买房不是得到，就是学到，只希望不要学得太惨烈。
我们常看到的房屋成交案例，恐怕不能教我们太多。那些筛选过后，决定不出价的房屋，才是我们的导师 —— 也是这一系列文的初衷。
这篇文章会列举10个案例，都是我和客户最终决定不出价的房屋，地点都在湾区，并且细分到各城市的邻里（Neighborhood）。
关键在于「不出价」的理由，许多并没有「好坏、对错」之分，只有是否适合客户之别。以第一个案例来说，Palo Alto 的 Corner Lot 因为 Setback 的缘故，对投资型客户来说潜力较低；然而有些客户就是希望孩子读 Palo Alto 的学校，也喜欢 Corner Lot 较多的采光面，那么或许就会出手。
底线是，客户尽管有各自的条件，但是告知客户这样的房屋，市场上的参与者怎么看待、其利弊优劣如何、哪些可以做什么程度的改善，却是Realtor应尽的责任 —— 再拿Palo Alto 来说吧，是许多人最爱的城市之一（其中很大程度是 Realtor 的推波助澜），推波助澜没关系，但是要有相对应的知识，我太常看到 Realtor 力推Palo Alto，却连基本的地目使用及建筑规范都不知道。
（当然建筑师才是这方面的专业人士，我无意越俎代庖，但如果真的熟悉 Palo Alto，又常跟投资型客户合作，Realtor对 这方面至少略知一二，就不会犯了推荐Flag Lot却不知道限高、推荐 Liquefaction/Flood 区域却不知道加建规范等等错误。）
我们开始吧。
1. 房屋所在城市与邻里：Palo Alto Midtown 不出价原因：Corner Lot（加上Stop Sign）
这栋房屋位于两条路的交接处，也就是说该土地是 Corner Lot。而这次的客户有建商背景，我们的目标是寻找有加建潜力的房屋，打算加建后转卖。
Corner Lot 有一个特色，一般来说其一侧的 Setback 会比夹在两个Lot中间的那种房屋要多（相关规定里的用语应该是Interior Side/Street Side）。而在这个案例中，土地 Street Side 的 Setback 是16英尺。
当然，加建的限制并不仅仅是 Setback，若不考虑 Easement，那么至少还有 Lot Coverage 和 Floor Area Ratio。
然而，这个 Corner Lot 还有一个顾虑，就是位在 Stop Sign：当车子停下来后，重新启动的声音有时候相当恼人（尤其是晚上）。以Palo Alto的买家来说，居住区域安宁是相当重要的。
基于这两个原因，我们决定不出价。
2. 房屋所在城市与邻里：Mountain View North Whisman 不出价原因：Superfund
North Whisman广为人知的是 Superfund。近年有许多兴建于 Superfund 上或是附近的建案，当然环评都是通过的，但是为求安全（还有市场看法），通常我们并不太建议客户出价有 Superfund 疑虑的建案。
值得注意的是，许多人是用房屋与 Superfund Site 的距离去评估是否有潜在危害，这并不完全正确。针对 Superfund 的评估，最好的方式还是去读报告。在此例中，报告甚至对 101 以南、85 号以西的这块Mountain View 区域都提出疑虑。
3. 房屋所在城市与邻里：Los Altos North Los Altos 不出价原因：房屋在大马路上
这是很直观的原因，在Los Altos的大马路就那么几条，在此例中是Foothill Express Way。不过我要借机列出房屋在大路上的几个顾虑（有的顾虑在速限25 mph的马路上就有）：
粉尘与噪音、小孩在前院玩耍的风险、汽车从 Driveway 倒车时的危险，以及容易入侵容易被犯罪者锁定
4. 房屋所在城市与邻里：Palo Alto Palo Verde 不出价原因：Flood Zone
客户与第一个案例是同一人。这房屋位于洪水区，事实上，这一区的房屋要注意洪水隐患，洪水或淹水是真的有可能会发生的 —— 2016年San Jose就发生过一次。再者洪水区的房屋，因为 Palo Alto 最低地板高度高于洪水线的限制（视在 V-Zone 或是 A-Zone而定），恐怕无法加建地下室，这在寸土寸金的城市是一个顾虑。
5. 房屋所在城市与邻里：Santa Clara Central Park West/Hampton Place：不出价原因：无 Attic 和 Crawl Space
这样的房型很常见，Sunnyvale 101以北的 Lakewood 邻里的 Single Family Home 也多半是这种房型：裸露的屋顶结构、内墙周围低于 8呎、石板地基等等，除了隔热保暖效果较差，加建装潢有相对应的限制、即便装潢后也常常不美观，通常所在邻里也得纳入考量，这样的房屋通常是市场热络的时候好卖，市场冷却的时候人们就思量再三。
6. 房屋所在城市与邻里：Foster City Beach Park/Bay Vista：不出价原因：飞机噪音
Foster City 总体而言是相当宁静的城市，唯独其东北部，因为在旧金山机场的下降航道影响范围，而有不小的噪音。
7. 房屋所在城市与邻里：Burlingame Burlingame Terrace 不出价原因：煤气管线太靠近
房屋离煤气管线太近，市场上有些人的看法是有安全疑虑，我想也有可能，不然就不会特别在 Environment Hazard 里面提到这项。
8. 房屋所在城市与邻里：Belmont Cipriani 不出价原因：地基与排水问题
多处水平裂缝，地下室有对角型裂缝，多处支撑木与水泥结构看起来已不受力。请结构工程师检验后，他表示房屋将来有位移（Movement）的可能性，地基主要修补工程是 Underpinning，同时也得改善周围排水，修补总价超过25万。
9. 房屋所在城市与邻里：Palo Alto Crescent Park 不出价原因：Flag Lot
这栋房屋位在 Flag Lot，许多人不知道的是，限高并不是 30 英尺或是 33 英尺，而是 17 英尺，这就限制了盖二楼的可能性。
10. 房屋所在城市与邻里：San Jose Lincoln Glen 不出价原因：旧屋翻修工艺太差
我们常看到这样的房屋：几个月前成交，翻修后拿出来卖，这样的房屋要非常留意翻修品质，更重要的是，这样的房屋在翻修后多半没有人住过，也就是说，没有人验证过它住起来如何。我就发现过好几次，这样的房屋忘记装 Gutter 和 Downspout（报告里也没注意到），这很多看房的人是会忽略的（因为会心中会「预设」有这样的装置）；或者是淋浴间的水龙头卡到浴缸的出水口，根本转不了；或是Vanity的水龙头转动的时候撞到镜子。
以上10个案例，希望你有些收获。
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478
