矽谷買房之後：室內裝修趨勢

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我們的客戶都知道，我們不推薦購買投資客裝修好的房屋。

（原因可以參考這篇文章最後一個案例：那些年，我們放棄的房屋）。

於是，客戶買的多半都是需要裝修的房屋。

而儘管裝修規模不一，品味也相對主觀，我們認為還是可以根據我們過去買賣房的經驗，挑選一些在趨勢上，並且（希望）在五到十年內賣房都不會讓買家覺得過時的設計風格，供大家參考。

推薦延伸閱讀：想賣房子，先別做太多裝修！

1. 觀點：更耐久，且更新穎：永續性和科技性將持續被重視 

矽谷人們重視環境議題，因此傾向耐用且對環境影響較小的產品，從而選擇回收再製或天然材料。所以 Fast Funiture並不會像過往那般受到青睞。 

儘管如此，成本永遠是中產階級裝修房屋之考量 — 我們其實很好奇這兩者的交集在於何處，未來可能會出一篇關於永續建材或傢俱的文章。

智慧家居將更進一步融入生活中，Amazon Echo、Google Nest、Apple Home早已是大家的朋友，控制與節省時間還有節約能源效率呼應了矽谷的創業步調以及與自然共存。

要注意的是，儘量挑選非Built-In的智慧家電或傢俱，原因是科技發展的速度太快，此時的高科技在5年後恐怕已非上選，如果拆卸過於困難，可能會增加買方的顧慮。

2. 整體風格 — 溫馨舒適且放鬆 (Cozy Style)：人與自然的融合

將來極有可能延續「人與自然」共存的趨勢。除了硬體裝潢材料使用部分永續材料外，也可以加入諸如燈具、掛畫、擺件…等等點綴。

值得一提的是室內空間中的「植物」，也是與自然共存最簡易、成本也最低的做法。

推薦延伸閱讀：矽谷賣房三件事—提醒自己也提醒房仲

3. 色彩：中性與情緒

有別於前面十幾年流行的灰色，往後幾年的色彩上，將走出和過去不同的道路，一種是中性色將重新回歸自然色：米色、淺褐色、奶油色、咖啡色、焦糖色 — 它們可以更好的與空間相容，一樣百搭耐看，並且呼應人和自然共存的概念。

也可以參考這篇文章中的第二點：矽谷賣房 — Country Leaf Ct —Pending

與此同時，多巴胺色可能會異軍突起­ — 2024年將會是充滿色彩的一年，有許多大膽的用色，例如橘色、黃色以及藍色和綠色，這些明豔色彩搭配復古單品時，可以襯托出精緻感。

我們建議，可以將大膽的色彩小面積的置入空間中，會有獨具一格的風采。

（多巴胺穿搭（Dopamine Dressing），由美國時尚心理學家Dawnn Karen提出，意指色系大膽且花色或圖案搶眼，能刺激體內的多巴胺分泌，振奮低迷的情緒。而其於居家佈置也具有同樣效果。）

（可預見的是，在沒有室內設計師介入的賣房階段，許多賣家還是會選擇灰色與白色系這張安全牌。）

我們在調查的時候發現一個備受好評的色調：

Benjamin Moore發布的825 Blue Nova，這是一種介於紫羅蘭紫和一般藍色中間的色調，是 Benjamin Moore 受到天際啟發而來的色彩，這個深藍彷彿是透過望遠鏡捕捉到星際陰影，散發著對宇宙奧秘的追尋。

