島多的是7天就賣掉的房屋,因此在本地實務上,Pre-Approval Letter會和我們的Offer一併附上。


(Photo via David Goehring, CC License)作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人

給矽谷買房初心者:8 個關於信用分數(Credit Score)的建議

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除了收入及債務,另一個決定貸款金額及條件的因素是信用分數(Credit Score)。我周遭朋友多半是收入穩定的工程師,幾乎沒有信用分數的問題,但是如果打算要買房,可就要特別花心思了 —  有時忘記繳費,信用分數下降低於門檻,原先可以享有的貸款優惠就消失了。而為了修補信用分數,又耗費一段時間,延誤買房時程。

規劃買房的前幾個月,要特別注意

  1. 檢視信用報告,並修正各種缺失。信用報告中常出現人為疏漏,別讓自己受害。這邊大家比較有疑問的地方,是關於頻繁檢視報告,會不會影響信用分數。據我了解,有些信用卡公司每個月都會在支付明細 (Monthly Statement)中,附上信用分數。另外,也可以善用 Credit Karma 這樣的App。

  2. 不要把一張信用卡的債務轉移到另一張信用卡上,這樣會降低信用分數。

  3. 永遠不要使用到該信用卡最高額度

  4. 如果目前有相對較差的信用記錄,而買房並非迫在眉睫,則可以等待12個月,待信用記錄改善後,再行申請貸款。

  5. 在貸款之前,不要使用信用卡購買金額極高的物品。這會影響購屋者的貸款能力。

  6. 在貸款之前,不要再申請額外的信用卡。若擁有過多的信用卡,將會降低信用分數。

  7. 一次性的申請房貸預審。若購屋者跟數家貸款機構談過後,決定要向這些貸款機構申請房貸預審,則最好在短時間內都申請完畢。因為,如果這些申請分散在過長的期間,則會降低信用分數。相對地,如果集中在短時間內申請完畢,則這些性質相同房貸申請,將被計算成同一份申請。

  8. 避免從短期融資公司借錢。即便按時繳款,短期融資公司的利率極高,因此這將有可能被貸款機構判定為金融狀況不佳。

    作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀仲介