还不知道前两篇文章的人，请阅读
想在美国硅谷买房！台湾爸妈的硅谷房地产入门之一
以及
想在旧金山湾区硅谷买房！老爸老妈的硅谷房地产入门之二 — 8个观念
本文连同之前两篇文章，都由我自己撰写，讲述其他知识，并非网络上无出处、四处转载的文章。
观念一 地产税
在美国硅谷，甚至在加州，地税和房屋税是合在一起的，叫 Property Tax，有人翻译为房产税，有人翻译为地产税。无论如何，它就是把房屋和建地需缴交的税，合并在一起，每年分两次缴交。
硅谷每年的地产税税率，多半落在房屋成交价的 1.1%~1.3% 这个区间。举例来说，你买了一幢100万的房屋，则每年大约需缴交1万1千元至1万3千，而这个数字只是粗估，方便买家抓预算。事实上，你在买房之前，就可以精准知道，你要缴的房屋税，是 1万5千 还是 1万1千500。从何得知，你可以询问政府单位，也可以阅读报告。
那么，每年的地产税会不会调涨呢？会的，但是加州有法令限制每年涨幅，其制法原理是通货膨胀。因此，你并不会看到每年5%的涨幅，一般来说，每年2%的涨幅是合理的。
既然政府收税是按照房屋价值，那么如果将来遇到房市低迷的情况出现，是不是可以请人重新估价，然后以该价格为准，减少需缴交的地产税呢？答案是可以的。
Property Tax 凌驾于其他关于房屋的债务之上，基本上，这个持有成本是无法规避的。
观念二 风水
電塔附近的房屋儘量避免。
我没有特别涉猎风水知识，在意的买家，可以请教风水命理师，但我认为应考虑点在于，如果市场上的大部分买家在意某一件事，那么，你就该在意那一件事。比方说电塔，电塔会不会对人体造成影响，我们无法在学术文献上有明确答案。不过，市场上大部分的买家是在意的，那么，考虑房屋将来的增值及脱手难易度，你就该删除太靠近电塔的房屋
而路冲也是一样的概念，如果市场上大部分的人都对路冲有疑虑，那么无论你对风水的看法如何，或许都要谨慎思考，要不要对路冲房出价。
好的房仲一定会告诉你，旧金山硅谷房屋市场上的大部分买家怎么看待、挑选房屋。而实务上，如果买家有特别的偏好或疑虑，沟通几次后我们都可以找到合适的对象的。
观念三 标价不等于成交价
有很多亚洲来的客户，看到房屋，第一句话就是问：「这间可不可以杀价？」
并不是不行，关键在于，这区的成交价 (Sold Price) 行情是多少。如果屋主标价 (Asking Price) 100万，但是此区的成交价行情明明就是 120万，那么，我想是没有杀价空间的，你甚至还得从100万往上加价。
那你就会问了：「行情明明就是120万，为什么跟台湾这么不一样，竟然标一个比较低的价钱 ？」或是「既然没有要卖100万，那干嘛标价100万？」
制度不同、民情不同，当然就衍伸出不同的做法，在旧金山湾区硅谷卖房，可没有规定我标价 100万，就得卖100万！
原因在于，身为卖方的房屋中介，他们的责任是吸引买家，越多买家，越有筹码可以让这些买家彼此竞争，抬高价钱。所以如果把标价列为100万，就会有许多不明就里的买家前来看房、甚至出价，无形中造出了一个「势」：这间房屋好抢手啊！而卖房经纪人也乐得拿这些买家的出价彼此竞争，抬高价格，最后的结果，常常比120万高！
而当然，此一手法流行后，大家也就见怪不怪，知道要先去查这个地区行情，只是，这就变成一种习惯，我会说，90% 以上的房屋中介都把标价设定地比预期成交价稍低。这样，才显得Agent厉害，也可跟客户吹嘘，你看，我标价 100 万，结果成交120万呢，我销售功力多么了得！
还不相信？我们就拿包含30,000个成交信息的统计数据来看看吧！下图是过去过去五年，旧金山湾区一线房屋市场的成交情况，包含的城市有Palo Alto、Burlingame、Foster City, San Mateo, Menlo Park, Mountain View、Los Altos, Saratoga, Sunnyvale、Santa Clara、Cupertino，相信大家都不陌生，而图中所显示的数据是成交价除以标价的比值，如果数值高于100%，代表成交价高于标价。这样，你就可以清楚知道，成交价多半高于标价了吧！
当然，统计资料只是描绘大致情况，让大家不要再被标价骗了！事实上，每一栋房屋都不一样。低于标价成交也时有所闻，原因也有可能是该 Agent的标价策略所致。
你该记得的是，当地的成交价行情才是价格上的罗盘，标价，只是一种营销手段。
观念四 房源
「林先生，你手上有多少房源对象，够不够我们选啊？」
会有这样的疑惑，主要来自于亚洲的房地产交易制度，不同房仲业者掌管各自的房源：A公司可能掌握 60 间房屋，B 公司又掌握了50间房屋。想要购买房屋的人，要走访当地数间房屋中介业者，才能掌握所有上市房屋的全貌。
会产生这样的售屋模式，关键是没有统一的房源取得系统。
