湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——暴风雨启示与锲而不舍的买家

暴风雨给我们在买卖房屋中带来的启示，我首先想到的是天然灾害报告：我们关注学区，关注装潢，关注房主是否留下冰箱和洗衣机，却匆匆阅读天然灾害报告，只因为"大家都买这里，肯定没问题"。

或许不是鸵鸟心态，而是牺牲。超过300万的房屋中一个显例是Palo Alto的洪水区：当城市、学区、预算都成为限制因素时，百年一遇的洪水机率就不再重要，只能说爸妈真伟大。

这么说来，我希望你不是忽略，而是评估与妥协。

因为天然灾害报告中的标示，过去两周我对三组买家建议不出价；然而，你可能也知道，湾区居住地中标示Dam Failure或Liquefaction面积之大，全盘考量后你恐怕还是得出价，这就是评估与妥协。

在天然灾害报告中，六项灾害都没有的情况并不多，Los Altos很幸运是其中一个大部分区域都符合的城市，而买家更幸运地买在Los Altos地势高起之处，自然在暴风雨之下毫发无伤。

Los Altos的房屋还有一个特色是地大，多的是躺着就享受整个蓝天的后院，但这并不是离群索居，事实上，在Highlands这个仅有几百栋房屋的区域，有名之处在于邻居之间常成为一辈子的朋友。

或许这并非Highlands特异之处，Los Altos就是这么恬静淡泊，却又好客——这不冲突，居民只是少了一些比较心态。

其实，这房子屋主本来下市不卖，打算今年春季再次上市（那么恐怕是上看400万），是客户锲而不舍，写信亲手交给屋主，深受感动的屋主于是欣然同意一个现在看来便宜的价格：谁买我的房屋很重要—这是我之前说的Los Altos古风（https://bit.ly/3HPkQyc）。

你以为谈判是伶牙俐齿、盛气凌人，根本不是。很会谈判的人，不是这种样态。

在我看来，上述就是一个成功的谈判 — 如果深入思考，任何谈判都牵涉双方价值观的理解，有了理解才能谈信任，有了信任才有交换：你重视的或许是钱，对方重视的或许是房屋交到谁手上。

祝福这对客户，期待他们和邻居成为一辈子的朋友。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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硅谷房市衰退下的卖房策略 —— 案例（一）

猜猜看这张图代表什么数据 📉

大概五个月前，我和 Mentor老奶奶更新近况，我说最近房屋很好卖，Agent不用做什么事，房屋自然而然就卖掉了。

听到这句话，她带着锐利的眼神，跟我说千万不可以自满，因为「把房子卖掉的是『市场』，不是你。」我知道她的苦心。

当时确实是一个「大宣传时代」，所有卖方Agent都宣称自己的房屋卖得好：3天之内卖掉房屋、收到30个出价、成交价创新高等等 —— 这当然都是事实，而且就一门生意来说，绝对要大力宣传。

五个月前房屋有多好卖，现在房屋就有多难卖，你也才看得到，真正影响卖房成果的，是「市场状况」，绝大多数时候，卖方Agent不是洪流、不是大神，只是顺水推舟的船夫。

反过来说，在市场逆流的情况下，更可以体现卖方Agent能做什么事，以及做那些事的差别，我猜这才是 Mentor 的暗示。

那么，现在的市场是什么情况呢？Burlingame、Palo Alto和Cupertino 这三个城市够好吧，应该是人们心中向往的城市；同时，Single Family Home 应该也是人们心中最好卖的房型。

即便落在上述这个条件内（Burlingame、Palo Alto 和 Cupertino 的 Single Family Home），这三个城市还是有一半以上的房屋，要在市场上放超过20天才卖得掉，而且有些成交价已经比今年高点少20%。

在这样的市场情况下，我们最近卖掉的房屋显得幸运。这栋房屋所在的城市，许多人恐怕看不上眼，我们卖的房型是2B/2.5B的Townhome Style Condo，这当然也不是那么好卖的房型。

最终结果是，房屋上市6天内收到复数出价，当中的每一个出价都高于 List Price（这只是宣传手段，但这个世道，你不说成交价高于List Price，大家好像会觉得房屋没卖很好）。

比较公道的说法是，出价全部高出「市场」和「屋主」预期，只比该社区历史高价低了5%。也就是说如果考量利率上升导致购买力下降10-15%这件事，我们大概是该社区史上卖得最好的房屋。

这样的成绩我认为绝对有运气成本，不过我想我们还是做对了一些事，才能水到渠成，分享给大家，卖家可以学习，买家也能反过来思考有所收获。

一、市场情况、竞争情况与制定策略

我和客户的基本假设是，房屋在年底前会越来越难卖，原因见之前的帖文，在这个情境下，卖房就是速战速决。

另外，在湾区这样的市场，卖房关键是「制造稀缺性」，在时间及空间上都是。尤其在同Townhouse/Condo社区里，如果有Active 或Pending的相似房型，对买方来说是一目了然，肯定会被比较，就这个层面来说，装潢和Staging更加重要。

