身为中介，常感受初来硅谷买房置产的客户，心中的彷徨 — 「我可以从海外贷款来美国买房吗」、「房屋税怎么计算」、「房市怎么样」、「房价还会涨吗」，我们可以从购屋步骤开始，理解各个环节，而一旦对这些步骤有所认识，无论您是买在旧金山 San Francisco、 圣荷西 San Jose 、Sunnyvale 或者是 Palo Alto ，都一体适用， 更可以深入每一个步骤的内容，最后，你会对买房有完整的掌握。祝福你有一趟充满希望的购屋之旅！
步骤一：寻找房屋中介或房地产经纪人
在硅谷买房流程中，首要任务是与一名房屋中介合作，中介在本地又称地产经纪（Realtor®）。好的地产经纪会引导、协助购屋者，经历每一个买房步骤、教导各种知识、过滤劣质房屋、整合专业人士与合作厂商（比如产权律师、会计师、贷款经纪人等等）。
步骤二：与房地产经纪人初步讨论购屋需求及自身条件
找到房地产经纪人后，他会和你讨论买房需求。比如你为什么想要买房、对居家环境的想象是什么、地点在哪里、预算是多少、有什么顾虑等等。地产经纪根据这些信息，帮你整理出购屋蓝图：包括购屋步骤解析（我正在做这件事）、预算合理性、可能遭遇到的实质问题、心理状况及调适等等。因此，在与地产经纪人会面之前，可以预先思考几个关键问题，有头绪之后，与经纪人的沟通效率会提高不少！
大家也不要客气，和我面对面咨询是完全免费的，不用白不用！
步骤三：向贷款经纪人取得房贷预审证明（Pre-Approval Letter）
在火热的湾区硅谷房地产市场，一份附上房贷预审证明的出价合约，才能让卖方屋主相信你确实有能力购买这栋房屋！要怎么取得房贷预审证明呢？房地产经纪人会推荐合作的贷款经纪人，而贷款经纪人会需要你提供一些信息，比方说收入、信用分数等等。关于如何维持或提高信用分数，可以参考我的这篇文章。
步骤四：开始找寻心中的理想家园。
在这个阶段，房地产经纪人会帮你设定好筛选条件、提供给你合适的房源。如果对某栋房屋感兴趣，经纪人和你都会亲身前往，实地勘察—这有许多「眉角」。此阶段你会接触到大量的房源讯息，而在看房的过程中，你对理想房屋的条件设定也可能逐渐调整。要让这一步骤有效率，关键是与房地产经纪人保持联系与沟通。
步骤五：阅读卖方报告（Disclosure Report）
对某一栋房屋很感兴趣，想要出价吗？请等一等！在硅谷，几乎所有的卖方都会出具报告，内容包含关于这栋房屋的信息。这报告一定要好好阅读 — 或许你喜欢办派对，但在报告中发现了这个小区的访客停车标准很严格；或许你想购买的是将来可以出租的房屋，却发现该小区有前两年不得出租的条款；或许，这房屋竟然位在地震断层的危险区内！凡此种种，好的经纪人都会阅读之。
延伸阅读：买房子不读报告？六大潜在损失在这里！(上)、买房子不读报告？六大潜在损失在这里！(下)
步骤六：拟定合约并出价
我们终于下定决心要对这栋房屋出价！那么身为买方，就要开始拟定合约。合约里面不只有想要出多少钱、用全现金或者用贷款买房而已，还包括其他条件：比方说我们要不要使用鉴价条款（Appraisal Contingency）、我们打算多久完成这笔交易等等，相当复杂。基本上，合约内容对卖方屋主越是严苛，我们的保障当然越高，然而，此合约的竞争力也就越低，很有可能拿不到这栋房屋。所以如何平衡取舍，我们心中要有所拿捏。
延伸阅读：房地产合约中的附带条件（Contingency）是什么？
步骤七：还价
卖方屋主收到合约后，可能满意某些条件、不满意某些条件，对此，卖方屋主可以提出「还价 (Counter-Offer)」要求。还价不仅是要求提高购买价格，也有可能包括缩短房屋检查天数、移除某些Contingency。而购屋者收到第一次还价要求后，也可能满意某些条件、不满意某些条件，因此也可以向卖方屋主提出第二次还价（Counter Counter-Offer）。
这讨价还价的循环，可以一直持续下去。但在湾区硅谷的购屋实务上，三次就已经很多。
步骤八：Escrow并处理购买条件 （Meet Condition & Contingency）
倘若我们的最终还价被卖方屋主接受，整个交易就会进入 Escrow 程序（中文译作代书），这个程序的基本原理是这样的：有一个公正的第三方 Escrow公司，从卖方处取得地契及其他过户所需数据；从买方处取得购屋资金，到了过户当天，一手交钱给买方、一手交屋给买方。
在Escrow步骤一开始，通常买方会着手处理合约中关于条件，也就是Contingency的部分。比方说贷款银行会开始正式申请贷款，鉴价师也会对房屋开始鉴价。
步骤九：移除条款（Remove Contingency）与资金到位
而上述条件如果都被满足，则买方必须移除条款，使得整份合约继续。这个时候，我们把首付汇入Escrow公司，贷款银行把贷款汇入Escrow公司。而除了资金，Escrow公司也会检视双方所承诺的其他条件有无被满足。
步骤十：完成过户（Close of Escrow）
如果双方许诺的条件都被满足，那么Escrow公司就会着手过户事宜。过户当天，卖方屋主拿到钱，购屋者拿到房屋。
看到这里，大家可能头都晕了！没关系，让我当面解释给你听。
（Photo via Chris Potter, CC License）作者：林久禾，湾区硅谷/硅谷专业房地产经纪人
我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。
几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，必要时甚至进入Crawl Space 或是Attic确认状况（没有Agent愿意这么做），帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 标价200万的房屋，最后170万买到
（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！
我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。
写于此处的文章，是对老师的承诺和对社会的回馈，或许也是你我缘分的起点。若有任何需要或疑问，请留讯息给我或是填写免费咨询单。
林久禾 DRE#02007082
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