本篇同樣以房仲觀點，接續想在美國矽谷買房！台灣爸媽的矽谷房地產入門之一—簡介 以及想在舊金山灣區矽谷買房！老爸老媽的矽谷房地產入門之二 — 8個觀念 兩篇文章，續繼闡述幾個矽谷買房的重要觀念，讓台灣父母更進一步理解矽谷的房屋基本知識。
Read More擁有房屋的財務優勢 (Financial Advantages of Owning a Property)
寫在前面：我無法化身為一味鼓吹買房的經紀人，買房不適合所有人 — 付不起房貸卻硬要買房，後果絕不只有財務危機而已，生涯發展也會受到影響；一個重視投資報酬率的人，在人口紅利削減的地方買房，可能會讓他終日興嘆。
然而在美國，尤其在灣區購買房屋，確實會有些財務上的好處。為了避免本篇落入「要不要買房」的爭論之中，就假設我們今天已經擁有一棟房屋，來看看有什麼好處。。
抵稅權益。美國聯邦的稅務規定允許減免 (Deduct)貸款利息、地產稅。抵稅多寡與所得稅率 (Tax Bracket) 有關。這方面請洽詢會計師。
它是一項資產，有增值的可能性。灣區自2012年以來，許多城市地產至少增值100%。當然，這樣的增值幅度，相比於許多新興國家房地產增值幅度，是比較小的。然而，投資已開發國家的地產，本來就有貨幣穩定性的考量，可以另闢專文討論。
資本利得減免。作為一項資產，在將來賣房時的資本利得 (Capital Gain) 中，將有美金 $250,000 ( 已婚配偶加總為美金$500,000 ) 是免繳所得稅的 (條件：過去五年內，此房屋有至少兩年為主要住宅)。請詳閱IRS 公報 Publication 523或與會計師確認。
財務支出的可預測性。相較於支付租金，每月繳付的貸款金額是長時間固定的 (取決於使用的貸款方案)。若考量通貨膨脹因素，每月還款成本是逐年降低的。(註：地產稅和房屋保險可能會升高。)
（Photo via Philip Taylor, CC License）
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我叫林久禾，在台灣長大，台大工學院畢業後赴美取得工程碩士學位，在幫忙家中調查研究舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷）的房地產市場時，意外發現我對地產經紀的熱情，訪談請益上百位灣區的地產前輩後，決心成為房地產經紀人。
我相信一句話，叫做嚴師出高徒。一番努力之下，成為一位白人老奶奶唯一的華人徒弟及關門弟子，有四十五年地產經驗的她，曾是灣區的房地產仲裁官，以及加州地產協會董事會成員。
她曾經對我說過一句話 —
“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”
寫於此處的文章，是我對她這句話的承諾和回應。這些知識，只是你我緣分的起點，我願幫助更多人安心買房、賣房！有任何需要，請聯繫我吧！
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房地產產權持有形式簡介（Types of Holding Title）
寫在前面：關於在加州置產的房地產產權持有形式，在網路上就有許多資訊。不過，有的人開公司，有的人雖是夫妻但希望產權僅在某個人名下，情況多有不同。而房屋仲介基本上不能針對客戶情況推薦產權擁有方式，原因在於這牽涉到稅務與繼承的不同後果，需會計師或產權律師協助。
購買房屋牽涉到「產權」這個嚴肅議題—也就是房地產在誰的名下、過世繼承歸屬、房地產權益 (Interest) 如何分配等等。一般來說，加州的房屋可以為 1. 個人持有 (Sole Ownership) 2. 兩人以上持有(Co-Ownership)。
個人持有 （Sole Ownership）
房地產權益僅為一個人所持有。為了釐清權益，還進一步區分為三種不同的個人，這在買房閱讀 Title Report 時都可以看到。
A. A Single Man/Woman 未曾結過婚的男性/女性。Title Report上會這樣敘述：
John Smith, a single man
B. An Unmarried Man/Woman 曾經結過婚，但是法律上已離婚的男性/女性。Title Report上會這樣敘述：
John Smith, an unmarried man
C. A Married Man/Woman, as His/Her Sole And Separate Property 已婚男性/女性 (仍在婚姻狀態)，如欲獨自持有產權，則需要配偶同意 (一般來說使用Quit Claim Deed，詳情請詢問Estate Attorney)。Title Report上會這樣敘述：
John Smith, a married man, as his sole and separate property
兩人以上持有（Co-Ownership）
分為下列幾種形式
A. Community Property 加州法律 (California Civil Code) 定義，Community Property 是為夫妻共同持產權有的一種形式。如未特別聲明，則夫妻任一人在購買房地產時，產權會被指定為Community Property。在此產權形式之下，夫妻各擁有處分該房屋一半產權的權利。如果夫妻任一人未執行處分其權利，則其人過世後，產權歸配偶所有。Title Report上會這樣敘述：
John Smith and Mary Smith, husband and wife, as community property
或者
John Smith and Mary Smith, husband and wife
B. Community Property with Right of Survivorship 算是Community Property的變形：聲明 (Expressed Declared) 夫妻任一人過世後，產權歸配偶所有。
C. Joint Tenancy California Civil Code 定義，Joint Tenancy 是兩人以上，擁有相等持份的產權格式。其特色是Right of Survivor ship，意即一人過世後，其持份由其他人繼承。也因此，Joint Tenancy不須遺囑處分。Title Report上會這樣敘述：
John Smith and Mary Smith, husband and wife, as joint tenants
D. Tenancy in Common (TIC) 同樣需兩人以上持有，但是不須擁有相等持份，並且一人過世後，其產權可以被其繼承者擁有。Title Report上會這樣敘述：
John Smith, a single man, as to an undivided 3/4the interest, and Adam Smith, a single man, as to an undivided 1/4the interest, as tenants in common
E. Trust (信託) 加州房屋也可以在Trust名下。
以上僅就一般情況簡介。產權是非常專業，也必須客製化的協議以及服務，通常考量是稅務以及繼承，因此，我們建議客戶尋求產權律師 (Estate Planner/Attorney) 或者 CPA的協助。
（Photo via Pxhere, CC License）
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
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