综上，基本策略就是「快」且要「不一样」。

二、考量时间与投资报酬率的装潢修缮

准确来说，以现在市场情况，房屋在市场上每多放一天，其价格就下跌一点。而大家也知道装修是卖房过程中最花时间的步骤。所以怎么平衡「快」和「不一样」这两个基本策略就是关键。有些费时的装修恐怕得省略，在此例中我们就决定舍弃换厨房台面和铺木地板。

除了考量上述，装修的基本原则是投资报酬率。也就是说花 $1000 装修，那得有超过 $1000 的价值。更换厨房电器，使其样式统一就是一例。

三、订定价格及对应的营销活动

很多 Agent 在价格制定上，会刻意把 List Price 放得很低，这在市场火热时有效。然而给定目前市场情况及 Townhouse 特性，这样的定价策略并不可行，甚至还有可能在成交价上被反噬。

另一种极端是把价格订得很高，不过其中一个原因是预期市场冷淡，只有很少买家会出价，所以期待愿者上钩，大不了过7-14天再降价。这样的策略问题在于失去先手，导致房屋市场天数被拉长而失去动能。你只能被动期待买家。

而我们采取的方式是订定贴近市场价格的价格，然后用 Marketing ( Open House 和 Online/Offline Marketing) 造成竞争态势，借以提高价格。

当然，整个过程中不只有这三项，还有其他的关键策略诸如是否该设定 Offer Due 等等。如果你最近要卖房，或许我们可以聊聊，也可以先阅读客户推荐再决定。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 — 买房关键在于判断资讯

买房的关键在于判断资讯，所以合作的Agent至关重要。

第一个案例，最近有人告诉我，他朋友几年前购入全新Townhouse，后来卖得很辛苦。

那个社区我知道，几年前我就有好几位客户想买在那，全部被我挡下来，无一例外，原因是Superfund。

（当时费尽唇舌。亚洲来的买家，常有「买房就要买新成屋的观念」，只要是新成屋，一切好谈，其他因素都是次要 —— 这在美国就是一个很危险的观念。）

那么，他朋友为什么会买该社区呢？据说是买家以为湾区到处都是Superfund，躲也躲不掉。我希望其中有些误会。

（截至06/12/2022 Santa Clara County 共有20处现存Superfund，2处Delisted Superfund，其中大部分集中在Mountain View / Sunnyvale / Santa Clara三个城市的北部；San Mateo County 没有任何Superfund）

另一个案例，是这间帮客户买的房屋。

这间房屋在Campbell 的San Tomas 区域，小学是Forest Hill Elementary School，当地2000呎以上的Single Family Home 至少是200万。这些都是公开资讯，我讲较不为人知的，这个区域的特色是居民之间相当紧密，常有人提议照顾邻居小孩、宠物；搬家可以找得到邻居帮忙、人们非常留心走失的宠物，坦白说很多房价更高的区域都没有这样的风气。

同时，这间房屋又在Cul-de-sac。

当时买家几次保守的出价都无法得标，下一间房屋势在必得。问题是，出多少钱，才是势在必得？

我猜又是Redfin/Zillow估价惹的祸，这位客户打算用210万标这栋房屋，我评估过后跟他说，我们出更低的价格就可以买到。中间制定出价策略就不说，我们最后是193万买到，客户和他的爸妈，自然也相当高兴。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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出价使用 Preemptive Offer，你真的有赚到？

Preemptive的利与弊取决于成交价。

最近在Facebook上有几篇帖子都提到了Preemptive，在私信或来信中有人讨论，我想干脆总结一下回应。

首先，你所追求的目标房屋，是否与你建立出价基准的房屋群存在相似性，或者实际上存在不可逆转的差异（比如后院是否靠近停车场、是否邻近商业区、是否在洪水区等）。这样才能进行 Apple to Apple 的定价，也只是房地产经纪人的基本技能。

如果满足以上前提，那么 Preemptive 的利与弊取决于成交价，而不是「避开竞争」这种没有比较基准的 Sales Script。

这么说吧，土地 6000 呎、室内面积 2000 呎以下的 Single Family Home，在 Belmont 以 300万的 Preemptive Offer出价、在 Sunnyvale 以 350万出价、在 Palo Alto 以 400万出价，99%的情况下你当然可以「避开竞争」，卖方也乐意接受，但从财务角度来看，这可能不是一笔太好的交易。如果你打算这么做，可能也不太需要 Realtor。

Preemptive 才能称得上成功，最好是低于市价-这只有少数情况会成功，例如Listing Agent 并非本地人，不了解市价。

第二好的情况是，比同一天竞争后的价格低，这也算是一笔好交易。

第三种情况是，Preemptive 比同一天竞争后的价格高。

在第三种情况下，只有一种情景对买方有利：买方预判某段时间内的涨幅，将超过当前的加价。例如，我估计三个月内房市会涨 20%，那么比市价高 10%是合理的（当然这并不容易，也没有人能够保证。其中一种思路是根据一座房屋对应的买家数量，用供需来判断房屋消耗速率，从而预测短期涨幅，当然还有其他手段或领先指标，以后再说）。

