房仲写分析—2018年12月硅谷几个城市房价趋势

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12月是硅谷房地产市场传统上的淡季，买房置产的人少，卖房的人也少，连房屋中介多半都去度假。所以趋势上，我们会预期 12 月房价较前几个月为低，也因此许多人希望在此时置产，然而，上市房屋也相当稀少导致选择不多，能不能遇到有缘的好房屋要靠机运。

12月各城市有个共同现象，就是成交天数中位数大幅升高。

Cupertino 库比提诺

事实上，Cupertino 的成交件数常常要比 Palo Alto 来得低，整个城市也没有相对落拓的区域，成交经验也告诉我，其价格有着稳固的支撑—即便是2018年的大起大落，范围也大致在200万~250万之间；成交天数中位数突然暴增到20天，希望只是12月的短暂情况。

Palo Alto 帕洛奥图

12月的成交中位数来到18天，希望也是短暂的，价格到250万以下；回顾这一年，Palo Alto成交价格中位数经历了超过 350 万的疯狂时期，到12月落到250万以下，不愧是Palo Alto，连价格震荡都这么大开大合，也觉得心有余悸—2018年初时和两个经商的叔伯辈讨论后觉得预算稍微超过，价格又涨得极快，继而思考Palo Alto这个城市的定位与在海外买家中的名声，以及从Property Manager那边得来的消息，直觉当时这城市的价格「怪怪的」，终究，没有出手。

然而这就是有点运气运气，经纪人如果能预测那还当什么中介，到处借钱然后梭哈比较快。

谁知道呢，或许今年Palo Alto又涨回来，虽然照这个态势看机率比较小就是。

Mountain View 山景城

Mountain View的价格也很稳定，12月成交中位价大概就是170万；成交中位数是20天，其实Mountain View南北要分开看，南边的成交情况和Cupertino是差不多的。

Sunnyvale 森尼维尔，又称阳光谷

之前说过，Sunnyvale 2018上下半年是落在两个不同的价格区间，然而也就是20万差距之谱，当时买得好的价格还是有支撑；成交中位数缓缓来到21天。

Santa Clara 圣塔克拉拉

情况像是价格相对低的Sunnyvale版本。

San Jose 圣荷西 Cambrian Park 区域

中位价大约在120万，成交天数反而降低到14天。这个城市和Santa Clara两相对照会发现，SFH预算上是差不多的，如果选择学区而咬牙通勤那么就选择Cambrian Park，如果选择通勤就选Santa Clara，这是帮客户买房的一个小发现。

San Jose 圣荷西 Berryessa 区域

中位价大约在100万，天数来到31天。

最后投资有赚有赔，没有人能「保证」什么，请详阅Market Condition Advisory，这是我一定会和客户一起读过的文件。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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房仲写分析—2018年11月旧金山半岛几个城市房价趋势

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即便到了2019年初，半岛几个城市在2018年11月的成交信息还是只公开了八成，然而趋势判断上足矣，我们进入正题吧。

Menlo Park

Menlo Park 这个城市的成交数量极少，11月仅有18个成交案例，所以单一物件对整体统计数字的影响颇大，再者该城市北边的 Belle Haven 和 North Fair Oaks 与南边的好区相比，价格差异大，所以该月份两者的成交数量比例不同，也会大大影响统计结果。

注：North Fair Oaks 行政区域编制上不属于 Menlo Park，但在 MLS 的统计数据中划入 Menlo Park。

看图其实也知道，在市场一片狼藉中，年底的成交中位价还能站上2.4M，其实这么极端的波动，基本就可以猜想该城市的物件少，而 Sale Price/List Price 终于压在100%；成交天数的中位数也有显著上升，突破20天。

Redwood City

这个价格相对亲民的城市，成交中位价堪堪落在1.5M以下，Sale Price/List Price 落在102%，基本显示买卖双方的期待落差不大；成交天数蛮好的，约在18天左右，整体而言，因为价格和地理条件等关系，Redwood City 是在这一波下跌中，大家仍愿意购买房屋的城市，房市也相对热络一点。

San Carlos

San Carlos 这个城市的统计数据（30~40个物件/月），相较于 Menlo Park 还是值得一看的，成交中位价落在1.65M左右，Sale Price/List Price 落在102%，成交天数的中位数大幅上升，成交天数的中位数和平均数相近，可以看出城市内各房屋交易情况的一致性。

