这次买房地点在West San Jose，很巧合地，一年前我才在同一条街上，帮另一位客户买房（恭喜终于完成Remodel，女主人的设计实在惊艳）。就我来看，这是一条很特别的街道，邻居多半在此地住了数十年，彼此也都认识，稳定的结构暗示向心力，但上市房屋也就没有那么多；屋况也维持得相当好：我实在看不出来橱柜用了十几年，并且浅原木色调只要更换手把就可以赶上目前趋势。
说到West San Jose，是除了Willow Glen的Booksin学区之外，另一个我早年就看好的区域。有一个有趣的对比是Mountain View El Camino 以北。不久以前，West San Jose跟Mountain View El Camino 以北的价格差距还落在20-30%，疫情以后，这个差距几乎在10%~20%，或许跟重心持续南移有关。
我们这次出价使用Preemptive，也就是不等出价收件日期而径自出价，拿到的价格我看了看四周认为合理 —这边稍微讲一下Preemptive，其实技巧成分并不如大家想像这么多— 我看到很多Agent以用Preemptive避开竞争抢到房而居功，这是需要拆解的。
最关键的是你到底是用什么价格拿到房屋，如果Preemptive是比市价高10%，那我实在不认为那称得上成功 —今年我看到太多案例，Preemptive拿到后，发现自己的成交价比市价高上一截，这恐怕就没有什么好得意的—我以前也说过，房地产竞价就是一个大型赛局（这也是为什么当REDFIN/ZILLOW的估价开始有人觉得准的时候，恰恰也就是它开始不准确的时候），而Listing Agent，当然也不是笨蛋。
另外，Preemptive考验Agent的良知与知识。比方说路冲、或是面对商业区、或是旁边是餐厅，那么怎么会用一般房屋的价格来作为出Preemptive的基准呢？这也是我今年看到特别多的状况，要嘛是Agent知道不跟你说，要嘛就是他根本不知道上述情况会影响价格。
总之恭喜这对买家，这个区域看来前景广阔。
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478