今年一月以降的上市房屋数量，明显比去年第四季高出许多。但上一篇的数据表明，今年初的房屋数量和相较过去十年同期，竟然是落在偏低区间 — 这多少破除人们认为「有许多房屋上市」的假象。
然而，上一篇只看供给，并没有谈需求— 要是买房的人更少呢？会不会反而像经济学第一课描述的「供给大于需求，导致价格下跌。」
这篇我们同时看看供给和需求，也就是房屋新上市数量对比房屋购买数量*。
考虑到COVID 前后人们对集合式住宅看法的改变，以下我们只使用独栋住宅Single Family Home的数据。
以下先说明过去10 年的房市情况，这样大家对2023 年的数据才会有相当的感受。
过去10年市况
2014到2016年展现湾区房地产市场的典型季节性：一到三月是加温期，四到六月是高原期，七到九月或延续高原期余威，或因为假期或者市场疲态而降温，十到十二月则为降温期，价格多低于当年旺季，这里要注意季节实际上并不分明，季节与季节间的时间点并不是一刀两断，而是多有模糊。
（2016 年还有总统选举，这对当年选举前几个月的市况也有影响）
2017 年标志着季节性敌不过黑天鹅的开端：上半年仍旧走季节性路线，然而贸易战甚嚣尘上，下半年继续涨了超过10%。
2018 年挟着2017 年底的余威，前三个月再涨10%，之后一路下探，到年底约掉了20%。
2019年仍有季节性的影子，只是旺季不若以往，淡季提早来临，而后因为经济情势变化以及价格已触及买方心中合理价格，SFH的价格在年底已稳定下来，当年的淡季堪称是近年最好的买点。
2020年人们就更熟悉，一扫过去一年的清淡，第一季开始急涨，然而三月之后的故事大家都知道，COVID-19疫情导致房地产市场停摆了两三个月，然后下半年变得相对平稳。
請使用慣用簡體字來翻譯以下： 2023 年初灣區房地產市況 （二）房屋消耗速度與速進合約比例
2021 年上半年复制季节性的老路，然而下半年最后一个季度却开始加温。
2022 年几乎复制2018的路数。
Santa Clara County + San Mateo County SFH Median House Price
来到2023年
写到这里，你大概也发现，2021到2022年儿然就是2017年到2018年的翻版，这也是为什么有些人预测2023年就是另一个2019年。
或许是也或许不是，我们来看看两个County的数据。
Santa Clara County
2023年1月Santa Clara County共有578 间新上市的SFH，是过去十年来数量最少的一年。
从数量上来看，2023年的新上市SFH 和2019 年相比，少了一大截，也就是供给极少，怎么看也不像2019 年。
Santa Clara County 2014-2023 年1 月新上市SFH 數量
问题来了，有没有可能购买房屋的人更少呢？这就会导致房屋在市场上累积，从而导致价格下跌。
再来看几个数据。
首先，我们可以看有多少间房屋进了合约 这代表房屋被购买，应该没有任何疑义**，以下是往年1 月SFH 进合约的数量：
Santa Clara County 2014-2023 年1 月SFH 進合約數量
今年1 月SFH仅有351 间房屋被购买，大大低于往年。从比例上来说，SFH 进合约的数量除以 SFH 新上市数量，约为 60%，甚至低于 2019 的 65% 。是近10年SFH进合约数量和比例都最低的一年。
有一种可能性，这些进合约的SFH，有没有可能都在市场上放了好一段时间才被买走？如果是这样，市场恐怕也不算太热；反过来说，如果这些进合约的SFH，放在市场上极短时间、经过一两周Open House就卖出，那么显示市场还是有相当买气。
我们用10天内和14天内进合约，来代表上市时间极短就被买走，姑且把10天内和14天内进合约的状况称为「速进合约」。
2023 年1 月，SFH 10 天内和14 天内进合约数量的数量各是155 间和186 间，和往年相比，这实在是很低。从比例上更可以显示差异：2022 年1 月是疯狂的81% 和88%，也就是说进合约的SFH 中，81% 在10 天内就成交、88%在14天内就成交；而2019 年的比例是43%与51%，2023 年则是44%与53%。
从比例上来看，和2019 年皆相去不远。
Santa Clara County 2014-2023 年1 月SFH「10 天內和14 天內」進合約數量
San Mateo County
San Mateo County 的情况如下：2023年1月San Mateo County 共有253 间新上市的 SFH，也是过去十年来数量最少的一年，比2019 年少了30% 的房屋数量。然而SFH 进合约也是过去十年最少，仅有151 间，也是近10 年SFH 进合约数量和比例都最低的一年。
San Mateo County2014-2023 年1 月新上市SFH 數量
和Santa Clara County 不同的是，San Mateo County 在2023年1月，SFH10天内进合约的比例大大高于2019 年；14天 进合约的比例则像是Santa Clara County，和2019 年相去不远。
San Mateo County2014-2023 年1 月SFH 「10 天內和14 天內」進合約數量
总结
和过去十年相比，我们看到今年1月新上市的SFH数量极少，然而进合约的数量更少，进一步观察速进合约的数量和比例，也是在相对低的水平，这样看来，2023 年和2019 年的情况倒有几分相似。
历史会不会押韵我不知道。不过你或许已经发现，进合约除以新上市」这样的指标有一个漏洞，是什么这边先卖个关子，你可以当作是GRE 或GMAT 的考题：「进合约除以新上市的比例，代表房市冷热」 这有什么问题。
最后，我也不知道最终走向会如何、是不是真的像2019 年，我也只是看着数字思考，欢迎讨论指教。
*假设房屋上市后取消销售忽略不计
**假设违约忽略不计
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478