San Mateo

San Mateo 是一个大城，各个区域情况不太一样，好区和坏区差异也大，当然是不能一概而论，统计数据大家看看就好，详细还是要另文分析的。成交价中位数在1.4M，参考意义不大，但是如同其他几个城市一路下探的 Sale Price/List Price，也可以看出此区 Agent 的精明反应；成交天数中位数相当平稳，显示有一定的市场，而身为一个兼容好坏区的大城，有些不好卖的房屋在市场上天数太久就会拖累成交天数平均值，不必多虑。

Foster City

这个城市的成交数量常保持在15个/月以下，所以也有上述统计数字易被单一物件影响的特性，但今年以来这区的跌势不如其他城市严重，价格在1.4M~1.6M之间来回震荡，即便 Palo Alto、Burlingame都没有这样稳定的价格区间；11月的 Sale Price/List Price在100%肯定是个案，因为这区的特性就是喜欢的人非常喜欢，有固定的仰慕族群，基本上价格就有支撑，而成交天数中位数还是压在16天。

Burlingame

Burlingame是一个市场相当凶悍的区域，即便受到大环境拖累，Caltrain沿线的成交价格和天数也不差，82号公路以西多的是3M以上的豪宅，照样不受影响，而且因为买家多半有非Burlingame 不可的属性，常会有出人意料的高出价。

11月的成交中位数约在2.3M左右，Sale Price/List Price回升到107%，成交天数中位数是旺季般的14天！

综合上一篇2018年11月硅谷几个城市房价趋势，你会发现好房子还是一样，拥有2个周末就成交的实力，那答案其实很简单，

你必须得挑好房子买，嫌恶设施一概不考虑。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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房仲写分析—2018年11月硅谷几个城市房价趋势

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时序来到2018年12月下旬，而11月的成交数据也公开了七成、八成，有做功课的硅谷房屋仲介早就感受到不寻常的气氛，甚至几个月前就讲短期投资要小心，也更加谨慎地推荐物件，原因在于大国博弈的走势反映到湾区的房地产市场，连带影响买家的置产意愿与实力，加上年底淡季的传统，让卖家今年更早收手，然而需求的基础并没有被碰坏，如果有长期置产打算，或许可以想想「别人恐惧我贪婪、别人贪婪我恐惧」这句话。

事态的发展证实挑选好房屋的信念，其实早在今年上旬市场疯狂的时候，我就一直碎念客户，大马路上的房屋不要买，铁路旁的房屋不要买，就算是在 Palo Alto 也一样，念到客户看到我，就用这句话跟我打招呼…

很简单，这些当时疯涨涨的物件，多半是基于市场狂热或资金停泊需求造就的行情。现在看来，你就知道那些沿着 Caltrain 的 Palo Alto 房屋多乏人问津了。

碎念完了，我们来看看各城市的情况吧。

San Jose (圣荷西)

圣荷西是旧金山湾区的一线大城，优秀的房地产经纪人观察到产业重心南移的趋势，早就提高了对圣荷西的评价，不过城市内各区域差异颇大，我们另文分析。

整体而言，圣荷西的房价中位价回到1,000,000以下，开始试探2017年底、2018年初的价格，Sale Price/List Price多过100%一点点，这样的趋势也显示全市场的房地产经纪人也都知道状况，这跟5~8月还有一部分的人搞不清状况有些差异。

房屋卖出天数无论是平均还是中位数都有显著上升，大约为今年市场狂热时的两倍时间，平均天数甚至直逼30天。

Mountain View (山景城)

山景城的价格还是仍旧看不到显著跌势，原因是地点现行优势仍旧存在，市场上的物件太少，大约是圣荷西的1/10吧，Sale Price/List Price大约在105%左右；平均卖出天数还是在20天以下，中位数仍旧不超过14天。值得注意的是，山景城和下述的Cupertino 库比提诺和Palo Alto 帕洛奥图物件都太少，统计数据很容易被单一物件成交价影响，所以在价格评估上一定要客制化。

Sunnyvale (森尼维尔，又称阳光谷)

森尼维尔的房屋中位价约在1.5M，可以看到今年上半年与下半年的价格就是差了一截，Sale Price/List Price就大约在100%~105%之间；平均卖出天数和中位数都有显著上升，一样显示上半年和下半年的强烈对比。

