湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——Sunnyvale 四房SFH加上加建潜力

追踪脸书专页，即时更新房地产动态与知识。

我从和她的第一次面谈中感觉不到有任何的不一样，Facebook工程师，大家都认识几个。刻板印象，如此定调。

但我忘了，这是深入了解一个人的阻碍。

人的历程，本是无法分类的。

于是，在接下来买房过程中，她的这种「穷尽办法且考量最坏情况下，仍然赌一把」的个性就在每一次抉择时刻提醒我 — 其实我早该知道的，在她跟我说他怎么来美国念硕士和面试Facebook的时候。

这一次老天也没在跟她客气，硬是多开了几条剧情支线。但持平而论，她的选择也增加了支线的刺激度—我不知道她的心理过程如何，我这边倒是惊心动魄。

往后熟了我就会念几句：「一定要这么冲？」奇怪的是，怎么她就是赌对？

这一栋房屋，我想我没有愧对你，同样的价格就有人买远了；同样的房屋就有人买贵了；房屋还可以改成四房，后院还可以加建ADU，值了。

恭喜你，一个人的奋斗，再多的蛋糕都不够的。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

湾区硅谷卖房系列—你不理解买方，那要怎么卖房—从帮买方移除路障开始

追踪脸书专页，即时更新房地产动态与知识。

前言：这篇文章和另一篇「湾区硅谷卖房系列—以漏斗（Funnel）的概念提高成交价」互相对照，你会有更深的体会。它们的区别在于一篇讲营销原则，而这篇则从「买方角度出发」。

这篇文章的目的是让硅谷的「卖方」理解「买方」在选房时的三个关键步骤，从而审视自己在卖房时的做法是否合理，是否设定了不必要的路障，减少可能出价的买家人数。

身为卖方，你当然买过房，否则怎么有房可卖。然而，在卖房时，很少有人能够设身处地，把自己化身为要买房的人。然而，这可是增加出价机率的关键 —你越能移除路障，买方当然越能踏上最终的出价战场。

举例来说，如果你知道现在买房的群体根本不看报纸或者看电视，从而得知哪间房屋在卖，那么当Agent提议在报纸或是电视上打广告时，你就知道：
1. 效果甚微；2. 这个Agent不了解市场。

我们开始吧。

买方价格设定

首先，现今买房的群体几乎都是通过互联网得知房屋上市信息。互联网是现在最有效的营销手段—比你把Open House的牌子摆满这个街区、发几百张传单给邻居、在最大的当地报纸上打广告—都来得有效。

接下来，以买方的角度来说，他们在挑选房屋时，多半会设定价格上限作为过滤标准。比方说设定List Price 100万以下的房屋。

你想到了什么吗？

如果作为卖家，你心中期待成交价为105万，而把 List Price 设定成105万，那么你就错失了上述那一组买家。因为价格设定为105万，所以你的房屋永远进入不了这位买家的视野—天知道说不定他的预算上限是110万！

如果你仍然想以105万的价格出售房屋，但将挂牌价格设定为99万，那么买家肯定会注意到你的房屋。有了注意，就有机会。退一步说，即使他只有100万，如果他参与这场价格竞标，那么就多了一个出价者，这在与其他竞争者谈判时会是一个有利的筹码。

确实，定价有其学问，不是一刀两断的事情，但你必须考虑买方设定价格的筛选方式。

照片定胜负

上述买家因为99万的标价符合他的筛选条件，看到了这间房屋，并开始浏览房屋照片。

结果却大失所望。

因为你提供的照片像素太低，角度歪斜，甚至还有人出现在画面中。请问，他还会想要看这间房屋吗？连房屋都没看，你觉得他会出价吗？

聘请专业摄影师，只需几百到一千以下的费用，但效益远远超过其价格。你要卖的是数百万的房屋，除非你下定决心让买方认定它是一个需要翻修的房屋，否则真的要省这笔小钱吗？

探访时间和障碍

假设挂牌价格设定正确，符合筛选条件；照片也拍得令人心动，然而，事实上，房屋里还有房客居住，并对前来看房的人施加各种限制：不能在周末看房，平日晚上也不行，看房前要提前24小时通知，需要得到房客的允许...

