不論CAR 或者 PRDS 購屋合約中，總有一個討論清算賠償（Liquidated Damages）的段落，其目的是保護屋主，讓他在買方違約、不履行購買義務的情況下，獲得相應的賠償。而加州法律規定，若合約中涉指的地產符合兩條件，則賣方屋主所能獲的最高賠償，是該次交易金額的3%：
1. 在4個單位（Unit）以下
2. 買方欲入住
法律上，並沒有規定買方必須給足 3% 保證金。然而實務上，在競爭的舊金山灣區房地產市場，絕對是要給足 3% 保證金的！這樣賣方才會認定購屋者有足夠誠意，從而考慮接受合約。若沒有給足 3% 保證金，即便購屋者的合約被接受，賣家多半也會提出還價 （Counter Offer） ，要求買方在合約被接受後的數天內，補足 3% 保證金。
而遭遇還價有個壞處：只要其他的競爭買家在此階段，向賣家提出購買協議，則賣家可以接受該購買協議，無需向買方負擔任何責任。所以，何不在一開始，就在合約寫上3%保證金呢？ 3% 的保證金，將來也會算做頭期款的一部分。
所以我簽約後決定不買，保證金就會被沒收嗎？
不是這樣的。一份合約中，有許多保護買方的條款，比如之前提到的附加條件（Contingency）：在還沒移除附加條件之前，如果決定不買，是不用賠償的。又如進入合約程序後，賣方屋主發現需要揭露新的房屋狀況，像是房屋漏水、屋頂破裂等等，則法律上我們有三天的時間考慮。期間內決定不買，也是不需要支付賠償的。
（Photo via MIKI Yoshihito, CC License）
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
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