Cupertino (库比提诺)

库比提诺的价格还是在220万左右，一样，是个物件少的城市，物件少价格就有支撑；Sale Price/List Price落在104%；卖出天数上，好的房屋还是很好卖，数据上就是被有所坚持但又不那么优质的房屋拖累。

Palo Alto (帕洛奥图)

房屋中位价从两个月前的250万回到300万，Price/List Price的起伏反映地其实是物件少，区域内又多有豪宅，统计价格常会失真；卖出天数上和库比提诺一样，数据上多半被有所坚持但又不那么优质的房屋拖累。

未来两个月我不认为会有大变化，大家就看看来年春季情况吧，不过要复制今年春季的疯狂景像，我想是很难囉。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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「听说房价跌了...」前线战况，以及NOW WHAT?

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自2017年中以来，旧金山湾区不断攀升的房价在2018年5月突然停止了增长。突然间，房屋售出所需的时间变长了。许多号称「宇宙中心」的城市（实在不解，这个marketing buzzword从哪儿来的…），过去一季被炒作火热的地方，也不得不面对局势的逆转。作为身处一线的我们，也观察到了几个转变。

当然，优质且稀缺的房屋仍然在14天内售出。以下的现象并非适用于所有情况（是的...每个房主都认为自己的房屋无与伦比）。

拥挤竞争 vs. 一对一

在过去疯狂的几年里，每当帮客户下房屋购买报价时，我们就会开始估算其他竞标者的10多个报价中会有哪些优厚的条件（比挂牌价高30%？全款支付？免租后回租？无条件？一周内交割？）？哪几个大经纪人在参与这场竞赛？然后我们再反过来思考我们的报价的优势是什么？我们的卖点是什么？我们与他人竞争的优势在哪里？对方为什么会选择我们的报价？

而且我相信其他10个经纪人也在做同样的计算，你的对手就是这真真切切的这10个人，这就是一场比赛。

然而从今年年初开始，情况转变到可以进行一对一的报价谈判：我能给你什么？你能让步什么？我的经验是，卖方甚至接受低于今年最高成交价4~9%的成交价。客观地说，这需要有经验且用心的经纪人，但这也是情势所驱。

分秒必争 vs. 照自己步调

之前大多情况是房子一上市场，就立即看offer due date，情况对买方经纪人而言，时间立即开始倒数：看房子、阅读报告、查看法规、与挂牌经纪人建立好关系、起草报价等等，刻不容缓（更狠一点出预先报价，希望可以直接成交情况），大多数情况下一周左右就确定报价、待定进行后续成交事宜，而且有瑕疵的房屋也照样卖出。

反观这几个月，许多不错的房子甚至已经在市场上超过21天，没有明确的offer due date，演变至此，买方当然可以轻松地调整偏好，随时可以提出报价，然后双方再来谈。

卑躬屈膝 vs. （相对地...）平起平坐

这是身为经纪人最深的体会，如果是买方经纪人，以前打电话找卖方经纪人，不一定找得到人，或者口气非常差，当然啦这也取决于经纪人本人的个性，还是遇过做很大生意很好，却非常客气、有问必答的经纪人，而且不少；现在的情况，去预览房产后，卖方的经纪人倒是都会主动跟进。

顺便说一下，之前某笔交易，有卖方经纪人给我打电话，说我们的报价是第二名，但因为她讨厌报价第一名的经纪人（「很嚣张说狠话」，「之前的双代理搞她」，「要求苛刻」……），所以如果我们能匹配交易，就给我们。好吧，这件事情的启示应该是人生得意时还是要待人以礼，风水轮流转嘛，我想这位经纪人是有所感悟的。

NOW WHAT?

