灣區矽谷賣房系列—所以，你怎麼選擇幫你賣房子的地產經紀人— Double-Ending 篇

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想法很簡單，一個跟你做生意的人，品格、誠信等等，永遠是最重要的。

一般人並不了解行業內的道德規範 (Code of Ethics)，而當走偏門的 Agent 嘗試說服你和他做生意時，他當然也會避免觸及這方面的議題。

 Agent 的品格，可以簡單化約成誠信義務 (Fiduciary Duty) 這個概念，從這方面切入，你可以有初步的了解。

誠信義務 (Fiduciary Duty)

Fiduciary Duty，白話一點就是客戶利益至上，超越 Agent自己的利益。Fiduciary Duty 是地產經紀協會明明白白寫在在道德規範 Code of Ethics裡面的。這個原則，講的其實就是「Agent 有沒有品格」。

說來容易，上下其手的經紀人卻不少，拿一個 Listing Agent 常常刻意誤導屋主的例子，Double-Ending，來說好了。不熟悉 Double-Ending 的人，可以參考這篇文章。

 簡單來說，如果你是要賣房的屋主，而你的 Listing Agent 也身兼 Buyer Agent，這個情況可以叫做Double-Ending，那麼你的利益 ，通常體現在賣價，勢必會蒙受損害，白話一點就是房屋低價賣出。

 如果，Listing Agent 在和屋主簽定 Listing Agreement 的時候，明明白白地解釋 Double-Ending 的弊端 ，而屋主仍然覺得讓自己的 Listing Agent 身兼同一個交易的 Buyer Agent 也沒有關係，那也就算了。

 壞就壞在有些 Agent，當提及此事的時候，想要蒙混過關。我聽過的說法有：

「其他 Agent 也都這樣做啦」 (事實上，我敬重的許多前輩Agent其實不這樣做。)

「這樣手續或程序比較簡便」(應該沒有，或者是「Agent」的手續或程序比較簡便)

其他理由自行想像。不然就是提都不提，就說：「這邊簽名」、「那邊簽名」…

為什麼一個 Listing Agent 會想要同時當 Buyer Agent，答案顯而易見，他一個人一次可以賺兩手的佣金，何樂不為？他當然想說服你，給他當 Buyer Agent。

Double-Ending的弊端

為什麼提這個例子？因為這是客戶利益被 Agent 自身利益損害的完美詮釋，而且這是故意 (Deliberately) 的行為。

 怎麼說？

一個重要的理由，假定你是賣房的屋主好了，你把所有需求、底牌都告訴 Listing Agent。而想像一下，這個 Listing Agent 他有當 Buyer Agent的打算，那麼，他會怎麼運用、洩漏你給他的訊息，給他的Buyer？你的底牌被知道，那Buyer出價有何難？想像一下當初買房的情況吧，如果你知道賣方的底牌，你的出價就壓得更低就好啦。

另一個很重要的理由，地產界是很吃名聲 (Reputation) 的，今天一個 Agent 他有Double-Ending的名聲或記錄，那麼許多 Agent是不想對他 List 的房屋出價的，因為就算出價，他也只是用你出的價錢抬轎，讓自己的Buyer 出一樣或高一點的價錢得標，好讓自己賺兩手。

附註：一個 Agent 有沒有在做 Double-Ending，其實我們會去打聽，內部的系統也查得到。

長此以往，你可以想像，這樣的 Listing Agent 就會越走越偏，其他的 Agent不對他的房屋出價，他只能自行招攬自己的客戶來對該房屋出價 — 這棟房屋的能見度大打折扣，你的成交價也不太高。

和 Mentor 和許多前輩的做法一樣，我是不做 Double-Ending 的。我們在當 Listing Agent 的時候，都會跟Buyer Agent說，「我不做Double-Ending，你放心出價吧，我不會用你的出價來抬轎的。」

這其實就是為什麼，不做 Double-Ending 的 Listing Agent，名聲慢慢建立起來後，他的房屋會有更多的 Buyer Agent 出價的原因，「有更多的 Buyer Agent 出價」意謂什麼，意謂競爭者眾，你的房屋成交價才會高。

這才是客戶利益至上，不是Agent賺的錢至上。

附註：這個議題也不是只有我在說，Agent業內有識之士都知道 Double-Ending 有損客戶利益。你可以參考這篇文章，而如果你去詢問房地產律師，得到的答案應該跟我說的相去不遠，請注意不要去詢問自己有在做地產經紀的律師，仔細想一下你會知道為什麼的。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
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Dual Agency 是什麼

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Dual Agency 是什麼

一般來說，我們在灣區買房賣房，買賣雙方是各自有各自的 Agent 的：一個 Agent 代表買方，而另一個 Agent 代表賣方 — 這就像法律訴訟上，一個律師代表一方，各自為客戶爭取最大利益。

