2023年初湾区房地产市况（一）房屋供应

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Santa Clara County

Santa Clara County 在2023年1月底共有1,007间房屋在市场上，和过去十年相比，仅仅高于2018年1月底和2022年1月底，而这两年数量如此低的原因在于前一年底的火热市况：2017年底和2021年底是近年有名、有别于湾区淡旺季传统的年份（所以，下次有人说用季节性来抄底房市，你可能要思考一下）。

也就是说，鉴于去年底惨淡的市况，今年1月在市场上释出的房屋，恐怕也不算太多，有些Agent在预测上，喜欢用2019年作为今年的模板，认为今年就是另一个2019年，从数据上来说，恐怕也不是这么回事：2019年1月底市场上房屋数量是1,673，比今年多了50%以上，目前还看不到可类比性。

2019年和今年还有一个差异，那就是经过COVID后，人们对集合式住宅（Condo/Townhouse）的看法发生变化。如果是这样，那么把独栋住宅（Single Family Home, SFH）的数据独立出来观察，应该比较公允，见下图。

如果只看SFH，结果还是一样，2023年的数量仅仅高于2018年和2022年。

从供应数量上来说，今年无论是集合式住宅或是独栋住宅，可类比性应该比较接近2020年。

San Mateo County

那么San Mateo County的情况又如何？2023年1月底有512间房屋在市场上，和过去十年相比，同样仅仅高于2018年和2022年的数据；

不过，如果把SFH的数据拉出来会发现，今年1月底SFH的数量，甚至比2018年还要低。

总的来说

Santa Clara County 和San Mateo County 在房屋数量供应上，目前都不具备与2019年的可类比性。

另一个有趣的现象：过去十年无论哪一个County，2018年都是「SFH数占市场上所有房屋数百分比」的高峰，两个County都是大约80%，2018年以前的年份百分比也大致离不开这个数字。然而，2019以降的几年，该数字都徘徊在60%-70%。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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8/28/2020 近日5个观点

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1. 披露/报告可以帮助你减少一些风险，好的房地产经纪人可以再帮你减少一些风险，但如果你要求任何人保证完美，没有任何问题的房屋，那大概只有将房屋拆除，检查看不见的地方了。

2. 双重代理对买卖双方的利益有损害。我很少见到双重代理的案例使任何一方获得超额溢价或降价，多半是达不到预期的成交价，但许多房地产经纪人不会明说，因为同时从买卖两方赚钱实在太诱人。很多人不理解，但其实想一想"律师怎么能代表两方"，你大概就能明白了。

3. 继承第二点，附上加州房地产协会考试关于双重代理的见解：当同一经纪人代表在同一交易中互相谈判的两个或更多委托人时，就会产生利益冲突的双重代理情况。这说得很委婉，但实际上几十年来到现在的各种判例也倾向于惩罚双重代理交易中的不当行为。甚至在一些州，双重代理是非法的，至于为什么加州合法？调查一下有多少利益集团花了多少钱游说协会维持原状吧。

4. 继承第二点，看了几个冉冉升空的房地产经纪人，受不了诱惑放弃了早期的承诺，跳下去做双重代理真是有些体会，此一时彼一时，钱才是真的。

5. 标题图是Palo Alto某项随时间变化的数据，很可惜不是价格，你得知道，“非Palo Alto不买”的理念，并不是永恒不变的道理。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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一般经纪人不懂，报告也不会写—所以这几间房屋，问题出在哪？

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要怎么看出这些有问题的房屋？

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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硅谷买房不读报告？六大潜在损失在这里！(上)

就在刚刚，我又看完了一份房屋揭露报告 (Disclosure)，掩卷沉思，深深感叹报告提供的讯息实在不少。想起一个曾在外州买房的朋友跟我说，当时她的经纪人是这样跟她「解说」报告的：经纪人把整份报告递给她，说：「这些都不重要，你只要在我画荧光笔的地方签名就好了！」

我知道，有些人被教育成「报告无用论」的信徒。不过，我也知道，大家都爱省钱，那么，我来跟大家讲一下，在买房时，如果你读了以下几个报告(包含Report、Affidavit和Notice)，你可能可以省多少钱吧！

1.    NHD Expert's Report

NHD 全称 Natural Hazards Disclosure，信息来自诸如县级和市级数据库，里面叙述这幢房屋周遭的潜在天然灾害风险，包括洪水区、地震区、土壤液化区等等，并且提供应对措施。