要不是以上三种成交情况，要么是 Realtor贪图速成钱，这是良知问题；要么是判断错误，这是能力问题。不用太神化 Preemptive — 今年看到太多案例，Preemptive 价格从三个月或六个月后来看，变成了一个山顶。

那当然了，如果情感上你真的、真的很爱这座房屋，make him an offer that he can't refuse 那就是另一回事，不在财务或投资的讨论范围内。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——Bucknall这个区域，以及成交未必是最高价

买房未必得是最高价（但要有心理准备）。

这阵子建议所有客户稍微观望市场再做决定，一时之间清闲下来，可以好好交代一下这几个月成交的一些案例。

这间房屋在 West San Jose 的 Bucknall，是传统上的住宅区（Single Family Home 是这区的主要房屋），这个区不大，居民不到 5000 人，但是地理位置相当优越，往东可以去热闹的 Campbell Downtown 和 Pruneyard 或是 Willow Glen 小镇，往西往北就是 Cupertino 各式亚洲商店餐厅，往南是 Saratoga、Monte Sereno 和 Los Gatos，10-15分钟就可以去健行，而将来的商业重镇 Santana Raw 和 Diridon Station 都在东北 15-20分钟之处。

如果观察这区历史上的几次房价上升，Bucknall全美有名。

我和客户晃了一圈，心想这房屋肯定是要全屋修缮，为此还帮客户规划平面变更的草图，计算加建空间和成本，我估计就算不加建，装修完还是可以卖个250万，手稿现在还留着，这跟几个月后他们找建筑师画出来的初步略图相差无几，我无意越俎代庖，但我想在市场上久了的Realtor，耳濡目染应该也是略懂。

出价当天这间房屋收到 25 个 Offer，最终出价结果我们并不是最高价，但是Listing Agent 还是愿意和我们合作。

这有许多决定因素，其中大家常忽略的就是 Buyer Agent过往在业界的声誉与做法。我卖房的时候，一定会动用人脉调查前几名出价的Buyer Agent（这是在大公司的好处之一，当然平常也要行善积德）

另一个要讲的是，许多Agent教育Buyer「一定」得是最高价，这在实务上却未必。真要说比例的话，一般情况下九成以上的成交都是最高价（这其中，出价高出第二名10%还是高出第二名1%，又有差别），我也是请Buyer做好心理准备，剩下的就是运气还有Buyer Agent的实力。

以上是我想让大家学到的东西。

说到客户，这次来的客户，我们从前并不认识，大概也没有几个脸书共同朋友，客户群里同样的情况不少见，我还是佩服这对夫妻的勇气，当然也感激他们的赏识。

后来透过一次次对房屋的见解、估价的判断、扩建的获利性等等，信任也慢慢建立起来，及至最近他们终于要开工，我们还是继续讨论。

想想这时代很特别，素未谋面的人可以变成客户；素未谋面的人当然也可以跟你打世纪，然后你们在一场游戏里讲的话，可能比你跟爸妈这个星期讲的话还多。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— 借一个小孩来看房

又是一对很棒的夫妻。

写作的当下或许小孩已经出生。说到小孩我总觉得神奇，房屋的好坏，或许透过观察小孩是哭是笑，比问 Realtor 还准。没有小孩的朋友，下次不妨借一个小孩来看房 —— 你看这又是一个可以跟创投要钱的商业模式，出租闲置小孩，父母开心、买家买房也安心，可以跟两边都收费，口号大概是 Airbnb for XYZ，欢迎自由取用参加 Y Combinator 或 500 Startups。

远了远了，我和这对夫妻当初是一路看到了 Santa Teresa，这个时期他们很挫折，认为怎么买都买不到。而买房说穿就是「用合理价格买到好房屋」，所有你接触到的买房相关论述，都是围绕上面那一句话展开。

对于 Santa Teresa 我这半年都是持保留态度，关键判断是 work from home 结束后的通勤生态，除了几个 Luxury 区域之外，原则上我还是建议客户尽量南湾中心买房。

看啊看终于有一天发现这个房屋怎么在市场上一段时间，这么好的区域，步行2分钟就到闻名的 Downtown，这是 2400 多呎两层楼的房屋，4房2.5卫，6000多呎的地，的确是需要装修，但是报告读一读也没问题。

和 Listing Agent 聊了聊才发现屋主有一些坚持，那时候他们已经从原先的 List Price 降价10万，新的 List Price 是 200 万，有些买家或是 Flipper 见猎心喜想要 Low Ball，没来由地 Low Ball 屋主当然不愿意，一样，如果有情感上的坚持，那我们就诉诸感性，我们写了一封信 — 我总是好奇在对方愿意收信的情况下，为什么有 Realtor 还是不建议写信，这是低概率但是高期望值的事件。

那当然出价也不能太差，虽然最后我们还是出得比200万低，成交价195万，也只比Low Ball的人高了1-2%。成文后的今天REDFIN的估价是245万（你也知道我觉得REDFIN估价也不是那么准，但真的差太多）