法律上，如果代表買方和代表賣方的 Agent，隸屬於同一個公司，那麼就是嚴格定義的 Dual Agency。更進一步，如果代表買方和代表賣方的是同一個 Agent (也就是同一人)，那麼，這當然算是一種Dual Agency，我們特別管這種 Dual Agency 情況叫做Double-Ending。

而實務上，同屬一個公司的 Dual Agency 很常見，你看Coldwell Banker、Compass或是 Intero 這麼大一間公司，很容易就有同一間公司的 Buyer Agent，向該公司的另一位 Listing Agent遞出合約。

Listing Agent 和 Buyer Agent 在同一間公司的這個做法，就房地產律師的角度來看，買賣雙方客戶的權益不太有被損害的問題。

然而，Double-Ending就有相當大的爭議。

Double-Ending有什麼問題

Double-Ending，也就是 Listing Agent 和 Buyer Agent 是同一個人的這種情況，你如果「事前」問房地產律師，十個房地產律師有九個都不建議；你如果「事後」問房地產律師，他會很想要跟你拿這個Case來興訟，因為，你的權益通常是受損的。

理由很簡單，實務操作上根本不可能一個人同時兼顧買方和賣方的利益。一個人如果同時知道兩邊的底牌，那他並沒有幫其中一方議價談判的能力。

假定你是賣房的屋主好了，你把所有需求、底牌都告訴 Listing Agent。而想像一下，這個 Listing Agent他有自己當 Buyer Agent的打算，那麼，他會怎麼運用、洩漏你給他的訊息，給他的 Buyer，好讓這個交易趕快結案？你的底牌被知道，那 Buyer出價有何難？想像一下當初買房的情況吧，如果你知道賣方的底牌，那你出價當然是壓更低啊。

此外，地產界是很吃名聲 (Reputation) 的，今天一個 Agent 他有一人做兩手Double-Ending 的名聲或記錄，許多 Agent 就不想對他 List的房屋出價了。因為就算出價，他也只是用你出的價錢抬轎，讓自己的 Buyer 出一樣或高一點的價錢得標，好讓自己賺兩手。

長此以往，這樣的 Listing Agent 就會越走越偏，其他的 Agent不對他的房屋出價，他只能自行招攬自己的客戶來對該房屋出價 — 這棟房屋的能見度大打折扣，你的成交價也很難提高。

而這個議題在 Realtor 行業內也不是秘密，有識之士都知道 Dual Agency 有損客戶利益，讀者可以自行 Google 查閱了解更多情況。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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2019 San Mateo County 年中到暑假的趨勢，以及一些碎碎念

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Burlingame

一如其他在外國資金眼中，能見度比較低的好區域，Burlingame 並不是一個瘋狂的城市。恬靜、穩當地上漲才是本色 。儘管2017年底到2018年中的市場，它也不得不隨著整體市場情況上漲，但不同於那些炒房、資金停泊的城市， 2019年的傳統旺季他又創了價格新高，即便到了暑假，房屋的成交天數還是那樣地迷人。

我對 Burlingame 有特殊的情懷，Mentor住在這裡，什麼樣的人住什麼樣的城市 — 基底穩固、安靜、不跟風。就像剛開始做Agent的時候，Mentor教的第一件事，不是話術不是Sales Script (她一生完全反對這種「技巧」)、也不是怎麼看房，而是「Book your family time.」— 家人才是你的根基，第二件事才是每天被 Mentor「電」— 常常一天要處理好幾個 Case Study，回答不好就被罵到臭頭，說你看看，你做的A行動，讓客戶損失$5,000塊；B行動讓客戶損失20,000塊，每天都被搞得頭昏腦脹，常常懷疑自己是不是跟錯人，那半年，我是被禁止找客戶的，總得學成了，才下山。

說多了，來看看 Burlingame 的數據

Millbrae

Millbrae 是一個趨勢上跟 Burlingame連動比較深的城市，加上相對多的華人食物，我就有許多客戶瞄準這區，2019 的傳統旺季價格上揚，房屋成交天數即便在暑假也還是相當短，和 Burlingame 的數據神似。

Foster City

傳統旺季的房屋的成交天數還是很棒，暑假的成交天數就體現出了和Burlingame的差異，價格就比較平緩，沒有顯著的上漲趨勢，甚至有些向下，可以說在價格上，這次旺季並沒有達到預期價格

Redwood City

成交天數上，傳統旺季的房屋的成交天數還是很棒，暑假也有了差異，價格倒是往上漲了一截。

Menlo Park 101 以南

Menlo Park的價格，比Burlingame要Volatile 一點，或許因為是跟Palo Alto或者南灣比較近，2019年旺季後價格就稍微向下，房屋的成交天數也還是相對很短的。

整體而言，Price to Sell 的情況變多了，較於Santa Clara County，San Mateo County 的賣方懶得玩低List Price的遊戲 — 其實一直都是這樣的；San Mateo County 的買家在2019年，比之於2018年也相對有議價能力。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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