这段期间，可能是过去一年来，最好的买房时机：买方终于获得比较平等的机会，但也不等于可以漫天乱砍价，因为房屋deal的谈判说穿是最emotional的，卖方不爽大不了walk-away不卖你；卖方却也无须气馁，这还是个卖方市场，心中保持比较大的弹性，和买方探讨各种可能性，认真做好报告和搬场布置，这是考验卖方经纪人是否用心的时刻。

至于为什么会有这样的转变？会继续跌吗还是盘整？持续多少？幅度呢？原因绝对不是只套用往年房地产季节惯例可以解释，因为时间轴线和强弱程度都对不上。

（图为Santa Clara County、San Mateo County以及Alameda County三县今年以来，卖出房屋所需之平均天数和中位数，Photo via MLSListings）

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1. 260万以上价值的房屋，250万买到
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3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
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房仲写分析—湾区硅谷几个城市2018年8月的房价与成交情况

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湾区的房市总体延续5月以来冷却氛围，但每个城市情况略有不同：今年第一季炒得火热的区域，买气就有显著地下降，比方说Sunnyvale和Palo Alto；第一季没那么火热的地区，就是稍稍降温，比方说San Mateo County诸市。事实上，优质的房屋还是很好卖，而且价格降不下来，有些硬伤的房屋，比方说位于大马路上以及报告里有显著缺失等等，卖出天数就明显拉长几倍，也导致许多房屋不得不下市。

这一波冷却行情，也让我有些思考：从前一直建议客户，要买优质的房屋，也就是有所谓「价值护城河」的房屋：Cul-De-Sac的房屋、有发展性的区域的房屋、或是买地点好却未装修的房屋等等。这些建议，只有在市场冷淡下，才看得出其价值：所有在第一季买房的客户，他们的房屋如果不是在这次行情中，价格逆势上涨，也至少有强大的支撑而稳定价格。有些自豪但成交的当下心中却也是忐忑，毕竟需要时间证明。

下面就来看看几个城市的概况吧。

Foster City

市场上房屋数量
市场上的房屋还是不多，实际情况比去年同时期好一些，每个月新上市房屋的数量保持和去年同期相同水平。

卖出天数
好的房子还是很好卖，平均卖出天数较去年同期是拉长的；有硬伤的房屋，买方挑三拣四，卖出所需的时间就比较久。

价格
价格方面，Sold/List Price的比率也在下降，考虑到Listing Agent 也是有意识地降低List Price，也就可以理解中位价格目前是在140万以下，离今年顶峰165万已有些差距。

Palo Alto

市场上房屋数量和卖出天数
不考虑7月的话，实际情况是差不多的，基本上和去年维持相同水平。

价格
中位价和平均价格都在300万之间来回，离今年高点370万差了20%，Sold/List Price的比率也在下降。

Sunnyvale

市场上房屋数量
超过去年同期1.5倍。

卖出天数
中位数12天，好房子还是会顺利卖出，平均数就比较高，应该是2017年以来的最高数字。

价格
Sold/List Price从今年高点120%恢复到比较健康的状态，中位价格在1.4~1.6M左右。

Santa Clara

市场上房屋数量
Santa Clara就没有Sunnyvale屋主这么心急，在这一波Cool Down行情中，就没有这么多新上市房。

卖出天数
无论中位数或平均天数，应该都是2017年以来新高。

价格
价格趋势和Sunnyvale 差不多，Sold/List Price也是从今年高点120%恢复到比较健康的状态，中位价就比Sunnyvale低了一截。

最后，给有耐心看到最后的读者，这一个区域，是这一波冷却行情中逆势上扬的区域，也是我跟客户说很有潜力的地方，你知道这是哪一个区域吗？

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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房仲写分析—湾区（硅谷）房价趋势 2018年7月 San Mateo County

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先说，图片里的 Sales Price To List Price Ratio 和 Sales Price, Median 这两个数据，都是在房屋过户（Close）后，才会成为公开信息，考量硅谷 Close一栋房屋所需的天数，众数大约落在20~30天，合理推论7月的成交信息，反映的大约是6月进入合约房屋的成交信息，虽不精准，但抓趋势还是可以。

时序进入2018年8月，我们也可以开始讨论 7月的成交信息，以 San Mateo County来说，成交价几乎是持平的，Sales/List Price Ratio 持续下降约2个百分点，7月份新上市的房屋较 6月少了约 15%，成交天数上升到 13天。

Menlo Park 的情况，成交中位价有显著地下降，Sales/List Price Ratio 持续下降约 2个百分点；新上市的物件也更少，成交天数稍微上扬。

San Carlos & Belmont 一带，成交价略微回升，Sales/List Price Ratio 下降是比较多的，约6个百分点；新上市物件较上个月少了 10%，成交天数来到 13天。这一带屋主对 List Price 有些坚持，而渐渐越来越多的买家发现 San Carlos & Belmont 的CP值。