所以这到底是什么区域，给大家一些提示。

150年前它还是一片沼泽地，沼泽地的水被引流到Guadalupe River后就成了肥沃之地，盛产当时最珍贵的经济作物如大麦小麦啤酒花，林肯被刺杀之后，以此地为名的街道改名为 Lincoln Avenue。曾经它因为要抵抗铁路路线而Incorporated以便形成居民共识，之后又因为兴建污水道所费不贵而加入现在所属的城市。其实这个城市最贵的房屋，许多就在这个区域。

房屋成交后，这对夫妻在犹豫要不要更换待产医院，我以过来人的经验推荐Good Samaritan，主要原因是那边产房的菜单完整，有汉堡和Pho、龙虾汤又好喝。

他们后来转到了Good Samaritan待产 😋

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——世纪帝国

我当Agent也不是第一天，路见不平我得说句公道话。

当你们为了花多少钱买房争吵的时候我没有说话，因为可能Preapproval Letter下来发现你们什么也买不了；

当你们为了买什么地点争吵的时候我没有说话，因为即便你们买在Palo Alto，铁路旁的房屋将来还是卖不掉；

当你们为了买 Condo 还是 Townhouse 争吵的时候我仍然没有说话，因为我还是比较喜欢 Single Family Home。

但是当你阻止另一半玩世纪帝国的时候，我就得挺身而出了。

打世纪，就是在执行策略思考；打世纪，就是在上商学院；换句话说，打世纪，就是在赚钱改善家中生计。

让我告诉你为什么。

比方说玩淘金潮地图，所有的金矿都在地图正中央，谁占据了这里谁就可以称霸，问题是你知道其他玩家当然也知道，所以人们八成会在地图中央杀个你死我活。常常就有个玩家反其道而行，斥候在自家后院绕一绕发现金矿，然后趁中原兵荒马乱之际在地图角落默默发展壮大成了最后赢家。

这告诉我们兵家必争地之地总是有成本上限，超过了就不值得去争，还不如逆向思考。

我们买到的这间房，就是这样的状况。

San Bruno 这一区的房屋竞争激烈，相似的房型并且有Staging，然而屋况稍差，其成交价接近170万。

我们这一间，Listing Agent就是 Owner，不过他并不是本地的Agent，他不作Staging，人很难找到，然后他只给 Buyer Agent 2% 的佣金—这是低于市场行情的。

这就值得逆向思考：这样的脉络肯定会让很多Agent打退堂鼓。好啊，这代表竞争少，果然我们就是一对一谈判，最后150万左右拿到这间低调的房屋。你放心，Listing Agent本人很高兴这个成交价，皆大欢喜。

什么，你说不需要打世纪也可以懂这个道理。我还没跟你说我和这个客户就是打世纪变熟的。

这也是为什么我建议工作上需要开发客户的朋友，不要打麻将或Poker，改打世纪比较实在。你看打麻将一次也就认识三个人，打Poker理论上可以认识九个人，但一局多久才轮到你出手，多数时间还不是在那边划手机，所以实务上就是五、六个人，而且，你还是得划手机。

打世纪绝无冷场，而且一次可以认识七个人，多好。

世纪帝国强调资源分配，你必须学会怎么调配不同资源，才能研发科技、生产军队、进化到下一个时代；

世纪帝国强调多工处理Multitasking，你得一边控兵骚扰敌人，一边顾家里的经济，也要注意小地图有没有警示或是盟友是否需要帮忙；

世纪帝国强调速度，你学会快捷键、手速又快，别人还在杀猪你已经上封建时代。

资源分配、多工处理、在乎速度，我想正在创业的朋友一定心有戚戚 — 这根本就是在创业。

也就是说，我们每打一场世纪，就是在开一间Startup。打世纪，就是在养成一个创业家。在硅谷这样的创业天堂，我们更是应该打世纪。

欢迎加入世纪帝国湾区 Facebook Group。

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不过你们先打，老婆要来骂人我先去顾小孩。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— 你买的是土地，以及谈 SB9

这一栋房屋位于Belmont Downtown和El Camino 以西，三房两卫，房屋室内面积1400 呎，占地超过7000 呎，Belmont学区自不待言，关键是土地。

如果让我选择室内面积2000 呎占地4000 呎的房屋，或者是室内面积1500 呎占地6000 呎的房屋，我很可能会选择后者。

SB9出来以后，有5个过去的客户打电话给我，或许是看了悬峰标题如「加州房市变天」云云，他们害怕发生「反正Single Family Home将来都会变成集合式住宅，所以Single Family Home没没价值」的情况。

我当时跟他们说不可能，在甚至不考虑SB9的内容的前提之下，只有要经济学动态平衡的概念和一点逻辑就可以破解农场文。

情境一：SB9很容易执行。那么因为有赚头，大量SFH会被改建成Condo/Townhouse，这会导致Condo/Townhouse的价格下跌，直到把SFH改建成Condo/Townhouse再也不划算，这是一个动态平衡的过程，所以你为什么会去担心SFH的价值？

情境一：SB9不容易执行。那你还担心什么？

最后，真的有人去看SB9的文本吗？纵使不考虑当地政府如何杯葛，SB9的执行细节本身就让这件事很难规模化（改建前出租规范、改建后屋主住在里面等等），既然难以规模化那改变就会是缓慢的。

