「聽說房價跌了…」前線戰況，以及NOW WHAT?

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舊金山灣區2017年中以來扶搖直上的房價，在2018年5月軋然而止，忽然間，把房子賣掉所需的天數拉長了，多個號稱「宇宙中心」（實在不解，這個marketing buzzword從哪邊來的…）、第一季翻炒地火熱的城市，也不得不面對反轉的情勢。而身在前線的我們也就觀察到了幾個轉變。

當然，優質且稀少房屋還是一樣14內天就賣掉，以下的現象並非一體適用 (對啦…每個屋主都認為自己的房屋天下無雙)。

蜂擁而至 vs. 一對一

過去瘋狂的幾年，每當要幫客戶買房下offer時，心中就會開始估算其他競標的10幾個offer會有哪些優渥的條件 (30% higher than list price? all cash? free rent back? no contingency? one week close? )？哪幾個大agent在下這盤棋？再反過頭來思考我們的offer強項是什麼？主打是什麼？那什麼跟別人競爭？對方為什麼要選我們的offer？

而且我相信其他的10個Agent也做同樣的盤算，你的對手就是貨真價實這10個人，這就是個賽局。

而從今年中開始，情況轉變到能夠一對一談offer：我能給什麼？你能讓什麼？我的經驗是賣方甚至把比今年最高成交價低4~9%的成交價簽下去，客觀地說，這需要用心的經紀人，但這也是情勢所驅。

 分秒必爭 vs. 照自己步調

之前大多情況是房子一上到市場上，就馬上得看offer due date，情況對買方agent而言，時間馬上開始倒數 ：看房子、讀報告、看法規、跟listing agent打好關係、草擬offer等等，刻不容緩 (更狠一點出preemptive offer，希望可以直接成交情況) ，多半是一個多禮拜便選定offer、pending進行後續成交事宜，而且有硬傷的房屋也照樣賣出。

反觀這幾個月，許多不錯的房子甚至已經在市場上超過 21天，沒有明確 offer due date，演變至此買方當然可以好整以暇地調整偏好，隨時可以make an offer，然後兩邊再來談。

卑躬屈膝vs. （相對地…）平起平坐

這是身為Agent最深的體會，如果是買方Agent，從前打電話找賣方Agent，不一定找得到人的，或者口氣就非常差，當然啦這也看Agent本人的personality，還是遇過做很大生意很好，卻很客氣、有問有答的Agent，而且不少；現在的情況，去preview property後，賣方的Agent倒是都會主動follow up。

題外話，之前某一個deal就有賣方Agent打給我，說我們出價是第二名，但因為她討厭出價第一名的Agent (「很跩放狠話」、「之前dual agency搞她」、「demanding」…)，所以如果我們可以match deal就給我們XD  (好啦這件事情的 take-away 應該是人生得意時還是要待人以禮，風水輪流轉這樣，我想這位Agent是點滴在心頭)

 

NOW WHAT?

這段期間，可能是過去一年來，最好的買房時機：買方終於獲得比較平等的機會，但也不等於可以漫天亂砍價，因為房屋deal的談判說穿是最emotional 的，賣方不爽大不了walk-away不賣你；賣方卻也無須氣餒，這還是個賣方市場，心中保持比較大的彈性，和買方探討各種可能性，認真做好report & staging，這是考驗賣方Agent是否用心的時刻。

至於為什麼會有這樣的轉變？會繼續跌嗎還是盤整？持續多少？幅度呢？原因絕對不是只套用往年房地產季節慣例可以解釋，因為時間軸線和強弱程度都對不上。


(圖為Santa Clara County, San Mateo County 以及 Alameda County 三縣今年以來，賣出房屋所需之平均天數和中位數，Photo via MLSListings)

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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2017年以來Sunnyvale Zip Code 94089 各種房型的價格概況

Sunnyvale 的兩個 Zip Code，94089 和 94085，是這個城市中，房價相對低一些的地區，可能是 First Time Home Buyer 較能入手的區域。

以下總結2017年以來， 94089 這個Zip Code，各種房型的成交情況。雖然不能當作全然的預算指引，但心裡也可以有個底。

獨棟房 Single Family Home

（ 資料來源：MLS）

（ 資料來源：MLS）

今年以來，還沒有2 房 SFH 的成交資料；而 3 房的 SFH 有17筆成交，中位價落在$ 95萬；4 房成交只有2筆，成交價分別是 $953,500 和 $1,200,000。

聯排房 Townhouse 和 公寓 Condo

  • 2 房共有11筆成交，其中Townhouse 9筆，中位價在113萬；Condo 2筆，分別是 2B 1.5B 的$685,000和 2B 2B的$775,000

  • 3 房共14筆成交，其中Townhouse 13筆，中位價在127萬；Condo 僅1筆，是 3B 2.5B 的$875,000。

  • 4 房以上沒有任何成交案件。

分析

大家可以看到，相同房型，Townhouse 的價位竟然是超過 SFH 的，這和一般的認知不太一樣。如果比照買家年齡結構，就顯現出一個市場趨勢這（其實和我帶看客戶的情況一致）：Townhouse 比較受年輕世代的歡迎 — 我們這一代的想法的確和上一代不太一樣：我們喜歡新房、我們不太想花心力在後院 — 上班都累了誰還有閒情逸致下班後照顧花花草草呢、我們也很樂意有人（HOA）可以Take Care房子的外部。這並不是說 SFH 就從此失勢，價值是絕對有的，只是在這一區，有財力的年輕都在搶 Townhouse。

（Photo via Google Map）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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2017年以降 Mountain View的房市概況

比Cupertino房地產更熾熱的城市，叫做Mountain View，也就是Google 的所在城市。

一樣，我們用 Months of Inventory、Days To Sell（Median）和 Sale Price（Median）這三個指標，去檢測 Mountain View 的住宅交易情況。關於這三種指標的解釋，可以參考我的上一篇文章：2017年以降 CUPERTINO 的房市概況。

如下圖所示，Mountain View 房市的 Months of Inventory，在這波地產榮景中，是經常性地在1 個月以下，近兩年比較引人注目的，是九月和一月的 Months of Inventory 都會急遽攀升（買家因此有優勢嗎？即便可以複製過去情況，也未必見得 — 待會兒看到Days To Sell 就會明白）。回到今年情況，一月和二月 Months of Inventory 的數據是 1.8 和 1.2，三到六月目前則是 0.5、0.6、0.6、0.7！

（圖片來自MLS）

（圖片來自MLS）

再來看到 Days To Sell（Median），今年以降各月份的數據是 12、9、9、9、8、8 — 也就是一個禮拜多一點就會賣掉。事實上，從2012年三月開始，無論是什麼月份，Mountain View Days To Sell的中位數就沒有高過13天。

（圖片來自 MLS）

（圖片來自 MLS）

最後是Sale Price（Median），最新數據已經突破一百六十萬美金，5年多來漲了150%以上。

（圖片來自 MLS）

（圖片來自 MLS）

Mountain View的情況，部分原因來自大公司例如Google、Facebook的人力需求。這也是我為什麼常問在這兩間公司的朋友，他們是不是還在極積招人的緣故。

（Photo via suminb, CC License）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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