在美国，采用的就是这样的统一房源取得系统：当一家地产经纪公司和屋主达成协议，开始销售房屋时，地产经纪公司就会把该房屋的讯息登录到该系统，也就是我们常称的 MLS （Multiple Listing Service）。如此一来，只要查询该系统，就可以知道该地区的房屋市场概况，相当方便。
而身为经纪人的我，也可以对市场上所有的房屋出手，所以，请不用担心我手上房源不足喔！
观念五 保证金
一般来说，签订房屋合约后，买方得缴交保证金，法律上并没有规定要缴交多少保证金。然而，在旧金山湾区，无论是在市区、半岛或是硅谷，由于竞争激烈，总是必须给足 3% 的保证金。比方说你的出价是 100 万，那么就得缴交 3 万元的保证金。这样卖方才会认定购屋者有足够诚意，从而考虑接受合约。若没有给足 3% 保证金，即便购屋者的合约被接受，卖家多半也会提出还价 （Counter Offer） ，要求买方在合约被接受后的数天内，补足 3% 保证金。
那么，如果缴交保证金后决定反悔不买，该保证金会被没收吗？不是这样的。一份合约中，有许多保护买方的条款，比如之前提到的 附加条件（Contingency）：在还没移除附加条件之前，如果决定不买，是不用赔偿的。又如进入合约程序后，卖方屋主发现需要揭露新的房屋状况，像是房屋漏水、屋顶破裂等等，则法律上我们有三天的时间考虑。期间内决定不买，也是不需要支付赔偿的。
台湾来的客户，常有一个错误观念，认为签约之后、缴保证金之前的这段「空窗期」，是可以反悔的，这是错误的，而且害人不浅！遗憾的是，竟然有 Agent 散播这样的观念。法律上，只要签约就必须履行合约，尤其在越高端的区域，比方说 Palo Alto，谁家里不认识几个律师呢？这些高端客户，遇到以为还没缴保证金就可以反悔的买方，请律师提告，也是会发生的事。
观念六 房屋装修及建筑许可
在美国要装修房屋，可不是像在台湾那么简单，找设计师及装修团队即可。
对房屋做任何的变更：把房屋推倒重建、加建阳台、加建房间、把窗户换成双层（Double-Pane）、重新牵引电线电路、更换厨房流理台，这些，可能都需要跟政府申请建筑许可 （Building Permit）
很多人就问：「我能不能绕过申请许可的程序，自己偷偷装修？」
后果是什么呢？首先，我们不知道施工标准有没有符合Building Code，因此安全上是有疑虑的。数年前发生在中加州的大火，起因就是因为屋主胡乱牵引电线，导致电线走火。
再来，将来出售房屋或申请重新贷款时，买方和贷方都会仔细检查，装修是否符合建筑标准。若无法出示许可，那么出售价格和贷款额度都会打折扣。
而装修不符合标准，邻居和租客都可能举发你，市政府可以要求你重新申请许可证，或者把整修的部分恢复原状，你甚至还需要支付罚款。
所以，我们强烈建议，不要绕过这个步骤，即便你先入为主地觉得这只是个小小的变动！这里不比中港台，山姆大叔是很严肃看待这事的。
首先大家要知道，每个城市的规定是不一样的。市政府的 Building Code 一般是以加州 Building Code 为蓝图，然后根据城市地理情况、发展需要、居民对安全的期待等等，修改而成。因此柏克莱（City Of Berkeley）的规定和圣荷西（City of San Jose） 大不相同；旧金山（City Of San Francisco） 的规定也绝对和帕罗奥图 （City Of Palo Alto）不同。因此，大家不要上网查些资料，点击有关加州地产的新闻，就自行断定需不需要拿许可啊！
再来，市政府的规定时不时会修改，连老师傅也不一定知道最新规定。因此，可能去年问到的答案是A，现在答案就变成B。
最后，如果你浏览该房屋所在地的市政府网站，通常是没有一个清单能让你参照的，告诉你那些Project需要许可、那些又不需要。因此，最简单、也最保险的方式，就是亲自打电话到市政府的 Permit Department，说明你的Project，他们会很认真地回答你的问题，也几乎可以马上给你一个要还是不要许可的回答。
作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房产经纪人。
我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。
我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。
她曾经对我说过一句话 —
“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”
写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478