OPT (Optional Practical Training) 期間能不能貸款？

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來美留學的朋友們應該知道 OPT (Optional Practical Training)，是美國政府給予外國人的一種工作保障，保障你取得學位後，可以利用所學，在美國申請相關工作。若用這種方式找到工作，則名義上，仍是以學生簽證 (F1 Visa) 留在美國。實務上，以 OPT 的方式留在美國工作，才有機會抽取並獲得工作簽證 (H1B)。

H1B 期間，可以貸款來買房，這多半是沒有疑問的。不過，有些人在 OPT 期間就要想貸款買房，是否可行呢？這個問題，我下了一番研究，發現大多數的貸款機構，包括 Direct Lender 及 Loan Broker，幾乎做不到。直到後來找到一位在大銀行做貸款的李大姐，和她聊了許久，才發現只有這家銀行能做OPT貸款，而且，她是OPT 貸款的開山鼻祖。

所以答案是能做的，但是有以下條件：

  1. 工作許可文件 (EAD Card): 你必須要收到EAD (Employment Authorization Document) 卡才行。

  2. 兩年以上的信用記錄 (Credit History): 許多人拿到了 EAD 卡，興匆匆打算買房，才發現自己工作後才開始使用信用卡，信用記錄不過幾個月，當然也就只能繼續等待。

  3. (Only Apply To Jumbo Loan) 房租繳款證明 (Rent Payment Record): 這也至少要幾個月的記錄。如果你都是用付現的方式，付給房東租金，那麼因為沒有記錄，很有可能不合格。

  4. 護照不能到期：這是大家最容易忽略的條件。

你會發現，貸款資格是需要時間累積的，如果你是學生，並且有幾年後買房的計畫，我的建議是開始使用信用卡，以及存留房租給付證明。至於貸款的下一個步驟是什麼呢？這邊有完整的矽谷購買房屋 10 步驟完全教學。

當然，有規則總有例外，有興趣就來問問我吧！

 

(Photo via COD Newsroom, CC License)
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
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Appraisal 鑑價或估價（一）Appraisal 是什麼意思

有時候，我們會聽到鑑價 (Appraisal) 或者估價這個詞。什麼意思？為什麼房地產要被鑑價？這篇文章來解釋一下。

什麼是鑑價

鑑價師 (Appraiser) 針對該房地產的特性，包括屋況、各種設施的有無、房地產所在地點、近期的市場狀況、該地區相似房地產的買賣情況等等，提出一份報告，其中註明該房地產的估計價格。「正常情況」，鑑價師都是受過訓練、擁有執照的專業人士（也有些注意事項），在鑑價的過程中，他們會親自到訪，實地檢視房屋狀況。

什麼時候需要鑑價

以目前舊金山灣區主要的兩大科技郡縣，San Mateo 聖馬刁和 Santa Clara 聖塔克拉拉的市況來說，有兩種情況需要鑑價的服務。

  1. 你是買家：如果你是買家，而且又需要透過貸款來購買房屋。那麼，借款機構便會根據合約中欲購地產，請鑑價師前往鑑價，以便確認這項貸款是有保障的。比如說，一棟房子你出價一百萬美金，但是鑑價報告卻認為這棟房屋只有六十萬美金的價值，那麼，這就會影響借款機構的決定。這種情況，鑑價是為了保障借款人 (Lender) 的權益。

  2. 你是賣家：另一種需要鑑價的情況，是賣家將房屋列於市場上 (Listing) 之前，為了理解自己房屋的價值，所請求的服務。這樣做的好處在於，精確知道欲售價格的區間，自己的房地產經紀人也可以訂定出更實際的價格策略。但是灣區 Residential 地產交易實務上，這少見很多，除了屋主需要負擔鑑價費用這項因素外，一個受過訓練的房地產經紀人，就可以提出價格分析 (Comparative Market Analysis)，約略估計該房屋的價格。畢竟，房地產經紀人具有對市場的嗅覺和趨勢的敏銳度。事實上， 以目前的上升市況來說，房屋的實際成交價格多會和鑑價報告有所出入。

(Photo via Wikimedia Commons, CC License)

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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軟體估計房價是否準確 — 經紀人的小實驗 — Townhouse 篇

延續上一篇文章的脈絡，今天來看看 REDFIN 和 Zillow 對Townhouse的估價準確度。大家一樣可以下載Excel檔案。歸納這30筆資料的結果如下：

  • 30筆資料中，有1筆因為取消Listing而沒有成交價

REDFIN

  • REDFIN 對餘下有成交資料的29筆Listing ，有3筆沒有給出估價資訊，也就是共有26個可以比對成交價的估價資訊。

  • 在這26筆估價資訊中，有17筆和最終成交價的誤差介於0%-5%之間，7筆和最終成交價的誤差介於5%和10%之間，有2筆和最終成交價的誤差介於10%和15%之間，這2筆資料各是10.97%和10.44%。

Zillow

  • Zillow 對餘下有成交資料的29筆Listing ，有4筆沒有給出估價資訊，也就是共有25個可以比對成交價的估價資訊。

  • 在這25筆估價資訊中，有13筆和最終成交價的誤差介於0%-5%之間，7筆和最終成交價的誤差介於5%和10%之間，有5筆和最終成交價的誤差介於10%和15%之間，這5筆資料各是-11.32%、15.81%、14.01%、-14.78%和13.12%。

REDFIN v.s Zillow

  • REDFIN 和 Zillow 之間的比較：共有22筆資訊可供比較。其中14筆 REDFIN 比較準確；8筆 Zillow 比較準確。

最後一篇會歸納  Single Family House 的資料。

（Photo via Wikimedia Commons, CC License）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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