Benjamin Moore 發布的 825 Blue Nova

4. 材質：紋理材質再現與手工藝

流行了幾年的極簡風格還在繼續，然而復古和具有紋理的牆面飾板設計趨勢方興未艾，提供了視覺及觸覺的豐富性。

事實上，因為飾板並不昂貴，我們在這一兩年已經看到許多敏銳的投資客把裝修預算挹注其上，讓該房屋和其他裝修房有所區隔。

材質上受環保意識以及匠人文化影響，人們對傳統手工藝品重新產生興趣和關注。

而因為它們的可移動性，我們認為可以在買房後，大膽使用自己喜愛的手工藝品，待賣房時再移除即可。

5. 空間：簡約美學

空間框架將持續採用簡潔線條，在室內設計中隱藏枝微末節。

例如用隱藏門和隱藏的櫃體把手等方式，目的是剪除（簡化）空間中的雜訊，將目光留給其他想關注的對象（畫面）。

要注意的是實用性如何被犧牲，比方說櫥櫃門如果使用觸壓彈開方式，是否不便拉開或關閉；或者，如果開關並非機械式而是電子式，那麼要考量故障情境。

6. 照明：分層照明

意思是為任何特定時間或活動提供各種照明選擇。 

比方說在房間裡，要在末尾的桌子上安裝桌面燈，在沙發或扶手椅邊上安裝一盞好的落地燈；如果在居家辦公室，為深夜或清晨準備一盞檯燈也是個好主意。 

與此同時，內嵌式照明仍舊在趨勢上。

於是問題就在於平衡與彈性：固定式的燈具跟隨的是固定的活動，然而活動因人而異 — 下一個家庭可能不會想在房間放置桌椅或沙發，或者想移動餐桌的位置。

我們的建議是細部或特定活動使用可移動式燈具。

以上是我們揉合買賣房經驗，對室內設計的一些想法，歡迎大家各抒己見，得意的、或者慘烈的案例，都可以。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

矽谷賣房 — Country Leaf Ct —Pending

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一周前賣的房屋，花了6 天Pending. 

這次賣房，賣的是社區裡面最小的房型，最終成交價卻突破了原先由更大房型保持的歷史成交價，還高了25萬以上。

想像在San Jose Berryessa 95132這個區域，我們創造了Sunnyvale/Santa Clara的市場熱度：Open House來了超過200組人（感謝同事情義相挺幫忙分擔 Open House），最終收到15個出價。

市場熱度無疑是這一切的最大推手。此情此景， Listing Agent不過是順流而下，把一個家庭送到下一個里程碑的船夫。

不過我想我們還是做了幾個正確的決定，可以跟大家分享。

一、時機

其實去年第四季，房屋就已經空出來。

但當時我們感知到市場即將升溫（見圖二），所以建議屋主把賣房時間訂在今年春季，具體上市日期則藉由動態評估市場熱度而定。

（這也是為什麼去年第四季，我們這麼急通知買家買房，希望那些買家現在覺得一切都值得）

其實身為屋主，這是一個有風險的決定，其一是要相信Agent 的為人和判斷，其二Agent當然也沒有水晶球，萬一市場風向陡變就糟了。

延伸閱讀：灣區矽谷賣房—當經紀人被問到：「你怎麼選擇幫你賣房的經紀人？」

我們想說的是，目前看來這是個好決定，但誰知道市場會不會繼續漲兩個月呢？

就市場熱度來說，沒有人知道最高點，就想是沒有人知道跌價時的最低點。

一個好的Agent，儘管市場風向轉變的時候可以最快知道，卻沒有辦法「預判」市場，尤其是為期三個月以上的預判。

這也是為什麼上面說到，賣房如果真的要抓市場熱度，那一定要動態評估場上市日期。

二、色彩營造氛圍

人們看房屋，看的是感覺。

（所以我們身為Buyer Agent 的時候，有時候必須阻止衝動的買家。）

而房屋作為靜態物體，最能觸動人們感官的無疑是色彩。
也就是說，組成房屋大面積色彩的項目，你應該要多花點心力。

室內室外的牆面顏色，就屬於這些項目，而目前的主流還是淺色系—即便你個人偏好深色，從賣房的角度來說，還是要妥協於大眾胃口。

延伸閱讀：想賣房子，先別做太多裝修！

以這間房屋的室外油漆說，我們和團隊內的設計師來來回回，評估了好幾個版本（圖三是其中一個版本），當中的關鍵在於，要怎麼讓色彩走在趨勢上，但是又不能在社區裡顯得突兀，兩者必須平衡。

地板是另一個項目，目前主流也是淺色，不過更換地板的問題在於成本，有時候屋主不願意花這麼多錢，儘管我們賣房的經驗上這是相當值得的。

（還好這間房的屋主早期為了自住的需求就換過地板。）

採光，則是讓上面兩個項目淋漓盡致的關鍵。

而採光又分為天然採光和燈光。

如果能用天然採光營造氛圍那就儘量用 — 我們這次賣房主打之一就是天然採光（圖四），當然就也在Open House 和收Offer 時感受到了大家的喜好。

為了要最大化天然採光，紗窗和窗簾都要先移除。

如果使用天然採光的成本太高，比方說要開牆面做新的窗戶或是做天井，那最好用來自天花板或高處的燈光。

延伸閱讀：矽谷賣房三件事—提醒自己也提醒房仲

三、宣傳

有了產品（房屋），當然還要加以宣傳人們才會知曉。

而以現在的市場熱度來說，房屋放到MLS上面大概宣傳工作就完成80%，Buyer Agent 會自動找上門。

Open House、Agent 之間的群組、社群媒體則是剩下的20%，Agent 人人會做但其實有興趣的買家早就在關注MLS，所以其覆蓋範圍和MLS 多有重疊。

