給矽谷買房初心者:什麼是保證金(Earnest Money Deposit 簡稱 EMD),一定要付足3% 嗎 

不論CAR 或者 PRDS 購屋合約中,總有一個討論清算賠償(Liquidated Damages)的段落,其目的是保護屋主,讓他在買方違約、不履行購買義務的情況下,獲得相應的賠償。而加州法律規定,若合約中涉指的地產符合兩條件,則賣方屋主所能獲的最高賠償,是該次交易金額的3%:

1. 在4個單位(Unit)以下
2. 買方欲入住

法律上,並沒有規定買方必須給足 3% 保證金。然而實務上,在競爭的舊金山灣區房地產市場,絕對是要給足 3% 保證金的!這樣賣方才會認定購屋者有足夠誠意,從而考慮接受合約。若沒有給足 3% 保證金,即便購屋者的合約被接受,賣家多半也會提出還價 (Counter Offer) ,要求買方在合約被接受後的數天內,補足 3% 保證金。

而遭遇還價有個壞處:只要其他的競爭買家在此階段,向賣家提出購買協議,則賣家可以接受該購買協議,無需向買方負擔任何責任。所以,何不在一開始,就在合約寫上3%保證金呢? 3% 的保證金,將來也會算做頭期款的一部分。

所以我簽約後決定不買,保證金就會被沒收嗎?

不是這樣的。一份合約中,有許多保護買方的條款,比如之前提到的附加條件(Contingency):在還沒移除附加條件之前,如果決定不買,是不用賠償的。又如進入合約程序後,賣方屋主發現需要揭露新的房屋狀況,像是房屋漏水、屋頂破裂等等,則法律上我們有三天的時間考慮。期間內決定不買,也是不需要支付賠償的。
 

(Photo via MIKI Yoshihito, CC License)作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人

 
 

我叫林久禾,在台灣長大,台大工學院畢業後赴美取得工程碩士學位,在幫忙家中調查研究舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷)的房地產市場時,意外發現我對地產經紀的熱情,訪談請益上百位灣區的地產前輩後,決心成為房地產經紀人。

我相信一句話,叫做嚴師出高徒。一番努力之下,成為一位白人老奶奶唯一的華人徒弟及關門弟子,有四十五年地產經驗的她,曾是灣區的房地產仲裁官,以及加州地產協會董事會成員。

她曾經對我說過一句話 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

寫於此處的文章,是我對她這句話的承諾和回應。這些知識,只是你我緣分的起點,有任何需要,聯繫我。

林久禾 BRE#02007082
Keller Williams Palo Alto BRE#1511642