怎么调查湾区各城市学区

（Photo via SIM Central and South East Asia, CC License）

在湾区买房，许多准家长思量的，是小孩将来的就学环境。初来乍到的朋友，常不知道怎么开始了解单一学校的评鉴分数，或者湾区各个城市的学区概况。没关系，给我五分钟，你会有个底。

了解单一学校的评鉴分数

一般来说，就学环境会被量化成各种指标。其中，在美国或者湾区，有一个较有公信力的网站，叫做Great School!，在这网站上输入任一学校，它就会给你该学校的综合分数，从 1 到 10分不等，根据该网站的评鉴方式，1 到 4 分是表现低于平均，5 到 7 分是平均表现，8 到 10分是表现高平均。这个分数，是综合三项副指标而成，这三项副指标各是：

  • 测验分数（Test Scores）：与其他同州学校相比，该校学生在标准化测验中的分数

  • 大学入学的准备程度（College Readiness）：该校College Readiness high school's graduation rate 和大学入学考试college entrance exams

  • 学生成长（Student Growth）：该校学生过去一年，在阅读及数学方面有无成长。有无成长的判断来自于各州不同的学生成长模型（Student Growth Model），也就是，还是与同州学生相比较

作为对一个学校各种指标的入门理解，Great School!是足够的。但是我们仍旧建议家长，亲自走访，理解各个学校。

顺带一题，往年我们可以依赖加州教育委员会发行的 Academic Performance Index（API），来了解一个学校。但是该指标在2013年已经停止发行，也就是说最后的数据停在2013年。所以，参考价值还是有的，但是湾区人口结构变动剧烈，4年前的数据恐怕已不够使用。

了解各城市学区概况

关于理解各城市的学区，有一个很好用的网站，叫做REDFIN。只要输入城市名称，然后在「More Filter」下方，勾选School，就可以大致理解该城市的学校分数概况。REDFIN上的学校分数是与Great School! 连接在一起的，但常常落后一阵子才更新，所以最好还是去Great School! 确认啰。

小技巧：「More Filter」里面的「Property Type」下方，取消除了「Land」之外的其他勾选。这样，学校概况就一目了然啰。

（圖片來自REDFIN）

题外话，REDFIN 的价格估计通常不准 — 几个同事跟我说过，还真会遇到开口闭口 REDFIN 价格多少的经纪人，但也就知道又有一个门外汉要被宰了。关于准不准这件事，我们另文讨论。

关于学校学区，有一个案例：客户买了房，却发现学校不是原先经纪人保证的那样，但是，经纪人方面，却表示当时是跟学校确认过的。在两方说词都为真的情况下，合理的推论是学校的行政人员疏失，跟经纪人讲了错的情况。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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【案例分享】卖家当心，还没过户前切勿大意！

这是一个我在脸书专页分享过的案例，写于12/21/2016，大家可以对上时间，我把它移到网站上，方便大家查阅。

“又到了案例分享时间，这次要说的是：诸位卖家，在还没完成过户手续之前，要庆祝可以，但是千万、千万不要把即将过户的那幢房屋作为场地！

三个星期前，同事代表买方经手一案，这个案子已接近尾声、准备交屋。没想到一个周末后，我们的同事就接到来自卖方经纪人的电话，说屋主在家里开派对，竟然把地板弄坏了！

这下可好，屋况一变，房屋价值随之而变。价值一变，买方的贷款银行就得重新跑一次程序。费用呢？当然是由卖家负担啦。但是这只是小钱，大笔的费用还在后面等着他。

怎么说呢？因为正巧这段时间，是美国史上贷款利率上升最剧烈的一个区间，三十年利率从3.5%上升到4.5%。买家原先跟银行谈妥的条件是3.5%，如今情况丕变，银行当然有立场升高贷款利率到4.5%。想当然尔，卖家就得收这个烂摊子！能大手一挥说不卖了吗，当然不可能（否则可能会吃官司）。

而现在，三方还在讨价还价的阶段。事情发展若有值得借鉴之处，会再告诉大家的。”

几个星期后，与我同事更新状况，她耸耸肩，说两方达成金额赔偿，买家还是决定让交易继续。在硅谷，毕竟房屋难寻啊！

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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房贷预审证明 （Pre-Approval Letter）是什么？

Approval.jpg

首先参考我的 湾区硅谷买房步骤教学文，可以看到今天的主题「房贷预审证明（以下称为Pre-Approval Letter）」，是很早就需要准备的步骤。到底 Pre-Approval Letter是什么呢？

