Elliot Eisenberg 是湾区硅谷 MLS 公司长期合作的经济学家，他在近期访谈中回应目前的房地产市况，其中有些观点值得思考。（若不知道 MLS 是什么，可阅读这篇文章：MLS是什么？）以下我会整理他的观点，然后补充自己的看法。
Elliot Eisenberg 的观点
从三、四月以降的各项指标都显示房市在修正，这与「季节性」或「循环性」无关，是联准会（Federal Reserve）刻意为之的结果；大部分的升息已然实现，如果再升息他会很惊讶。
房市或许会再衰弱一点，但（大部分的幅度）可能就这样。
Don't time the market. 尤其是如果同时要买房和卖房，那么房市兴衰与否不会对你有太多影响。
（主持人问目前是否已是买方市场 Buyer's Market）每一个指标都显示市场正在慢下来、往买方市场倾斜，但实际上房屋库存（Inventory）还是不够，卖方仍旧占优势，只是较几个月前失去了些许（优势）。
一般来说，租金的涨跌会跟随房价调整。
（目前情况）绝对不是 '08、'09 年，（这几个月常常看到的）买方退出合约的情况，来自于买方的恐慌，与信用及贷款无关。
我们正在进入衰退（Recession），股票市场「不合理地乐观（unrealistically optimistic）」。如果市场持续如此乐观，那么联准会肯定会持续升息。要期待联准会迅速降息的希望是渺茫的（Remote），（再说一次）我们正在进入衰退。
目前的情况只是暂时的。由于当前的情况，建商正在停止建造房屋，于是当我们渡过这一次衰退或者升息（Rate Hike），会迎来更剧烈的房屋短缺（Housing Shortage）
Elliot Eisenberg有提到关于 ADU（Accessory Dwelling Unit），或是建议怎么说服买家或卖家，这边暂且不表。
补充说明及看法
影片公开日期时（Aug 18, 2022），湾区的房市其实已经开始回温一至两周，迹象来自南湾和半岛的 Single Family Home。而从影片的脉络来看，Elliot Eisenberg手上掌握的资料，仍旧指向房价继续下跌。
我想，没有人能「预测房市」，尤其是预测短中期的房市（约略是数个月到一两年）——其实，你并不知道，目前持续约一个月的热络，是否接下来就戛然而止，或是一路高歌到明年。
（如同早先文章所述，预测房市并不实际，Realtor 能做的比较像是看见市场的风吹草动，让客户知道，详见：近期房价与房地产市场趋势（一）追认）
经济学家并非在前线作战之人，当然没办法即时回馈战况。但 Elliot Eisenberg 的观点，其实可以给我们几个大方向。
首先是「季节性」这件事，我想，认为可以视季节性（Seasonality）来买房卖房的人，在这一波肯定是要吃大亏，坦白说，2017 和 2020 年的经验就已经告诉我们，它并非完全掌控市场。
「季节性」相较过去几十年而言，过去几年是失去主宰地位的。过去几年如此，我认为将来也会是这样。关键在于，资讯传递越来越快，以及市场是动态的。
比方说，敏锐的 Realtor 开始感受到市场上涨，把资讯从社交媒体散布出去，那么大家也会很快得到信息开始行动，那么开始行动的买方卖方，自然就会搅动当前的市场情况。
这是湾区市场过去几十年未有之情况（我认为至少在201x年之前都是）。
以及如果，房地产市场有「循环性」这件事，那么我认为将来的循环周期，也会因为上述原因而变短。
说回这一波的上涨，虽然我们没办法确知方向、幅度和时间点，但有一点可以确认，那就是湾区买房根本是「刚需」，而且刚得很。
四到七月为什么 Open House 门可罗雀，然而到了八月就热络起来？难道是突然有大批人移入湾区？不是吧，恐怕是四到七月，这群买家根本就躲起来，然后因为某些风吹草动（房价跌够、股市较稳定、公司停招势头稍缓、利率稍微回稳，随便你猜，我不打算归因），买家就回到市场上。
这样说来，无论接下来几个月是涨是跌，这群人都不会消失，宏观一点来说，你根本不用赌接下来这几个月，而是放眼接下来几年。
（建商被利率的影响程度可能比你想象地还多，我相信Elliot Eisenberg说的建商停建及接下的房屋短缺情况，因为这有数据，也只是供需法则的应用）
另外我想说，联准会不是一台机器，而是有很多厉害的人在里面。你会根据市场调整策略，难道联准会就不会？
于是当我听到有人说「我预测接下来联准会一定会...」，我都微笑不语。我在大学修过几堂经济学，绝对没有让我更懂总体经济或预测，而是让我知道这有多难。
（好吧，如果你真的想判断市场走向，那我给你的最后建议是，不要相信单一指标，综合判断「所有」经济情势是必要的。比方说「股市跌，湾区房价就下跌」这样的论调就不太可信，见此文：股价下跌与房价下跌之关系）
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478