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Dual Agency 是什麼
一般來說，我們在灣區買房賣房，買賣雙方是各自有各自的 Agent 的：一個 Agent 代表買方，而另一個 Agent 代表賣方 — 這就像法律訴訟上，一個律師代表一方，各自為客戶爭取最大利益。
法律上，如果代表買方和代表賣方的 Agent，隸屬於同一個公司，那麼就是嚴格定義的 Dual Agency。更進一步，如果代表買方和代表賣方的是同一個 Agent (也就是同一人)，那麼，這當然算是一種Dual Agency，我們特別管這種 Dual Agency 情況叫做Double-Ending。
而實務上，同屬一個公司的 Dual Agency 很常見，你看Coldwell Banker、Compass或是 Intero 這麼大一間公司，很容易就有同一間公司的 Buyer Agent，向該公司的另一位 Listing Agent遞出合約。
Listing Agent 和 Buyer Agent 在同一間公司的這個做法，就房地產律師的角度來看，買賣雙方客戶的權益不太有被損害的問題。
然而，Double-Ending就有相當大的爭議。
Double-Ending有什麼問題
Double-Ending，也就是 Listing Agent 和 Buyer Agent 是同一個人的這種情況，你如果「事前」問房地產律師，十個房地產律師有九個都不建議；你如果「事後」問房地產律師，他會很想要跟你拿這個Case來興訟，因為，你的權益通常是受損的。
理由很簡單，實務操作上根本不可能一個人同時兼顧買方和賣方的利益。一個人如果同時知道兩邊的底牌，那他並沒有幫其中一方議價談判的能力。
假定你是賣房的屋主好了，你把所有需求、底牌都告訴 Listing Agent。而想像一下，這個 Listing Agent他有自己當 Buyer Agent的打算，那麼，他會怎麼運用、洩漏你給他的訊息，給他的 Buyer，好讓這個交易趕快結案？你的底牌被知道，那 Buyer出價有何難？想像一下當初買房的情況吧，如果你知道賣方的底牌，那你出價當然是壓更低啊。
此外，地產界是很吃名聲 (Reputation) 的，今天一個 Agent 他有一人做兩手Double-Ending 的名聲或記錄，許多 Agent 就不想對他 List的房屋出價了。因為就算出價，他也只是用你出的價錢抬轎，讓自己的 Buyer 出一樣或高一點的價錢得標，好讓自己賺兩手。
長此以往，這樣的 Listing Agent 就會越走越偏，其他的 Agent不對他的房屋出價，他只能自行招攬自己的客戶來對該房屋出價 — 這棟房屋的能見度大打折扣，你的成交價也很難提高。
而這個議題在 Realtor 行業內也不是秘密，有識之士都知道 Dual Agency 有損客戶利益，讀者可以自行 Google 查閱了解更多情況。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478