（但SB9立法整件事倒是揭示加州政府的态度，也暗示SFH的价值）。

回到这间房屋，Listing Agent知道我们Broker ，知道这个公司出来的Agent的素质，对我也是关照提点，不过收件当天还是惊心动魄，三轮竞价都在两个小时内完成，前三名价差不超过2%，买家也是气力放尽，我想最呕的还是第二名 — 我们最后也就比第二名多出了几千块，成交价Mid 210万，环顾四周同时期的案例，我想大概是Top 3的好交易。

买家本来担心Appraisal，不过在Offer Due那天出价有个好处，你可以用真实竞争出价情况判断房屋的价值，同时有竞价状况Appraisal也更容易成功。这就是为什么依据各人情况不同，有时候我不见得赞成Preemptive—你能给Appraiser的资讯就那些，有时候还真的没办法Appraised。当然，无限银弹是另一回事。

我和买家一路从Willow Glen到South Santa Clara，最后到Belmont Downtown，大概是我从业以来最广，真心佩服他的守备范围。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— 地点中心、格局完整的房屋

这是一对超棒的学长姐夫妻，这么说绝对不是因为看房的时候总是可以吃到他们带来的蛋糕或点心。

我相信我没有辜负蛋糕或点心。买到的这栋房屋地点好，将来必定成为南湾心脏地带。近年高素质的移入居民会让 Mountain View El Camino 以东学区向上提升的情况再现于此（West San Jose 的状况也是如此）。屋况上是「老先生老太太养儿育女久居于此」的类型，这类屋主总是悉心呵护。

这间房屋还有一个特点，格局完整又有潜力，超过8000平方呎的长方形Lot，现况是4房2.5卫：楼上3房2卫，楼下1房0.5卫。乍看楼下的房间只能当书房。关键在于车库超大，于是可以利用车库的一小部分空间，建造一个完整的浴室供楼下房间使用，这样比扩建而来的浴室成本少约60%~75%。如此，一楼就会有另一个Master Suite。以Single Family Home来说，除非是重新整建，否则很少有格局完整的双Master Suite房型 — 这是另一个建议：横豎都是要加价买房，那么就不要买平庸的房屋。

Listing Agent 很够意思，来回沟通几次后，他直接跟我们说目前竞争者的出价分布状况。我们最后买到的价格，也就跟第二名价格差距约1%。

（另一个关键是学长姐给屋主的信写得好！我看到很多人不建议写信只能摇头：收不收信是卖方的选择。也就是说，如果卖方不介意甚至乐意收信，Agent 站在Buyer Fiduciary Duty的角度，当然要准备信件动之以情，而非教育Buyer冲高价格是唯一手段 — 写信当然意味着你要付出额外心力，也意味着可能相对低的成交价会让Agent少赚，我想这都是个人选择。）

之后，收到来自学长姐的手写卡片。老婆凑过来看信，看着看着竟然哭了。

以下是他们的成交推荐感言。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— Preemptive Offer

这次买房地点在West San Jose，很巧合地，一年前我才在同一条街上，帮另一位客户买房（恭喜终于完成Remodel，女主人的设计实在惊艳）。就我来看，这是一条很特别的街道，邻居多半在此地住了数十年，彼此也都认识，稳定的结构暗示向心力，但上市房屋也就没有那么多；屋况也维持得相当好：我实在看不出来橱柜用了十几年，并且浅原木色调只要更换手把就可以赶上目前趋势。

说到West San Jose，是除了Willow Glen的Booksin学区之外，另一个我早年就看好的区域。有一个有趣的对比是Mountain View El Camino 以北。不久以前，West San Jose跟Mountain View El Camino 以北的价格差距还落在20-30%，疫情以后，这个差距几乎在10%~20%，或许跟重心持续南移有关。

我们这次出价使用Preemptive，也就是不等出价收件日期而径自出价，拿到的价格我看了看四周认为合理 —这边稍微讲一下Preemptive，其实技巧成分并不如大家想像这么多— 我看到很多Agent以用Preemptive避开竞争抢到房而居功，这是需要拆解的。

最关键的是你到底是用什么价格拿到房屋，如果Preemptive是比市价高10%，那我实在不认为那称得上成功 —今年我看到太多案例，Preemptive拿到后，发现自己的成交价比市价高上一截，这恐怕就没有什么好得意的—我以前也说过，房地产竞价就是一个大型赛局（这也是为什么当REDFIN/ZILLOW的估价开始有人觉得准的时候，恰恰也就是它开始不准确的时候），而Listing Agent，当然也不是笨蛋。

另外，Preemptive考验Agent的良知与知识。比方说路冲、或是面对商业区、或是旁边是餐厅，那么怎么会用一般房屋的价格来作为出Preemptive的基准呢？这也是我今年看到特别多的状况，要嘛是Agent知道不跟你说，要嘛就是他根本不知道上述情况会影响价格。

总之恭喜这对买家，这个区域看来前景广阔。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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回到这栋房屋，位于 Mountain View Superfund，以及Counter-Offer。