那么，我请问你，有多少潜在买家会因此打退堂鼓？尤其是在市场上还有其他易于参观的房屋。

最后，思考一下...

所有房主都认为自己的房屋是独一无二的，导致看不清实际情况。实际上，关键在于超越自己，亲自到市场上去看看，设身处地为买家消除障碍。如果你自己想不出解决办法，至少你聘请的房地产经纪人应该有勇气进行批判，揭穿国王的新衣，这样你才能获得足够的信息做出最好的决定。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

谈判心理 — 标价（Ask Price），与为什么「各退一步」的菜市场谈判法，在硅谷房地产市场中不是唯一招式，你可能也并没有赚到？

情况常常是这样，一栋房屋标价 （Ask Price）100万，你身为买家，认为要买在95万你才有「赚到」，所以呢，你就跟你的地产经纪人说：「我们先出个90万。」你盘算着，在双方你来我往个几次后，价格会碰在中间值「Meet in the middle」，如此，你就可以成交在之前预想的95万。

我把这招昵称为「菜市场谈判法」，你可以想象，在传统市场的菜贩，和要买菜的爸爸妈妈过招的情况，大概就是了。葱一把标价3块钱，身为精明的爸妈，就跟菜贩老板喊说：「1块啦老板…」，几番唇枪舌战，最后爸妈2块钱买到一把葱。

于是，我看到好多初来乍到湾区来买房的爸妈，都想使用这一招，我服务过几乎来自所有亚洲地区的华人，就我观察，90% 都把这招当作金科玉律：想要某个价格，那么就先出低一点，盘算两边各退一步，最终来到自己想要的价格。

在湾区硅谷的房地产交易上，事情，真的有这么简单？

回到一开始的例子，标价100万的房屋，你为什么认为95万你才有赚，那是因为你认为，卖家本来标价就会标高一点，你非得杀点价才公平；你又为什么认为一开始要出90万，最后才会成交在95万？因为你认为如果一开始出95万，来回磋商，最后可能成交在97.5万。

如果真的是这样，那么何不一开始出60万，这样中间值是80万，成交在80万，不是更赚？那要不要出40万、甚至20万，这样成交价更低？

不这么做的原因，恐怕是你在想，100万这个标价，可能不会离市场价太远了。说得学术一点，你的谈判策略，被100万这个价给锚定（Anchored）了。

一开始，你看到这房屋标价（Ask Price）100万，心中想得当然就是100万。

关键，在于湾区硅谷有真实的「实价登陆」。

如果，附近相似房屋的成交价是90万，不知道你95万买到，会不会跳脚？

如果，附近相似房屋的成交价是120万，你知道卖方看到你出90万，可能马上回绝你的出价，导致接下来谈判的气势、筹码变少吗？

「怎么可以这样把标价列这么低！」、「怎么可以这样把标价列这么高！」

加州的法律没有规定标价跟成交价有什么关系。卖方或中介高兴标150万，也没有犯法。

要讲的是，附近的成交价，才是你心中该有的锚点或者罗盘，不要被标价骗了。

然而，卖方或地产经纪人所标注的价格，并非没有意义，而是要和附近的成交价一起思考，看看他们在打什么主意，是故意标价标得低了，在买家圈里造成一股风潮，好让大家慕名而来？还是故意标高了，让买家杀价觉得有赚到？标价要和行情一起看，据此判断对方中介及卖家的心理，才会有意义。

「菜市场谈判法」也不是不能用，但是一定要和其他谈判技巧联合运用，比方说情绪引导、响应时间延迟、出价期限等等。

也一定要记得，你的锚定点是附近的成交价，不是标价。而价格范围设定上，当然要据此研拟。

最后，「菜市场谈判法」只有在一对一的情况下，才能使用，如果有其他竞争者，大家都从标价往上加，就你还在跟卖方说「我们两边各退一步」，这就太滑稽了。

下次，看到不合理的标价，记得研究一下行情。

我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：

1.  260万以上价值的房屋，250万买到
2.  屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3.  标价200万的房屋，最后170万买到

（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！

我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。

写于此处的文章，是对老师的承诺和对社会的回馈，或许也是你我缘分的起点。若有任何需要或疑问，请留讯息给我或是填写免费咨询单。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