举个例子，假设报告里叙述，这栋房屋位在Landslide区域，但你却没有读报告，还觉得是个好的Deal，那么不就亏大了吗？顺带一提，加州的TDS (Transaction Disclosure Statement) 法规就是因为买方遭遇的Landslide问题，上告法庭，从而制定的。

可避免潜在财务损失：美金数万元至数十万元。

2.    Roof Inspection Report

美国的民宅，并非像是现代华人区的水泥建筑，而是木造房屋。为了因应排水、结构等需求，民宅屋顶工学在美国可是一门显学。由于使用材质、工法不同，屋顶年限从百年到数年都有。而换屋顶当然也就是一笔很大的支出。

要了解屋顶的情况，就要读 Roof Inspection Report。此报告并非在每一个房屋的 Disclosure 里面都会附上，但是如果有附上，那是一定要看的！Roof Inspection Report 多半会附上照片及批注，是相对容易阅读的报告。

假设你读到该房屋的屋顶使用年限将至，是不是就是一个很好的价格谈判筹码呢？尽管现在的市况可能不允许，但至少你心里有个准备，知道要花上一笔钱来装修屋顶。

可避免潜在财务损失：美金数万元。

3. Termite Report

Termite Report 里面，叙述这栋房屋是否有遭受白蚁侵袭，如果有的话，又在房屋的哪些地方。如同其他报告，Termite Report 也会详述报告的限制，以及哪里堆放了杂物，导致无法确认该区域的情况等等，如果想要读Termite Report，可以参考我的这一篇文章 — 懂行文结构，阅读 Termite Report 不再头痛。

一般Termite Report 最后都会列出估计修复这些问题的价格，一样有可能是谈判筹码。

可避免潜在财务损失：美金数千元至上万元。

阅读报告不单是经纪人的义务，也是购屋者的责任。有时候听朋友说，他的经纪人读过报告，然后说「没问题！」，这其实是很危险的！首先，没有一栋房屋叫做没问题，问题不仅有财务量级的大小之分，还有个人主观认定的区别：我认为这个小区的不能养宠物可能是大事，但对你来说可能是小事。其次，买房子这么大的事，说「没问题」，你怎么知道，经纪人到底有没有读报告啊？

下一篇会员专区文章 — 买房子不读报告？六大潜在损失在这里！(下)，将接续本篇文章，分享更深入的三个潜在损失，有的还可以帮你省去上百万的冤枉钱哩！

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作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：

1.  260万以上价值的房屋，250万买到
2.  屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3.  标价200万的房屋，最后170万买到

（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！

我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。

写于此处的文章，是对老师的承诺和对社会的回馈，或许也是你我缘分的起点。若有任何需要或疑问，请留讯息给我或是填写免费咨询单。

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加州处理白蚁问题的两种手段

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熏蒸（Fumigation）

熏蒸（Fumigation）是处理白蚁（Drywood Termite）的一种方式。加州大部分房屋都是木结构，因此很多房屋都存在白蚁问题。在卖房时出具白蚁检测报告时，这个问题会被凸显出来，因此通常需要请专业的白蚁公司来处理。

一般来说，报告中会推荐两种处理白蚁的方法：一种是熏蒸，另一种是局部处理（Local Treatment）。局部处理的意思是只处理有可见证据的部分，比如发现墙角有可见证据，就只处理墙角。而熏蒸则比较全面（Structure Treatment）：通常住户需要暂时搬出至少两个晚上。白蚁公司会将房屋进行覆盖，在内部喷洒化学药剂。美剧《绝命毒师》中的两位主角就利用被覆盖的房屋作为掩护，在其中制毒。

如果决定使用熏蒸这种方式，白蚁公司通常会提供三年的保修，保证白蚁不会再出现；而如果使用局部处理，白蚁公司仅提供一年的保修。请详阅合约，并与您的白蚁公司确认。

Perimeter Treatment

一般来说，加州的白蚁（Termite）有两种，一种是干木白蚁（Drywood Termite），另一种是地下白蚁（Subterranean Termite）。前面提到，处理干木白蚁需要使用熏蒸（Fumigation），那么处理地下白蚁则使用周界处理（Perimeter Treatment）。具体是如何进行的呢？通常是将化学物质注入房屋底下，由沾染化学物质的白蚁将其带入白蚁巢穴，杀死巢穴内所有白蚁。

如果决定使用 Perimeter Treatment，白蚁公司通常会提供三年的保修，保证白蚁不会再出现；而如果使用局部处理，白蚁公司仅提供一年的保修。请详阅合约，并与您的白蚁公司确认。

（Photo via J. Maughn, CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

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6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

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