MLS是什麼？

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在台灣、大陸、香港等地，每一家房屋仲介公司所擁有的房源，僅僅只是市場上所有房源的一小部分。因此，當消費者想要買房子時，必須走訪不同的售屋網站和房屋仲介公司，如此才能大略拼湊出該地區待售房屋的全貌。這對想要買房的人，無疑是一大痛點 — 你必須要讓每一家房仲公司取得你的聯絡方式，不定時幫你更新資訊；你的電子信箱裡也會塞買滿來自不同房仲公司的信件。

會產生這樣的售屋模式，關鍵是沒有統一的房源系統。

在美國，採用的就是這樣的統一房源系統：當一家地產經紀公司和屋主達成協議，開始銷售房屋時，地產經紀公司就會把該房屋的訊息登錄到該系統，也就是我們常稱的MLS （Multiple Listing Service）。如此一來，只要查詢該系統，就可以知道該地區的房屋市場概況，相當方便。

注：每一個地區，都會由不同的公司建立該地區的MLS系統。以舊金山灣區（San Francisco Bay Area）來說，掌管舊金山市區（City Of San Francisco）是一家公司；掌管東灣East Bay（主要為Alameda County）是另一家公司；掌管南灣和半島 （South Bay & Peninsula，主要為聖塔克拉拉郡Santa Clara County和聖馬刁郡San Mateo County）又是另外一家公司。不過各個公司之間有協議，使得房地產經紀人可以自由在這些系統間轉換，查詢整個舊金山灣區的所有房源。

（圖片來自Google Map 後製）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

Present Offer 時，購屋者最好不要在場

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這是我2016年在臉書上撰寫的案例，按照往例，我放到網站上來，以利分類閱讀。

“今天在 Palo Alto 辦公室聽前輩 John 講了一個故事。

故事是這樣的：數年前，John 代表一個印度買家，準備標一棟要價 2.5 M，位於 Cupertino 的別墅。這位買家說：「我可以出到 2.4 M，但是你先跟賣方報 2M 就好。」 — 也就是直接殺價20%！John 心知這樣做的話，在提報Offer 的現場會發生什麼事情，於是建議這位買家不要出席。

可能是出於好奇，或心想這是一生一次的機會，他堅持一定要在現場。

好吧，那就來吧。於是當天，雙方人馬列席於長桌的兩邊 （非常不好的開始），一開始寒暄客套免不了，終於到了報價的時刻。

John: 「我們願意出 2M買這幢房子 …」

全場一陣靜默，對方的Agent傻住。只見日本人屋主雙手拍桌，倏地站起，用濃厚的日本口音對買家大吼：「Are — You — Serious?」

買家被嚇得身體後傾，兩隻眼睛大睜，然後站起來，無神地離開會議室。John 只好出去找他，找到後問：「你還要回去嗎？」

他心有餘悸地說：「我再也不要回去了…」”

實務上，屋主對房子總有一定的感情（有時候還會突然決定不賣）。比如小孩在這裡出生長大，有多少故事發生在這個屋簷下。這時候，如果生硬的報價不合他意，通常會招來強烈的情緒反彈，這樣的情緒對於買方來說，當然也無法冷靜以對。而無論買方有什麼樣的反應，總是會讓後續的談判更加艱難。因此一般情況下，我們會建議買方不要在場。我的Mentor 講話就直接地多，如果你想要在場，她會冷冷地著你說：”You're gonna lose” — 薑是老的辣：P

 (Photo via Victor Gregory, CC License)

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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怎麼調查灣區各城市學區

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在灣區買房，許多準家長思量的，是小孩將來的就學環境。初來乍到的朋友，常不知道怎麼開始了解單一學校的評鑑分數，或者灣區各個城市的學區概況。沒關係，給我五分鐘，你會有個底。

了解單一學校的評鑑分數

一般來說，就學環境會被量化成各種指標。其中，在美國或者灣區，有一個較有公信力的網站，叫做 Great School!，在這網站上輸入任一學校，它就會給你該學校的綜合分數，從 1 到 10分不等，根據該網站的評鑑方式，1 到 4 分是表現低於平均，5 到 7 分是平均表現，8 到 10分 是表現高平均。這個分數，是綜合三項副指標而成，這三項副指標各是：

• 測驗分數 （Test Scores）：與其他同州學校相比，該校學生在標準化測驗中的分數

• 大學入學的準備程度 （）College Readiness該校College Readiness high school's graduation rate 和 大學入學考試college entrance exams

• 學生成長 （Student Growth）：該校學生過去一年，在閱讀及數學方面有無成長。有無成長的判斷來自於各州不同的學生成長模型（Student Growth Model） ，也就是，還是與同州學生相比較

作為對一個學校各種指標的入門理解，Great School! 是足夠的。但是我們仍舊建議家長，親自走訪，理解各個學校。

順帶一題，往年我們可以依賴加州教育委員會發行的 Academic Performance Index （API），來了解一個學校。但是該指標在2013年已經停止發行，也就是說最後的資料停在2013年。所以，參考價值還是有的，但是灣區人口結構變動劇烈，4年前的資料恐怕已不敷使用。

了解各城市學區概況

關於理解各城市的學區，有一個很好用的網站，叫做REDFIN。只要輸入城市名稱，然後在「More Filter」之下，勾選School，就可以大致理解該城市的學校分數概況。REDFIN上的學校分數是跟Great School! 連結在一起的，但常常落後一陣子才更新，所以最好還是去Great School! 確認囉。

小技巧：「More Filter」裡面的「Property Type」底下，取消除了「Land」之外的其他勾選。這樣，學校概況就一目了然囉。

（圖片來自REDFIN）

題外話，REDFIN 的價格估計通常不準 — 幾個同事跟我說過，還真會遇到開口閉口 REDFIN 價格多少的經紀人，但也就知道又有一個門外漢要被宰了。關於準不準這件事，我們另文討論。

關於學校學區，有一個案例：客戶買了房，卻發現學校不是原先經紀人保證的那樣，但是，經紀人方面，卻表示當時是跟學校確認過的。在兩方說詞都為真的情況下，合理的推論是學校的行政人員疏失，跟經紀人講了錯的情況。
 

（Photo via SIM Central and South East Asia, CC License）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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