軟體估計房價是否準確 — 經紀人的小實驗 — Townhouse 篇

延續上一篇文章的脈絡，今天來看看 REDFIN 和 Zillow 對Townhouse的估價準確度。大家一樣可以下載Excel檔案。歸納這30筆資料的結果如下：

  • 30筆資料中，有1筆因為取消Listing而沒有成交價

REDFIN

  • REDFIN 對餘下有成交資料的29筆Listing ，有3筆沒有給出估價資訊，也就是共有26個可以比對成交價的估價資訊。

  • 在這26筆估價資訊中，有17筆和最終成交價的誤差介於0%-5%之間，7筆和最終成交價的誤差介於5%和10%之間，有2筆和最終成交價的誤差介於10%和15%之間，這2筆資料各是10.97%和10.44%。

Zillow

  • Zillow 對餘下有成交資料的29筆Listing ，有4筆沒有給出估價資訊，也就是共有25個可以比對成交價的估價資訊。

  • 在這25筆估價資訊中，有13筆和最終成交價的誤差介於0%-5%之間，7筆和最終成交價的誤差介於5%和10%之間，有5筆和最終成交價的誤差介於10%和15%之間，這5筆資料各是-11.32%、15.81%、14.01%、-14.78%和13.12%。

REDFIN v.s Zillow

  • REDFIN 和 Zillow 之間的比較：共有22筆資訊可供比較。其中14筆 REDFIN 比較準確；8筆 Zillow 比較準確。

最後一篇會歸納  Single Family House 的資料。

（Photo via Wikimedia Commons, CC License）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

懂行文結構，閱讀 Termite Report 不再頭痛

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一般來說，Termite Report的行文撰寫都遵從以下結構。弄懂了報告的結構，閱讀上也就沒那麼困難。

報告第一頁，會寫明Termite Company是誰、訂報告的是誰、報告性質、受檢驗的房屋地址、檢查日期等等，然後會附一張圖房屋平面圖，以數字和英文字母標明有狀況的區域，讓閱讀者對照。通常長這樣：

報告第二頁開始，會用一些篇幅解釋報告的限制，比如房屋有些地方難以受檢。時間、使用工具等等也會影響結果。中間也會穿查 Disclaimer、Re-inspection的規定。以及加州法律要求揭露的訊息等等（比如許多Treatment是對人體有害的，施用時人員須撤離）

接著會解釋Termite和各種Treatment，解釋的內容多著重在這樣的Treatment對房屋有什麼影響、作業程序、保固等等。當然也會提到Section I與Section II items的差異。

然後會開始解釋第一頁平面圖每個標號的內容，大概就像這樣：

多半會標明是否為Section I item。

而報告的最後會是一份Quote，該Termite Company給你一份估價，讓你知道如果處理Section I 需要花多少錢。

以上大概是一份Termite Report的結構，祝大家買房賣房順利。

後記：房地產經紀人常遇到客戶看不懂 Disclosure Package 裡面報告的問題。這其實是報告撰寫者的問題，他們並沒有考量到報告的可讀性，導致閱讀的人一頭霧水。許多地產經紀也懶得閱讀報告，甚至告訴客戶不須理會報告，而有些客戶抱著一生只買房一次的心態，心存僥倖不弄懂怎麼讀 Termite Report，得過且過。結果住了幾年（甚至幾個月）發現有白蟻，那時花大錢請Termite Company，心想自己怎麼這麼倒楣。

這些都是可以避免的。我是加州舊金山灣區的房地產經紀人， 讓我幫你順利買房賣房。

（Photo via Marlene Manto, CC License）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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軟體估計房價是否準確 — 經紀人的小實驗 — Condo篇

身處科技公司雲集的舊金山灣區，許多朋友熱愛使用 Zillow 的房價估計服務 Zestimate，或是 REDFIN的房價估計。姑且不論連 Zillow CEO 都不相信自家估價系統這件事，我自己是很好奇準不準，於是就做了一個小小的實驗。

依照許多人宣稱的，兩者的估價系統在評估「有相似房型」的物件，會有較高的準確度。也就是說，軟體估計康斗 （Condo）、連排別墅（Townhouse）時比較精準；估計 Single Family Home 準度可能稍差；估計豪宅可能又更差一截。

那麼，我們就把房屋分為三個類別：Condo、Townhouse 和 Single Family Home，各自做實驗。方法如下：我在4/7/2017記錄 REDFIN 和 Zillow 對某上市房屋的估價，然後看看賣出價格與估價的差異。針對每一種房型，我都記錄 30 個物件。

時隔三個月，大部分的房屋都已經賣出。歸納一下這30筆記錄：

有2筆房屋尚未賣出，有另外2筆房屋REDFIN沒有提供估價，所以共有26筆記錄可以探討。其中，有15筆REDFIN是比較接近成交價的，另外11筆Zillow比較接近。26筆估價中，REDFIN有3筆與成交價差異10%以上，Zillow則有5筆與成交價差異10%以上，甚至有一個達20%以上。

大家可以在這裡下載Excel檔案。

接下來會寫 Townhouse 篇和 Single Family Home 篇。

（Photo via Ken Lane, Zillow 總部所在建築, CC License）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
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