Preemptive的利与弊取决于成交价。
最近在Facebook上有几篇帖子都提到了Preemptive，在私信或来信中有人讨论，我想干脆总结一下回应。
首先，你所追求的目标房屋，是否与你建立出价基准的房屋群存在相似性，或者实际上存在不可逆转的差异（比如后院是否靠近停车场、是否邻近商业区、是否在洪水区等）。这样才能进行 Apple to Apple 的定价，也只是房地产经纪人的基本技能。
如果满足以上前提，那么 Preemptive 的利与弊取决于成交价，而不是「避开竞争」这种没有比较基准的 Sales Script。
这么说吧，土地 6000 呎、室内面积 2000 呎以下的 Single Family Home，在 Belmont 以 300万的 Preemptive Offer出价、在 Sunnyvale 以 350万出价、在 Palo Alto 以 400万出价，99%的情况下你当然可以「避开竞争」，卖方也乐意接受，但从财务角度来看，这可能不是一笔太好的交易。如果你打算这么做，可能也不太需要 Realtor。
Preemptive 才能称得上成功，最好是低于市价-这只有少数情况会成功，例如Listing Agent 并非本地人，不了解市价。
第二好的情况是，比同一天竞争后的价格低，这也算是一笔好交易。
第三种情况是，Preemptive 比同一天竞争后的价格高。
在第三种情况下，只有一种情景对买方有利：买方预判某段时间内的涨幅，将超过当前的加价。例如，我估计三个月内房市会涨 20%，那么比市价高 10%是合理的（当然这并不容易，也没有人能够保证。其中一种思路是根据一座房屋对应的买家数量，用供需来判断房屋消耗速率，从而预测短期涨幅，当然还有其他手段或领先指标，以后再说）。
要不是以上三种成交情况，要么是 Realtor贪图速成钱，这是良知问题；要么是判断错误，这是能力问题。不用太神化 Preemptive — 今年看到太多案例，Preemptive 价格从三个月或六个月后来看，变成了一个山顶。
那当然了，如果情感上你真的、真的很爱这座房屋，make him an offer that he can't refuse 那就是另一回事，不在财务或投资的讨论范围内。
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478