半岛上的大城 San Mateo，成交价小幅下降，Sales/List Price Ratio 下降较少，大约 1 个百分点；新上市物件倒是有显著下降，大约 30%，成交天数持平。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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房仲写分析—湾区（硅谷）房价趋势 2018年6月 San Mateo County

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上一篇文章讨论了圣克拉拉县的趋势，并提到了文章和数据的限制，今天这篇文章来讨论旧金山圣马特奥县的情况。同样挑选几个城市，看看目前的房价趋势。还是要提醒大家，统计数据只能让大家有个概念，买卖上，每一幢房屋都要个案处理。

圣马特奥县的整体价格，还是高出圣克拉拉县一截，6月份的Sold Price较5月份微幅上扬，而New Listings则是小幅减少，以Inventory来说，其实过去几年的New Listings都是维持4到8月为该年度的高峰，我想今年也不会有意外；DOM方面，6月份和5月份差不多，Sold Price/Ask Price也开始下降。

接下来看看每个城市的情况。最接近南湾的Menlo Park的成交价格上还是在2.5M徘徊，New Listings的数量进一步减少；Sold Price/Ask Price下降到108%左右，DOM则较5月份稍长。

来看看2015年后就开始火热的 Redwood City，成交价的中位数回到1.5M以上，New Listings 较5月份为低，今年 Redwood City的New Listings水位仍旧维持2017年以降的水平，以目前的情况来看，今年应该不会像3年前一样，有单月的New Listings 超越100个了；Sold Price/Ask Price上，继今年4月发生像2015年中一样的状况，来到约114%的高峰后，5、6月份持续下探，DOM的中位数一样维持大约在10天左右。

Foster City 6月份的成交价中位数回到1.3M左右，New Listings 较5月份差了40%，40%看起来很多，其实是因为今年5月份的New Listings 有47个，是过去5年的单月最高纪录；Sold Price/List Price 回到110%以下，DOM上升到13天。

来看看千树之都、半岛上Inventory稀缺的Burlingame，6月份的Inventory和其他城市走反方向，还比5月份多了一点，成交价上则是稍微下降，Sold Price/Ask Price则是较上个月掉了4个百分点，DOM则是没有什么大变化。这边多说一点，当作有仔细看文章的人的Bonus，如果你想要住在Burlingame，那么最重要的是决心，必须有非Burlingame不住的决心，然后整个Team要每天都关注New Listings，这样才有可能成功。

Burlingame北边的Millbrae状况如下，成交价中位数仍然维持在1.65M以上，6月份的New Listings几乎维持5月份一样水平；Sold Price/Ask Price方面，和其他大部分湾区城市相反，反而进一步上升到116%以上，DOM较5月份上升了3天。

整体而言，半岛的态势还是Inventory稀缺。

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我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

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房仲写分析—湾区（硅谷）房价趋势 2018年6月 Santa Clara County

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先提醒大家，湾区硅谷的每一个城市都有不同的特性，不能概论，就拿Palo Alto来说，它每年房价成交价的最高点，总是跟附近城市不太一样，而除了城市本身的秉性之外，

1. 薪资购买力对应的房屋

2. 大型发展案的进程

3. 大公司进驻的进程

影响各城市的动态房价，比方说2017年末到2018年初疯狂的Milpitas、Berryessa和Santa Clara的Agnew一线，基本上就是这三个因素的综合结果。

再来说说统计资料的局限，为什么大家说市场Slow Down，资料上可以看出些端倪，但也无法展现全貌，比方以Days On Market, Median来说，我们学过中位数和资料的离散程度有关，关于这点，比较Days On Market, Median和Days On Market, Average就可以和现实印证：好的房子还是很好卖，较差的房屋几个月前很好卖，现在就不是了。

先看看Santa Clara County整体情况，成交价格上比5月份稍低，New Listing在5月份来到高峰后，6月减少了20%的New Listing，Slow Down 是有的，不过我认为这要论断市场Shift还言之过早；Days On Market 没有显著的上升，然而Sold Price和Ask Price的比例仍然从2018年3、4月的高点下探。也要记得，这是整个Santa Clara County 的情况。