地产经纪最终还是要回归「专业」与「诚信」，缺一不可。举例来说，Mountain View 是近十年来的热点，「正常的」 Single Family Home，保守地说200万跑不掉，但 Mountain View 有一大块区域，我从来不让客户买。每一次客户说要买这边的房屋，我就会调阅出该地区的相关资料，客户看过之后也就知道了，这样的情况从业以来至少三、四十次，也就是三、四十个出价机会，我宁愿不要。

我「知道」那片区域的风险并且「告知」客户，而许多我敬重的 Realtor 也是这样做。

说到敬重，地产经纪敬重的人可能跟各位敬重的人不太一样，这来自信息落差。各位的敬重可能是来自于阅读地产经纪的行销渠道，比方说脸书微信小红书；地产经纪的敬重来自于，透过交易记录跟同行消息，来评断这个人，并且对比他在自家的宣传渠道里写的，有没有差距，简单讲就是「说的」跟「做的」是否差的不太多。

这栋房屋并不在 Mountain View，只是就我理解，这位买家相当重视这两件事，我借题发挥。

我也希望成交文不只是宣传自己多厉害、房屋多优秀，而是让各位学到一些东西。

回头看都是 Deal，这栋房屋三个月后的现在涨了30%，也没什么了不起。不过成交时，应该是该区域当时的最低价。当时的情况是这样，我们出了价，卖家回了个Counter Offer，要我们加5万，我判断竞争情况，认为再次 Counter 回去一个更低的价格很有机会，一试成功，对方签约。

三个小时后，Listing Agent 传简讯给我，说现在有个买家出了一个原本卖方要的价格，她其实没有反悔的意图，只是想恭喜我们省了钱。事情很巧。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——我不熟悉的区域杀价买到好房屋

这位买家是早期客户的朋友，和她一聊才发现，她是我妻子的高中学妹，彼此认识。

看来这次不能搞砸。

有几个限制条件，其一是预算有限，要在这一区买到 Single Family Home 只能靠人品爆发，加上我一直以来的标准诸如地震断层、淹水、飞机起降区等等，符合条件的房屋就更少。

其二，一开始我就跟客户说这个区域我不熟悉，她仍旧信任我。区域是不熟，但我理解我处在「认知四象限」的哪一个象限（读书还是有用的，见附图），「知道」自己的「不知道」，知道要去哪里查学区、犯罪及噪音地图、政府规范等等，建构出当地的风貌，辅以对房屋本身的知识，剩下的就是看房的时候跑远一点而已。

这栋房屋是「遗珠」类型的好房。房屋有一些问题，留待专业技师的答案，于此同时收到的出价当然都是 Low Ball，时间一拖，再而衰三而竭，这栋房屋也就失去宣传动能，不能放 Offer Due Date。

本来这栋房屋是预算外，但我了解状况后认为有机会，于是我们放了 Property Inspection Contingency 准备找人来检验，并且价格上比他们曾经收到的最高出价还低了3-5万，屋主签了字。

有这么好的事！？为什么？

这就是一般人认知的误区，以为价高者得是铁律。殊不知什么 Agent 帮你出价大有关系。 Listing Agent 和我通过电话，调查了一下我，然后就回我一个信息：“老天，请帮帮我。”原来他也是朋友请托才来这边卖房，对他来说这边根本是 Wild Land — 早先收到的 Offer，除去价格太低者，不是该签名的地方没签名，就是 Agent 的名声有待商榷。

这也是为什么现在我接到潜在客户电话，对方表达 Agent 都差不多请问你给多少 Rebate，我都请他去市场上找最便宜的 Agent。

回到这栋房屋，位在 Cul-de-Sac，装修也是屋主早年为了自住所做，基本上是最理想的情况。几天之后，检验回报没有问题；再几天之后，估价结果出来，比我们的出价还高了几万，在这个市场几乎不可能。

看着客户满意的推荐感言，我就知道家里的算盘啊主机板什么的，应该是可以收起来了

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我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——业界的声誉决定成败

从一开始我就很钦佩这对年轻夫妻，行动派说走就走，常常房屋上市后我们都是第一组拜访房屋的买家，与此同时他们也并非乱枪打鸟，而是从一开始就Top Down 按照自己的需求选出可以接受的两个区域，然后在这两个区域中寻找好的社区，社区里面再挑好的房屋。有行动又有计划，我看好他们 — 说了这么多好话，无非是希望以后打麻将的时候可以手下留情。

这一栋房屋在社区里的位置非常好，位于社区中心不临马路，前后院都没有其他单位挡住阳光，挑高的客厅面向南方，坦白说我没有看过非边间但天然采光还这么好的房屋，客厅大门一走出去就是社区的绿地，大概是这个社区里面最有价值的一排。而原屋主在这个房屋里生了小孩，最近又买了Cupertino的房屋，听起来就是一个很有福气的房屋。

也感谢Listing Agent 和她的 Broker 认识我知道我的为人，作为决策因素之一，感谢他们在如此竞争的情况下不开第二轮竞价，让我们直接拿到房屋。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

 

