關於建築許可(Building Permit)

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矽谷房價高,許多人權衡變通,轉而購買屋況差的房屋,然後再自己找師傅裝潢換新。而在美國,需要注意的就是,對房屋做任何的變更:把房屋推倒重建、加建陽台、加建房間、把窗戶換成雙層(Double-Pane)、重新牽引電線電路、更換廚房流理台,這些,可能都需要跟政府申請建築許可 (Building Permit)。

我能不能繞過申請許可的程序,自己偷偷裝修?

後果是什麼呢?首先,我們不知道施工標準有沒有符合Building Code,因此安全上是有疑慮的。數年前發生在中加州的大火,起因就是因為屋主胡亂牽引電線,導致電線走火。

再來,將來出售房屋或申請重新貸款時,買方和貸方都會仔細檢查,裝修是否符合建築標準。若無法出示許可,那麼出售價格和貸款額度都會打折扣。

而裝修不符合標準,鄰居和租客都可能舉發你,市政府可以要求你重新申請許可證,或者把整修的部分恢復原狀,你甚至還需要支付高額罰款。

所以,我們強烈建議,不要繞過這個步驟,即便你先入為主地覺得這只是個小小的變動!這裡不比中港台,山姆大叔是很嚴肅看待這事的。

所以,怎麼樣的變更、裝修,會需要建築許可呢?

首先大家要知道,每個城市的規定是不一樣的。市政府的 Building Code 一般是以加州 Building Code 為藍圖,然後根據城市地理情況、發展需要、居民對安全的期待等等,修改而成。因此柏克萊(City Of Berkeley)的規定和聖荷西(City of San Jose) 大不相同;舊金山(City Of San Francisco) 的規定也絕對和帕羅奧圖 (City Of Palo Alto)不同。因此,大家不要上網查些資料,點擊有關加州地產的新聞,就自行斷定需不需要拿許可啊!

再來,市政府的規定常常修改,連老師傅也不一定知道最新規定。因此,可能去年問到的答案是A,現在答案就變成B。

最後,如果你瀏覽該房屋所在地的市政府網站,通常是沒有一個清單能讓你參照,告訴你那些Project需要許可、那些又不需要。

因此,最簡單、也最保險的方式,就是親自打電話到市政府的Permit Department,說明你的Project,他們會很認真地回答你的問題,也幾乎可以馬上給你一個要還是不要許可的回答。

(Photo via Peter Shanks, CC License)作者:林久禾,舊金山灣區專業房地產經紀人