来看看Palo Alto的情况，成交价方面，还是在3M关卡，New Listing的水位基本维持和2017一致，没有太大恶化；成交天数自从2017年1月之后，就一直在10天左右徘徊，6月的成交天数来到11天（然而过去2年内也有这样的情况），Sold Price和Ask Price的比例较其他城市稳定许多，过去几年都在100%和115%之间徘徊，6月Sold Price/Ask Price的比例较5月为低，但也不是大跌。

Mountain View的情况，成交价格上，6月份甚至比5月份更高，New Listings和County的趋势一致，都是较前一个月份为低；Sold Price/Ask Price显著下降，不过 Days On Market 还是一样，没有太多变化。

来看看朋友口中宇宙的中心Sunnyvale的情况，6月的成交价和5月比起来，基本上是持平的，而6月的New Listings数量，以下降比例来说，并没有Mountain View和Palo Alto那么多；Days On Market 有上升的趋势，Sold Price/Ask Price来到112%。

Santa Clara的情况和Sunnyvale有些类似，Sold Price/Ask Price大幅下降，Days On Market天数依样来到10天，成交价也和5月持平，6月的New Listing也还是维持在100以上。

来看看去年暴涨的Google Future Campus 一线：价格上还是支撑在1.2M，New Listing 大约较5月减少20%；Sold Price/Ask Price 较5月份下跌，天数仍旧维持该区的历史低档。

提醒大家，老话一句，如果有半仙100%断定将来的涨跌，你就看他的资产明细吧！既然说得这么准，那么他一定是要押身家All-In的，不是吗？未来的事，没有人说得准。如果要买房，关键还是做扎实的交易，关注看得到的风险，不是吗？

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3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
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硅谷市场消息—几则新闻短信 6/10/2018

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一、    Mountain View 把徵收公司Head Tax這項議題，排入11月的投票提案中

事情是這樣的，近幾年Mountain View 和 Cupertino 都有意按照員工人數，對大公司課徵收人頭稅，明顯針對Google 和Apple 而來，而六月的最新消息是，Mountain View市議會把這個議題排進了11月的投票議程中。

我認為這些公司不會沒有反應，看看Amazon 在和City of Seattle的角力就知道，太過分就停止建新辦公室，甚至醞釀出走—當地政府也不希望如此。總地來看，這就是政府打算收點保護費，這些新增的預算，甚至可以用在保護當地教師的居住權益上，當然，也不會讓大公司傷筋凍骨就是 — 看起來就是一個跳探戈的態勢。可以想見，如果Mountain View 和 Cupertino通過這個議案，附近其他的城市遲早也會開始討論。這是矽谷政府針對Housing Affordability 的另一行動。

二、    San Jose 漲幅

現在San Jose的房屋中位價大約是1.26 Million，過去一年漲幅26.2%，是全美漲幅最高的城市。相比之下，第二名的Las Vegas漲幅是16.5%，第三名的Seattle漲幅是13.6%。

三、    NASA Moffett Field

經過八個月的尋尋覓覓，NASA終於敲定開發Moffett Field的合作夥伴。Moffett Field占地46英畝，NASA計畫興建可供4900人居住的房屋，10%的房屋會是affordable home，此計畫分階段實行，預計2028年全數完工。

 (Photo via Joshua Kenney, CC License)

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1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

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1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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软件估计房价是否准确 — 经纪人的小实验 — 公寓篇

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身处科技公司云集的旧金山湾区，许多朋友喜欢使用Zillow的房价估计服务Zestimate，或者REDFIN的房价估计。姑且不论连 Zillow的CEO都不相信自家估价系统这件事，我自己对准不准很好奇，于是就做了一个小小的实验。

依照许多人宣称的，这两者的估价系统在评估「有相似房型」的物件时，会有较高的准确度。也就是说，软件估计公寓（Condo）、联排别墅（Townhouse）时比较精准；估计独栋别墅（Single Family Home）的准度可能稍差；估计豪宅可能又更差一截。

那么，我们就把房屋分为三个类别：公寓、联排别墅和独栋别墅，各自做实验。方法如下：我在4/7/2017记录REDFIN和Zillow对某上市房屋的估价，然后看看卖出价格与估价的差异。针对每一种房型，我都记录30个物件。