4108 Vincente St SOLD for $1,440,000

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买卖房交易案例纪实——火热市况中的优选地点和优质房屋

这次购买的房屋位于280南、17西。街道两侧都是一排大树，邻里环境宁静，向东向南可以快速前往由Stevens Creek Blvd和Winchester Blvd构成的新兴商业区，以及Diridon Station发展区，或者去Willow Glen Downtown 和Campbell Downtown/Pruneyard，向西向北则是各式各样的中日韩商圈和餐饮场所，我对这个区域的未来发展很有看好。

卖方是一对在Nvidia工作的夫妻，去年至今公司股票表现不错，最终决定在Monte Sereno购买房屋，准备和孩子一起搬过去。

由于立场原因，我不能告诉卖方，这个地点是优选的，你们不要卖；而周围房屋的全面装修或重建，也是该区域向上发展的证明；最后，这套5房3卫的配置即使不自住，将来也很容易出租。

我的客户是买方，也是一对夫妻，我们在南湾看了30多套房子。在这样的市场中，以去年或年初的角度来看，当然是overpay，区别在于你是overpay了一套不错的房子，还是overpay了一套不怎么样甚至存在重大缺陷的房子。在看房的后期，客户对房屋的价值和出价都把握得非常精准，最终成交的房屋我认为是所有看过的房屋中性价比最高的。

我向我的客户介绍了这对买家夫妻，当年帮他们购买的房屋正好也是5房3卫，购房后一年半内升值超过40%。希望你们也能有同样的幸运。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷卖房系列—卖房故事与实战案例

客户圆梦，踏上飞行员之路。

从旧金山(San Francisco) 一路往南到圣何塞 (San Jose)，我都有合作的客户，我也习以为常。想不到这次，竟然被找来奥克兰 (Oakland) 卖房，坦白讲，我很不熟悉奥克兰，也诚实地向屋主明说。

他们说没关系。

屋主是一对年轻夫妻，有着共同的梦想—当飞行员。为了圆此梦，他们必须把房屋卖了筹学费，而且，今年就得卖。

房屋窗外的高速公路很明显，买家肯定会注意到；此处离旧金山稍远，甚至比较靠近圣里安德鲁 (San Leandro) 。

我知道这房屋未必好卖。

不过，看了看熙攘的高速公路，我心想我远在南湾和半岛走跳，你们竟然愿意千里寻人，卖房原因又这么热血沸腾—看来这个案子是得接了。

同时，还有一个自私的原因：我想证明：「只要按照我的理论卖房，结果就不会差 — 就算是我格外不熟悉的区域。」

毕竟，卖房重行销，知道怎么在注意力稀缺的时代吸引买方目光，远远胜过熟透你家邻里的先生太太来卖房。（延伸阅读：湾区硅谷卖房系列—Are You Familiar with The Area并不是关键问题）

就这么定案。

所以怎么做

签合约、房屋检验、信息揭露、装潢上漆、装饰拍照、Open House…这一系列标准操作程序当然不用说。（延伸阅读：硅谷卖房10步骤完全教学10-Step Guide to Selling a House）

我和屋主说，按照目前奥克兰这个邻里的情况，REDFIN预估我们只能卖62万，我自己估计，你们的房屋约莫能卖到65~68万。

（最后的成交价，比我自己的估算都高出许多 — 我总是很不会估计，透过自己与众不同的行销和谈判能力，我能比一般Agent多卖多少钱。但我的习惯是，按照市场情况和附近相似房屋，给客户相对应的评估。当然，有些经纪人是先承诺一个高价，让客户与之合作，然后走一步算一步 — 这其实没有对错，Salesperson的教条也是这样教的，只是这不是我的做法）

另外，我也跟他们说，我不会为了自己赚两手的利益而来做Double-Ending，以确保这次以及将来，买方经纪人觉得自己受到公平对待，愿意对我List的房屋下标。同样的，我也在给Buyer Agent的信中，提到这件事 — 我想他们觉得我是异类，但至少，他们肯定放心、放胆出价。

（不知道Double-Ending或Dual Agency的人，可以阅读这篇文章。延伸阅读：湾区硅谷卖房系列—所以，你怎么选择帮你卖房子的地产经纪人— Double-Ending 篇）

而我也没有做到的事，比方说把上市时间Tune到旺季。说起来有点可惜，我们接洽的时候是四月左右，如果再加上客户工作因素、搬家、修缮、装潢、其他行政程序，真的赶不上当年旺季，最后，就在八月下旬上市。

不过，最重要的是，我们要怎么吸引潜在买家的目光？这部分的概念都在下面两篇文章里面：

延伸阅读： 湾区硅谷卖房系列—你得有漏斗（Funnel）的概念，知道怎么应用，成交价才会高

湾区硅谷卖房系列—你不理解买方，那要怎么卖房—从帮买方移除路障开始

实作上，就是短时间内高品质的大量曝光（在这个案例中，也吸引到了一般Agent吸引不到的潜在买家，最后还有人出价）。

当然，我们还应用其他许多技巧：价格设定、上市日期、动态分析附近房屋竞争情况等等。

OFFER DUE 收单

当时房市经过三至六月的旺季，已经走缓不少，即便是南湾或半岛几个城市Mountain View、Cupertino，甚至 Palo Alto，买气都没有很畅旺，奥克兰的房地产市场更是不用说，附近有几栋上市一阵子，却还卖不掉房屋。

