首先参考我的 湾区硅谷买房步骤教学文，可以看到今天的主题「房贷预审证明（以下称为Pre-Approval Letter）」，是很早就需要准备的步骤。到底 Pre-Approval Letter是什么呢？
试想，如果你想要出售你的房屋，你会不会想要确定买房屋的人，有达成购买房屋这个目标的「财务能力」？那么，要怎么确定购屋者的财务能力呢？这当然需要第三方，通常是银行，来出示证明，证明你有足够的存款，支应贷款买房的头期款（首付）或者全现金买房的所有金额
而作为贷款买房的购屋者，只有头期款证明是不够的，卖方想知道的，还有「你有没有能力贷到足够的款项」，如何证明？如果你有合作的银行，可以请该行理财专员帮你出具一份证明文件，也就是所谓的 Pre-Approval Letter，以兹证明。
银行会根据你的工作、收入、信用、借贷等等条件，判断它可以借给你多少钱，并在 Pre-Approval Letter注明之。如此一来，不仅我们在打算买房时，可以知道自己有多少预算可以运用（银行存款+贷款金额），同时卖方屋主也能安心，知道我们的确拥有相对应的财务能力买房。
有时我们甚至会惊讶，原来自己可以贷到这么多钱，从而调整买房规划。
贷款经纪人
而实务上，每一家贷款银行的风险管控、贷款方案（利率、年限、优惠）、对客户的信赖都不相同。因此，我们需要贷款经纪人，来衡量哪一家银行给我们的方案最有利。同样地，贷款经纪人会根据工作、收入、信用、借贷等条件，来判断我们的贷款能力，一样也可以出具 Pre-Approval Letter给我们。
我要什么时候开始申请 PRE-APPROVAL LETTER
考虑到频繁申请对信用分数造成的影响，以及贷款条件、自身情况变动性，通常建议在买房前几个月申请。情况小有不同，详细可与我联络讨论。
什么时候要出示 PRE-APPROVAL LETTER 给卖方屋主？
在美国许多地方，通常是房市平平的区域，Pre-Approval Letter 是可以在出价（Making Offer）之后几天补上的 — 这样的作法在旧金山湾区房地产市场行不通！尤其2018年东湾、南湾、半岛多的是7天就卖掉的房屋，因此在本地实务上，Pre-Approval Letter会和我们的 Offer 一并附上。
我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。
几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 标价200万的房屋，最后170万买到
（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！
我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。
写于此处的文章，是对老师的承诺和对社会的回馈，或许也是你我缘分的起点。若有任何需要或疑问，请留讯息给我或是填写免费咨询单。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478
