2017年以來Sunnyvale Zip Code 94089 各種房型的價格概況

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Sunnyvale 的兩個 Zip Code，94089 和 94085，是這個城市中，房價相對低一些的地區，可能是 First Time Home Buyer 較能入手的區域。

以下總結2017年以來， 94089 這個Zip Code，各種房型的成交情況。雖然不能當作全然的預算指引，但心裡也可以有個底。

獨棟房 Single Family Home

（ 資料來源：MLS）

今年以來，還沒有2 房 SFH 的成交資料；而 3 房的 SFH 有17筆成交，中位價落在$ 95萬；4 房成交只有2筆，成交價分別是 $953,500 和 $1,200,000。

聯排房 Townhouse 和 公寓 Condo

• 2 房共有11筆成交，其中Townhouse 9筆，中位價在113萬；Condo 2筆，分別是 2B 1.5B 的$685,000和 2B 2B的$775,000

• 3 房共14筆成交，其中Townhouse 13筆，中位價在127萬；Condo 僅1筆，是 3B 2.5B 的$875,000。

• 4 房以上沒有任何成交案件。

分析

大家可以看到，相同房型，Townhouse 的價位竟然是超過 SFH 的，這和一般的認知不太一樣。如果比照買家年齡結構，就顯現出一個市場趨勢這（其實和我帶看客戶的情況一致）：Townhouse 比較受年輕世代的歡迎 — 我們這一代的想法的確和上一代不太一樣：我們喜歡新房、我們不太想花心力在後院 — 上班都累了誰還有閒情逸致下班後照顧花花草草呢、我們也很樂意有人（HOA）可以Take Care房子的外部。這並不是說 SFH 就從此失勢，價值是絕對有的，只是在這一區，有財力的年輕都在搶 Townhouse。

（Photo via Google Map）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

2017年以降 Mountain View的房市概況

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比Cupertino房地產更熾熱的城市，叫做Mountain View，也就是Google 的所在城市。

一樣，我們用 Months of Inventory、Days To Sell（Median）和 Sale Price（Median）這三個指標，去檢測 Mountain View 的住宅交易情況。關於這三種指標的解釋，可以參考我的上一篇文章：2017年以降 CUPERTINO 的房市概況。

如下圖所示，Mountain View 房市的 Months of Inventory，在這波地產榮景中，是經常性地在1 個月以下，近兩年比較引人注目的，是九月和一月的 Months of Inventory 都會急遽攀升（買家因此有優勢嗎？即便可以複製過去情況，也未必見得 — 待會兒看到Days To Sell 就會明白）。回到今年情況，一月和二月 Months of Inventory 的數據是 1.8 和 1.2，三到六月目前則是 0.5、0.6、0.6、0.7！

（圖片來自MLS）

再來看到 Days To Sell（Median），今年以降各月份的數據是 12、9、9、9、8、8 — 也就是一個禮拜多一點就會賣掉。事實上，從2012年三月開始，無論是什麼月份，Mountain View Days To Sell的中位數就沒有高過13天。

（圖片來自 MLS）

最後是Sale Price（Median），最新數據已經突破一百六十萬美金，5年多來漲了150%以上。

（圖片來自 MLS）

Mountain View的情況，部分原因來自大公司例如Google、Facebook的人力需求。這也是我為什麼常問在這兩間公司的朋友，他們是不是還在極積招人的緣故。

（Photo via suminb, CC License）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

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2017年以降 Cupertino 的房市概況

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我們從三個指標著手，分析2017年初以來，Cupertino 的居住房市概況（因此僅討論Single Family Home、Town House和Condo）。首先第一個是Months of Inventory，它的概念是，市場需要多久才能消耗完目前的存貨，這裡的存貨指的是房屋。也就是說，現有市場上的房屋量，需要多久才會被買完。

如下圖所示， Cupertino今年年初的Months of Inventory 大約在 1 至 2 個月，時序進入火熱三月後，Months of Inventory 低於 1 個月，目前（2017年六月）已經達到0.5個月。0.5個月是什麼概念呢？這個情況，就是如果沒有All Cash或者迅速完成貸款程序，是沒有競爭力的。同時我們也可以看到，在這一波2012年以降的房地產榮景中，Cupertino 的Months of Inventory只有在2014年六月及2014年末，有過0.5這樣的數據。六月的數據還沒更新完，我們看看會不會破紀錄。

（圖片來自MLS）

順帶一提，依據全國房地產經紀人協會的定義，Months of Inventory在六個月以下就是賣方市場，買方基本沒有討價還價的餘地，Cupertino這樣的情況要殺價，幾乎不可能。

第二個指標個資料是Days To Sell，我們取中位數（Median）。Days To Sell, Median這個資料和 Months of Inventory 很像，只不過是以所有成交的房屋，取其中位數。讓我們可以大略知道一棟房屋多久會賣掉。如下圖，基本上 Cupertino 過去五年的數據都維持在10天以下，今年更進一步，壓到8天，也就是一個禮拜左右

（圖片來自 MLS）

好，我們知道，Cupertino的房屋很快就賣掉，房市火熱。但是，但是為了維持論述的完整性，我們來看看有沒有降價求售的情況，還是房價是在攀高的。所以第三個指標是Sale Price, Median。請看下圖，六月較前一個月的售價為低，但是六月還有一些資料還沒出來，所以切莫心慌。基本上，房價還是維持高檔。

（圖片來自 MLS）

我們認為，目前Cupertino的房地產還是很熱，時序進入暑假，我們看看會不會有什麼變化。

（Photo via Goolgle 免授權圖片, CC License）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

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這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

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