拥有房屋的财务优势（Financial Advantages of Owning a Property）

写在前面：我无法化身为一味鼓吹买房的经纪人，买房不适合所有人 — 付不起房贷却硬要买房，后果绝不只有财务危机而已，生涯发展也会受到影响；一个重视投资报酬率的人，在人口红利削减的地方买房，可能会让他终日兴叹。

然而在美国，尤其在湾区购买房屋，确实会有些财务上的好处。为了避免本篇落入「要不要买房」的争论之中，就假设我们今天已经拥有一栋房屋，来看看有什么好处。。

抵税权益。美国联邦的税务规定允许减免（Deduct）贷款利息、地产税。抵税多寡与所得税率（Tax Bracket）有关。这方面请洽询会计师。

它是一项资产，有增值的可能性。湾区自2012年以来，许多城市地产至少增值100%。当然，这样的增值幅度，相比于许多新兴国家房地产增值幅度，是比较小的。然而，投资已开发国家的地产，本来就有货币稳定性的考量，可以另辟专文讨论。

资本利得减免。作为一项资产，在将来卖房时的资本利得（Capital Gain）中，将有美元$250,000（已婚配偶加总为美元$500,000）是免缴所得税的（条件：过去五年内，此房屋有至少两年为主要住宅）。请详阅IRS公报Publication 523或与会计师确认。

财务支出的可预测性。相较于支付租金，每月缴付的贷款金额是长时间固定的（取决于使用的贷款方案）。若考量通货膨胀因素，每月还款成本是逐年降低的。（注：地产税和房屋保险可能会升高。）

（Photo via Philip Taylor, CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478