时隔三个月，大部分的房屋都已经卖出。归纳一下这30笔记录：

有2笔房屋尚未卖出，另外有2笔房屋REDFIN没有提供估价，所以共有26笔记录可以探讨。其中，有15笔REDFIN是比较接近成交价的，另外11笔Zillow比较接近。26笔估价中，REDFIN有3笔与成交价差异10%以上，Zillow则有5笔与成交价差异10%以上，甚至有一个达20%以上。

大家可以在这里下载Excel文件。
接下来会写 联排别墅Townhouse篇 和 独栋别墅Single Family Home篇。

（照片来源：Ken Lane，Zillow总部所在建筑，CC License）

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1. 260万以上价值的房屋，250万买到
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4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
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2017年以后，Mountain View的房地产市场概况

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比Cupertino房地产更炽热的城市，叫做Mountain View，也就是Google所在的城市。

同样，我们使用 Months of Inventory、Days To Sell（Median）和 Sale Price（Median）这三个指标，来检测Mountain View的住宅交易情况。关于这三种指标的解释，可以参考我的上一篇文章：2017年以后 Cupertino 的房市概况。

如下图所示，Mountain View 房市的 Months of Inventory，在这波地产繁荣中，经常在1 个月以下，近两年最引人注目的是九月和一月的 Months of Inventory 都会急剧攀升（买家因此有优势吗？即便可以复制过去情况，也未必见得 — 待会儿看到 Days To Sell 就会明白）。回到今年情况，一月和二月 Months of Inventory 的数据分别为 1.8 和 1.2，三到六月目前则是 0.5、0.6、0.6、0.7！

（图片来自MLS）

再来看到 Days To Sell（Median），今年以后各月份的数据是12、9、9、9、8、8 — 也就是一个礼拜多一点就会卖掉。事实上，从2012年三月开始，无论是什么月份，Mountain View的Days To Sell的中位数就没有高过13天。

（图片来自MLS）

最后是Sale Price（Median），最新数据已经突破一百六十万美金，5年多来涨了150%以上。

（图片来自MLS）

Mountain View的情况，部分原因来自大公司例如Google、Facebook的人力需求。这也是我为什么常问在这两间公司的朋友，他们是不是还在极积招人的缘故。

（Photo via suminb, CC License）

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3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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2017年以降 Cupertino 的房市概况

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我们从三个指标着手，分析2017年初以来 Cupertino 的居住房市概况（因此仅讨论Single Family Home、Town House和Condo）。首先第一个是Months of Inventory，它的概念是，市场需要多久才能消耗完目前的存货，这里的存货指的是房屋。也就是说，现有市场上的房屋量，需要多久才会被买完。

如下图所示，Cupertino 今年年初的 Months of Inventory 大约在 1 至 2 个月，时序进入火热三月后，Months of Inventory 低于 1 个月，目前（2017年六月）已经达到 0.5个月。0.5个月是什么概念呢？这个情况，就是如果没有All Cash或者迅速完成贷款程序，是没有竞争力的。同时我们也可以看到，在这一波2012年以降的房地产繁荣中，Cupertino 的 Months of Inventory 只有在2014年六月及2014年末，有过0.5这样的数据。六月的数据还没更新完，我们看看会不会破纪录。

（图片来自MLS）

顺带一提，依据全国房地产经纪人协会的定义，Months of Inventory在六个月以下就是卖方市场，买方基本没有讨价还价的余地，Cupertino这样的情况要杀价，几乎不可能。

第二个指标的数据是Days To Sell，我们取中位数（Median）。Days To Sell, Median这个数据和 Months of Inventory 很像，只不过是以所有成交的房屋，取其中位数。让我们可以大略知道一栋房屋多久会卖掉。如下图，基本上Cupertino 过去五年的数据都维持在10天以下，今年更进一步，压到8天，也就是一个礼拜左右。

（图片来自MLS）

好的，我们知道，Cupertino的房屋很快就卖掉，房市火热。但是，为了保持论述的完整性，我们来看看是否有降价出售的情况，还是房价正在攀高。因此，第三个指标是Sale Price, Median。请看下图，与前一个月相比，六月的售价较低，但是六月还有一些数据尚未出来，所以切莫心慌。基本上，房价还是保持高档水平。

（图片来自MLS）

我们认为，目前Cupertino的房地产还是很热，时序进入暑假，我们看看会不会有什么变化。

（照片来自Google免授权图像，CC License）

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