矽谷房地產中，一個顯而易見的邏輯是「人們會依據通勤時間調整購房區域。」
疫情剛好給了我們一個實證機會。從疫情早期在家工作，到中期各大公司宣布回到辦公室上班，一直到目前的 Hybrid 工作型態*（見附註一）。
如果通勤時間是人們買房決策的主要因素，Pleasantan, Dublin，San Ramon這些距離大公司較遠但生活品質佳的城市，在疫情前中期應該漲幅較多，待「回到辦公室上班」這件事塵埃落定，這些城市的漲幅應該會不如Sunnyvale、Santa Clara、San Jose 等城市。
於是我們好奇疫情以來，灣區各城市的漲幅，是不是應該如同理論。同時我們也想知道，各地區的漲幅對照工作型態變化的重要時間點，是不是有明顯的變化。
一、矽谷15個城市疫情至今房價漲幅
以下是灣區矽谷15個城市在疫情之後至今（資料完成日期為2023年底），獨立屋的房價漲幅（Single Family Home）、（Sale Price, Median/Sale Price, Average) 。
我們整理出城市房價漲幅排名：
綜觀這幾個城市當中，可以發現 San Ramon是漲幅最為明顯的，sales price, median 高達55.55%。
Dublin、Pleasaton 的房價漲幅上也相當可觀，如前面所提到的，疫情改變人們的工作模式、居住選擇所帶來的外移現象。
另外，從據數據發現，唯獨 Palo Alto的 sales price, median 房價沒有漲。
如果有追蹤我們的文章，我們幾年前就已經提到， Palo Alto 近年Buy & Hold 策略績效不佳。
延伸閱讀：兩個 Palo Alto 的關鍵數據
（看看Los Altos、Burlingame的漲幅，Palo Alto 的績效似乎無法歸咎當地的高房價）
延伸閱讀：Los Altos 疫情後市況
二、在家工作型態變化的重要時間點
接著，我們來看看下幾間大型科技公司工作型態調整的時間點：
透過以上資料歸納以下幾個時間點：
a. 2020年3月大部科技公司開始實施遠端工作。
b. 2022年4-5月間Google和Apple相繼宣布回公司進行Hybrid work (three-day in office)
c. X.com在2022年11月宣布完全回公司，相當於取消遠端工作模式**（見附註二）
d. 2023年的2月和9月Amazon和Meta也宣布開始Hybrid work（three-day in office）
保守地說，2023年以降，矽谷的員工應該都已經意識到回到辦公室上班的情勢。
三、疫情之後以2023年為分界線，矽谷各城市的房價漲幅
以下是疫情後一直到2022年底，矽谷各城市的房價漲幅：
Pleasantan, Dublin，San Ramon的漲幅並不令人意外，反倒是Burlingame，儘管當地的高房價，在疫情之後的在家工作時期，仍然有顯著的漲幅。
我們的其中一個猜測是從San Francisco 南下買房的人群。
並且這段期間，人們似乎不想住山上？看看San Carlos/Belmont的漲幅。
我們接著看看2023年一整年各城市的漲幅：
Mountain View、Sunnyvale、Santa Clara、Cupertino等城市的漲幅，相較於Pleasantan, Dublin，San Ramon 已經不像疫情前半段差距那麼大，甚至Mountain View 的漲幅還超越這三個城市。
四、我們的想法
以上數據給了我們一些證據，支持「灣區的人們會依據通勤時間調整購房區域」這件事，這想法其實也和矽谷近年漲幅一路從Palo Alto到 San Jose發展的脈絡有些關係 （看看Google Campus 的遷移、擴充路徑）（這當然也不是什麼嚴謹的學術研究）
不過依據以上統計以及我們的經驗，我們認為在決定下注投資哪一個區域的房地產的時候，得考量以下這些「影響通勤時間的因素」
1. 大型公司的遷移路徑
2. 縮短通勤時間的科技（例如：自動駕駛車）
3. Work From Home 的發產趨勢（Hybrid是常態？還是隨著科技進步WFH又回來）
4. 大型交通建設（例如：高鐵）
我們相信，每個人拿到數據後，形成的論述都有所不同。直接說吧，給予投資論述並不是官方定義的Realtor工作內容，所以以上也不構成投資建議，大家自便。
不過我好奇，有多少Realtor是願意在這個狹窄的領域，自行花時間找數據、找資料、形成論述？
*附註一：混合工作是一種彈性的工作模式，員工可以選擇部分在實體的工作場所中工作，部分在遠端工作，地點可以是在家或是不同的工作空間。
**附註二：透過網際網路或電話在家或其他場所辦公，是一種利用遠端資訊技術的溝通模式，進行有關遠端資料的存取運用行為，讓工作也能在辦公室以外的地方完成的一種便利的工作模式。
延伸閱讀（一）：2020 灣區矽谷房地產趨勢和城市漲跌，以及我們看到了什麼？
延伸閱讀（二）：危機與轉機：疫情之後的商用房地產趨勢
延伸閱讀（三）：購屋之前，想清楚關鍵問題！（一）
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478
