一周前賣的房屋，花了6 天Pending.
這次賣房，賣的是社區裡面最小的房型，最終成交價卻突破了原先由更大房型保持的歷史成交價，還高了25萬以上。
想像在San Jose Berryessa 95132這個區域，我們創造了Sunnyvale/Santa Clara的市場熱度：Open House來了超過200組人（感謝同事情義相挺幫忙分擔 Open House），最終收到15個出價。
市場熱度無疑是這一切的最大推手。此情此景， Listing Agent不過是順流而下，把一個家庭送到下一個里程碑的船夫。
不過我想我們還是做了幾個正確的決定，可以跟大家分享。
一、時機
其實去年第四季，房屋就已經空出來。
但當時我們感知到市場即將升溫（見圖二），所以建議屋主把賣房時間訂在今年春季，具體上市日期則藉由動態評估市場熱度而定。
（這也是為什麼去年第四季，我們這麼急通知買家買房，希望那些買家現在覺得一切都值得）
其實身為屋主，這是一個有風險的決定，其一是要相信Agent 的為人和判斷，其二Agent當然也沒有水晶球，萬一市場風向陡變就糟了。
延伸閱讀：灣區矽谷賣房—當經紀人被問到：「你怎麼選擇幫你賣房的經紀人？」
我們想說的是，目前看來這是個好決定，但誰知道市場會不會繼續漲兩個月呢？
就市場熱度來說，沒有人知道最高點，就想是沒有人知道跌價時的最低點。
一個好的Agent，儘管市場風向轉變的時候可以最快知道，卻沒有辦法「預判」市場，尤其是為期三個月以上的預判。
這也是為什麼上面說到，賣房如果真的要抓市場熱度，那一定要動態評估場上市日期。
二、色彩營造氛圍
人們看房屋，看的是感覺。
（所以我們身為Buyer Agent 的時候，有時候必須阻止衝動的買家。）
而房屋作為靜態物體，最能觸動人們感官的無疑是色彩。
也就是說，組成房屋大面積色彩的項目，你應該要多花點心力。
室內室外的牆面顏色，就屬於這些項目，而目前的主流還是淺色系—即便你個人偏好深色，從賣房的角度來說，還是要妥協於大眾胃口。
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以這間房屋的室外油漆說，我們和團隊內的設計師來來回回，評估了好幾個版本（圖三是其中一個版本），當中的關鍵在於，要怎麼讓色彩走在趨勢上，但是又不能在社區裡顯得突兀，兩者必須平衡。
地板是另一個項目，目前主流也是淺色，不過更換地板的問題在於成本，有時候屋主不願意花這麼多錢，儘管我們賣房的經驗上這是相當值得的。
（還好這間房的屋主早期為了自住的需求就換過地板。）
採光，則是讓上面兩個項目淋漓盡致的關鍵。
而採光又分為天然採光和燈光。
如果能用天然採光營造氛圍那就儘量用 — 我們這次賣房主打之一就是天然採光（圖四），當然就也在Open House 和收Offer 時感受到了大家的喜好。
為了要最大化天然採光，紗窗和窗簾都要先移除。
如果使用天然採光的成本太高，比方說要開牆面做新的窗戶或是做天井，那最好用來自天花板或高處的燈光。
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三、宣傳
有了產品（房屋），當然還要加以宣傳人們才會知曉。
而以現在的市場熱度來說，房屋放到MLS上面大概宣傳工作就完成80%，Buyer Agent 會自動找上門。
Open House、Agent 之間的群組、社群媒體則是剩下的20%，Agent 人人會做但其實有興趣的買家早就在關注MLS，所以其覆蓋範圍和MLS 多有重疊。
所以關鍵是怎麼打到平常沒有關注的人群，從這個角度來說，小小的紅色書刊並不是一個好的管道。
臉書廣告，反而是更好的管道，不僅可以鎖定特定人群，而且可以大規模投放，我們這次廣告就接觸了一萬個不重複的人—增加了數十個Open House 來訪和電話/簡訊詢問（當中潛在買家我們並不會留在手上做Double End 的交易—這會傷害賣家的利益，而是Refer 給其他團隊的Agent。）
後記
屋主是第一次賣房。當市場持續上漲、房屋又還沒上市時，應該也是有幾分忐忑。
在這樣的心境之下，一切能夠實現，都得感謝屋主的信任，給予我們全然的自由度，讓我們的一些想法得以發揮。
我們接下來會撰寫更詳細的賣房記錄，屆時也會公布成交價。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
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