扫一扫二维码图案，和我聊聊

或者留脸书信息给我

我的脸书专页

湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— 议价

追踪脸书专页，即时更新房地产动态与知识。

这一对Buyer，有趣。工程师加上设计师，理性务实加上感性创意，和他们看房，总逼得我思考，如何用不同的方式沟通。

从一开始，我们就避开了几个地雷房，比方说装修漂亮但是深入了解就知道排水不行，或者是没有Permit的房屋等等，看得出他们的失落，但是还是得跟他们说可能发生的后果，不行买。

最后买的这房屋，屋主住了很长一段时间，花了超过30万在装修上，看得出来各种部件都是高品质，后院阳台和居住空间的分布恰当，非常适合开派对，而且还有不少加建空间。

贷款一波三折，还好最后弄下来，也因为附加条款添加得当，省了一笔钱。

对你们有些革命情感，好房子，安居吧！最赚的还是又有机会去LinkedIn吃午餐。

我们可以学到什么

• Agent在判断情况许可下，一定要跟对方议价。卖方想要的价格，真的不一定要满足，慢慢来。

• 银行政策的转向，很容易影响到Buyer，这时候再厉害的Lending Agent，在公司政策下也救不了；银行用来吸引人的利率是一回事，关键是它的贷款做得下来吗？在买房的情况下，利率绝不是选择银行的优先标准。

• 想要出价的房屋，只看一次是不够的。第二次、第三次回来看房，肯定有不一样的感受。

（图片为CC 0 License，并非成交实景）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——信任

追踪脸书专页，即时更新房地产动态与知识。

这对夫妻中的先生，和我老婆是大学同学。不过，I never take doing their business for granted，事情就是要做好。

在湾区挑选房屋，有一句俗谚，It's a process of elimination, not a choice for selection. 什么意思呢，process of elimination意思是买房，依据的是自身的所有限制式，比方说预算、学区、通勤时间等等，来删除不可能的房屋，剩下的就是你可以挑的；choice for selection就像是东挑西拣，却没有认真检视自己的限制式。

他们用行动阐述这句话（有听到先生说太太有选择障碍😅），本来我们是几个区在选，而他们检视了需求后，认为学区是绝对不能放弃；然后，某个区域去探勘几次后不符需求，于是就果断专注于另一区域的房屋，最终也买在这区。（我们当年买房，也是像这样Top Down的删除法）

买的可是个好房，学区好、屋龄新，在Court又有地可以加建，欸但是，我有跟你们说这边是华人美食沙漠吧。接下来要Remodel，也请多多指教！

我们可以学到什么

• 这位太太可是做了很多功课，还特地去查询学校2013年之前的API，在意学区的人可要学起来。

• 信任：我相信他们一开始对Realtor一定程度的信任，使得双方沟通相当顺畅 — 我就最无法抵抗「信任」，这是从事这行业最珍贵的礼物，也是帮助客户的强大动力来源。这么说吧，如果你不信任你的Realtor，最好也不要找他。选便宜的远远不如选可以信任的，It's the name of the game. 故事很多以后讲。

• 如果你在startup工作，那贷款银行可能会特别due diligence你，银行有时就是过分谨慎，这点要担待，有个心理准备。

· 感谢Listing Agent看到我们在价格之外怎么呈现Offer Package，决定不进入第二轮Counter Offer。这个策略从以前到现在都证明很成功。

（图片为CC 0 License，并非成交实景）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

软件估计房价是否准确 — 经纪人的小实验 — Townhouse 篇

追踪脸书专页，即时更新房地产动态与知识。

延续上一篇文章的脉络，今天来看看 REDFIN 和 Zillow对 Townhouse的估价准确度。大家一样可以下载Excel文件。归纳这30笔数据的结果如下：

• 30笔数据中，有1笔因为取消Listing而没有成交价。

REDFIN

• REDFIN 对余下有成交数据的29笔Listing，有3笔没有给出估价信息，也就是共有26个可以对比成交价的估价信息。

• 在这26笔估价信息中，有17笔和最终成交价的误差介于0%-5%之间，7笔和最终成交价的误差介于5%和10%之间，有2笔和最终成交价的误差介于10%和15%之间，这2笔数据分别是10.97%和10.44%。