所以關鍵是怎麼打到平常沒有關注的人群，從這個角度來說，小小的紅色書刊並不是一個好的管道。

臉書廣告，反而是更好的管道，不僅可以鎖定特定人群，而且可以大規模投放，我們這次廣告就接觸了一萬個不重複的人—增加了數十個Open House 來訪和電話/簡訊詢問（當中潛在買家我們並不會留在手上做Double End 的交易—這會傷害賣家的利益，而是Refer 給其他團隊的Agent。）

後記

屋主是第一次賣房。當市場持續上漲、房屋又還沒上市時，應該也是有幾分忐忑。

在這樣的心境之下，一切能夠實現，都得感謝屋主的信任，給予我們全然的自由度，讓我們的一些想法得以發揮。

我們接下來會撰寫更詳細的賣房記錄，屆時也會公布成交價。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 —— Carlton Ave Elementary School

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最近Carlton小學學區在highway 85以北區域的幾間房屋競爭激烈，從三房兩衛不滿1400 呎的房屋超過上百組人賞屋（我們到時來看看成交價），到四房三衛約1900呎但至少要30-40萬裝潢修繕的「大黑屋」超過20個 Offers，揭示此區受人青睞的程度。

許多人不知道的是，同樣的Carlton小學學區在highway 85以南的這塊區域更令人嚮往，不信可以驅車來此南北往返比較，你會懂我的意思。房價當然也反映其中，同樣房型約高出北邊10%。

在這個脈絡底下，時間回到兩個月前，南邊出一了間房。這是一棟廚房餐廳客廳空間開放、少見主臥浴室寬敞的SFH，更棒的是幾年前屋主的裝修完全是為了自住。

我跟買方客戶說，你們Labor Day不要出去玩，我們來買這一間房。

在這個有小孩的家庭都很喜愛的區域，Labor Day果然引領著家庭出遊，打聽後剩下的競爭對手顯然不多。

一擊中的。

我熟識當地的幾個大Agent，聽到我們用這個價錢買到，知道這至少低於市價5-10萬。

Listing Agent甚至直接跟我討論競爭對手的出價細節，讓我們在知曉全盤的情況下僅僅高出對手0.5%的成交價拿到這棟房屋。

Buyer Agent的專業之一就在於，你要怎麼讓Listing Agent把你當作第一順位的合作對象，即便你第一次出價不是最高。

我的意思是，如果你認為出價準備Offer Package 是一件簡單的事、如果Listing Agent要求的文件你丟三落四、如果合約裡該簽名之處沒簽名該勾選之處沒勾選，Listing Agent會怎麼看待你？

我自己也賣房也當Listing Agent，當然知道身為Listing Agent，遇到隨便的Buyer Agent，那我絕對會想像你在議價、繳交保證金、甚至Pending的階段都有可能搞砸。

於是，即便你是最高價，基於保護Seller利益的原則，我還是會還不猶豫抄起電話打給其他看起來認真出價的Buyer Agent說要不要Match Price。

這就是為什麼我遇到認為「每個Agent都一樣我就只是找個人出價」的潛在客戶的時候，我都很開心的請他去找別的Agent，因為會收這樣客戶的Agent程度和情況可見一般，然後將來到市場上我們會成為競爭對手，而誰不喜歡比較弱的競爭對手呢？

回到這棟房屋，我真的很開心能幫這對客戶買到房，這是一棟不用換房的房屋，放50年都沒問題— 就像我說的，我不會為了要多賺你幾次錢，先推薦你買Condo。

你們會住在這裡很久，有很長很長一段時間我們不會一起看房了。

別誤會，我真的很享受跟你們一起看房，那種隨心所欲想講什麼就講什麼、想嗆房屋就嗆房屋的享受，不過我們以後會很常見面，我家小孩一定會霸佔你們家前面的盪鞦韆。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

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