我们决定速战速决、给可能买家一点压力：限制两个礼拜内缴交出价。第一周的Open House就吸引了四十到五十组人，最后收件日，一次进来多达4个Offer — Offer数量甚至比我在 Palo Alto、Mountain View 作为买方Agent出价的房屋还要多！

最终结果与后记

REDFIN 预估我们卖62万，按照其他 Comparison 我能卖65~68万。

而我们最后卖到74.5万。

我们是两房两卫1135平方呎的平房，卖得竟然比两个月之前，市场情况好的时候，隔壁街 远离高速公路 三房两卫 全新装修房 还要高两万多。

成交之后的一到三个月内，附近1500呎、装潢完善的三房两卫， 62.5万成交；附近山丘上视野好、有景观的2008年新建、1800呎、两层楼、三房三卫的House，成交价是80万。

半年之后，当我终于有机会去这对夫妻的新家拜访的时候，他们又很兴奋地跟我说："欸，我们旧家附近最近又有成交案例，卖68万，价格比我们低，但屋况比我们好，那是一栋2房2卫，后面还带一个完整Studio的全新装修房！"

原先仅是预估成果不差的，没想到卖房成绩这么好，让客户开心到现在！屋主不仅圆梦，还有余裕到飞行学校附近，买另一间房。

最后，附上这对年轻夫妻的感言推荐影片，背景是他们超大的新家，先看中文版😆。

再来是英文版。

最后还有广东话版本😄

图片为可利用之版权。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——守望相助的好社区

这次要卖的房屋位于圣荷西一个名为Thousand Oaks的地方。我感觉这是一个低调（应该没有多少新移民知道这个区域）却有强大凝聚力，而且内行人想住的社区。

一个月前准备房屋阶段，我走在这条街上，研究附近房屋的建筑风格与格局，就有个大约二十岁的年轻人开车经过，停下来问我：「你看起来并不住这里，我可以问问你为什么张望吗？」 我指了指说我要卖那栋房屋，他的口气才缓和下来，和我聊了一阵。

对街的老太太，总是很关心我们这栋房屋的开关灯状况，或是窗帘有没有记得放下来，即便跟她解释，现在的房屋都是这样卖的，她还是不放心，三不五时打来和我聊天。

这种老派的守望相助，我相信你在湾区很少遇到，也是我们第一代移民不太了解的。

不过，就是有人知道，这是好货。

还没上市之前，我刚刚把Coming Soon的牌子立在房屋前面，隔天就有一个Realtor打电话来说：「嗨我朋友看到了牌子赶紧通知我，是我自己要买啦，我Saratoga住了二十年，想要downsize 搬到这边来。」

两天后，同样还没上市，另一个Realtor打来：「嗨我客户的父母住这边，看到牌子叫他儿子来买，啊你们什么时候要上市？」

看起来，住Thousand Oaks的居民很爱这里啊，而且连Realtor都知道这是好地方。

来说说房屋：1968年的房屋算是比较中后期兴建的Single Family Home，非常棒的天然采光，充满客厅、餐厅、厨房等公共区域，大面积的Family Room加上Living Room还有Back Patio让你开四桌麻将、两桌德州扑克，在后院烤肉，然后小朋友放给他们奔跑都没关系。

（请注意社交距离）

如果你是个安静的人也很好，所有卧室都在房屋右后方一侧，相当有隐私，四房二卫的格局可以让你把其中一间房屋当成办公室或书房，主卧远离街区靠着后院，是我最喜欢的主卧位置。如果是上面那位Realtor把这间当作退休房，我觉得她可以开落地窗通后院，一早起来就享受阳光空气花草树木。

最后，我也是后来才知道，这地方有一年一度的国庆日游行，还很有名。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 ——延期牵一发动全身，以及「沟通」才能找出最佳解方

那天Listing Agent说大事不好，卖家本来要入住的东湾新房，因为疫情工期延迟，复工遥遥无期，只能暂时待在原住处，于是就问我们能不能延后入住时间，一个月（曾要求三个月）。

合约已定。我知道不少见猎心喜的事例。不过卖家运气好，买家是来自夏威夷的一对兄妹，乐天开朗又是虔诚教徒。

我们的立场很明确，那几天的晚上，我和买家的脑力激荡都围绕在「确保权益的前提下，最大限度地帮助卖家」。

看似容易，难的是但当牵涉到第三方诸如贷款银行、买方房东，还要考虑方案合法性、合约效力、双方信任程度，加上情绪（情绪多半来自卖家，当然也是可以理解—疫情之下，家里有个幼儿还得考虑搬迁不确定性，作为母亲不是那么容易保持镇静。）….各种限制式之下，最佳解是什么？实务上还得来回折衝才能抽丝剥茧：「喔！原来你在意的是这个」、「喔ABC行不通因为你有XZY的顾虑」…

学到很多，但我们绝对不想再来一次。最大的收获是看见人性的美好，以及去夏威夷的时候应该有人收留 🤭

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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