Zillow

• Zillow对余下有成交数据的29笔Listing，有4笔没有给出估价信息，也就是共有25个可以对比成交价的估价信息。

• 在这25笔估价信息中，有13笔和最终成交价的误差介于0%-5%之间，7笔和最终成交价的误差介于5%和10%之间，有5笔和最终成交价的误差介于10%和15%之间，这5笔数据分别是-11.32%、15.81%、14.01%、-14.78%和13.12%。

REDFIN 对比 Zillow

• REDFIN 和 Zillow 之间的比较：共有22笔信息可供比较。其中14笔REDFIN比较准确；8笔 Zillow 比较准确。

最后一篇会归纳Single Family House的数据。

（Photo via Wikimedia Commons, CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

2016 年中英国脱欧对湾区房地产造成的影响

这是我 2016年在脸书上分享的案例，如今放到网站上来，以利大家搜寻和做知识检索

“国际情势对地方房地产市场的冲击，有时令人意想不到：我们作梦也没想到英国脱欧的决定，让湾区经纪人们忙成一片，只能事后惊叹…

两周前，英国公投决定脱欧，情势动荡下，资金一如往常流入货币大国的债券市场，于是美国十年期债券价格上涨、殖利率下跌。接着，与债券殖利率高度相关的贷款利率也只能下跌，一直跌到三十年期贷款利率只有3.5%。3.5%！这在美国是多低的利率！于是银行纷纷开始联络有房贷的屋主，屋主们也乐得重新贷款 (Refinance)，而由于重新贷款这个程序，需要估价师 (Appraiser) 核定房屋价值，银行方能决定借多少钱。于是，整个市场就弥漫在「人人有生意」的氛围之下。

结果就是湾区估价师供不应求，最头痛的是一般买家和所属经纪人：如果没能在期限内完成估价并贷款，影响到过户时程，最严重需要按违约天数赔偿订金。于是经纪人只能各显神通、软硬兼施，到处欠人情债，只求约到一个估价师。

同样的情况还在上演，也不知道什么时候会结束。从英国脱欧、美国债券殖利率和贷款利率下跌、大家重新贷款、到地方的估价师短缺，连环效应事前完全无法想象，或许能作为总体经济的教材吧。。
”

后记：一整件事的前半段，是由我长年所受的总体经济分析训练推衍而来；而后半段，从利率到下跌到湾区估价师匮乏，则是经纪人多半有感的部分。有时候，我真的感激大学时代习得的经济知识，当时教我总体经济的经济系教授，叫做吴聪敏，是他帮我奠定宏观分析的基础，吴老师应该还在台大任教，祝福他。

（Photo via ROBERTO GUERRINI, CC License）作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，有任何需要，联系我。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

长按或扫一扫下面的二维码图案，加我微信

或者留脸书信息给我

我的脸书专页

【案例分享】卖家当心，还没过户前切勿大意！

追踪脸书专页，即时更新房地产动态与知识。

这是一个我在脸书专页分享过的案例，写于12/21/2016，大家可以对上时间，我把它移到网站上，方便大家查阅。

“又到了案例分享时间，这次要说的是：诸位卖家，在还没完成过户手续之前，要庆祝可以，但是千万、千万不要把即将过户的那幢房屋作为场地！

三个星期前，同事代表买方经手一案，这个案子已接近尾声、准备交屋。没想到一个周末后，我们的同事就接到来自卖方经纪人的电话，说屋主在家里开派对，竟然把地板弄坏了！

这下可好，屋况一变，房屋价值随之而变。价值一变，买方的贷款银行就得重新跑一次程序。费用呢？当然是由卖家负担啦。但是这只是小钱，大笔的费用还在后面等着他。

怎么说呢？因为正巧这段时间，是美国史上贷款利率上升最剧烈的一个区间，三十年利率从3.5%上升到4.5%。买家原先跟银行谈妥的条件是3.5%，如今情况丕变，银行当然有立场升高贷款利率到4.5%。想当然尔，卖家就得收这个烂摊子！能大手一挥说不卖了吗，当然不可能（否则可能会吃官司）。

而现在，三方还在讨价还价的阶段。事情发展若有值得借鉴之处，会再告诉大家的。”

几个星期后，与我同事更新状况，她耸耸肩，说两方达成金额赔偿，买家还是决定让交易继续。在硅谷，毕竟房屋难寻啊！

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478