试想，如果你想要出售你的房屋，你会不会想要确定买房屋的人，有达成购买房屋这个目标的「财务能力」？那么，要怎么确定购屋者的财务能力呢？这当然需要第三方，通常是银行，来出示证明，证明你有足够的存款，支应贷款买房的头期款（首付）或者全现金买房的所有金额

而作为贷款买房的购屋者，只有头期款证明是不够的，卖方想知道的，还有「你有没有能力贷到足够的款项」，如何证明？如果你有合作的银行，可以请该行理财专员帮你出具一份证明文件，也就是所谓的 Pre-Approval Letter，以兹证明。

银行会根据你的工作、收入、信用、借贷等等条件，判断它可以借给你多少钱，并在 Pre-Approval Letter注明之。如此一来，不仅我们在打算买房时，可以知道自己有多少预算可以运用（银行存款+贷款金额），同时卖方屋主也能安心，知道我们的确拥有相对应的财务能力买房。

有时我们甚至会惊讶，原来自己可以贷到这么多钱，从而调整买房规划。

贷款经纪人

而实务上，每一家贷款银行的风险管控、贷款方案（利率、年限、优惠）、对客户的信赖都不相同。因此，我们需要贷款经纪人，来衡量哪一家银行给我们的方案最有利。同样地，贷款经纪人会根据工作、收入、信用、借贷等条件，来判断我们的贷款能力，一样也可以出具 Pre-Approval Letter给我们。

我要什么时候开始申请 PRE-APPROVAL LETTER

考虑到频繁申请对信用分数造成的影响，以及贷款条件、自身情况变动性，通常建议在买房前几个月申请。情况小有不同，详细可与我联络讨论。

什么时候要出示 PRE-APPROVAL LETTER 给卖方屋主？

在美国许多地方，通常是房市平平的区域，Pre-Approval Letter 是可以在出价（Making Offer）之后几天补上的 — 这样的作法在旧金山湾区房地产市场行不通！尤其2018年东湾、南湾、半岛多的是7天就卖掉的房屋，因此在本地实务上，Pre-Approval Letter会和我们的 Offer 一并附上。

 

我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：

1.  260万以上价值的房屋，250万买到
2.  屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3.  标价200万的房屋，最后170万买到

（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！

我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。

写于此处的文章，是对老师的承诺和对社会的回馈，或许也是你我缘分的起点。若有任何需要或疑问，请留讯息给我或是填写免费咨询单。

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给硅谷买房初学者：8 个关于信用分数（Credit Score）的建议

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除了收入及债务，另一个决定贷款金额及条件的因素是信用分数（Credit Score）。我周遭朋友多半是收入稳定的工程师，几乎没有信用分数的问题，但是如果打算要买房，可就要特别花心思了 —  有时忘记缴费，信用分数下降低于门坎，原先可以享有的贷款优惠就消失了。而为了修补信用分数，又耗费一段时间，延误买房时程。

规划买房的前几个月，要特别注意

  1. 检视信用报告，并修正各种缺失。信用报告中常出现人为疏漏，别让自己受害。这边大家比较有疑问的地方，是关于频繁检视报告，会不会影响信用分数。据我了解，有些信用卡公司每个月都会在支付明细 （Monthly Statement）中，附上信用分数。另外，也可以善用 Credit Karma 这样的App。

  2. 不要把一张信用卡的债务转移到另一张信用卡上，这样会降低信用分数。

  3. 永远不要使用到该信用卡最高额度。

  4. 如果目前有相对较差的信用记录，而买房并非迫在眉睫，则可以等待12个月，待信用记录改善后，再行申请贷款。

  5. 在贷款之前，不要使用信用卡购买金额极高的物品。这会影响购屋者的贷款能力。

  6. 在贷款之前，不要再申请额外的信用卡。若拥有过多的信用卡，将会降低信用分数。

  7. 一次性的申请房贷预审。若购屋者跟数家贷款机构谈过后，决定要向这些贷款机构申请房贷预审，则最好在短时间内都申请完毕。因为，如果这些申请分散在过长的期间，则会降低信用分数。相对地，如果集中在短时间内申请完毕，则这些性质相同房贷申请，将被计算成同一份申请。

  8. 避免从短期融资公司借钱。即便按时缴款，短期融资公司的利率极高，因此这将有可能被贷款机构判定为金融状况不佳。

作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪中介

我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：

1.  260万以上价值的房屋，250万买到
2.  屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3.  标价200万的房屋，最后170万买到

（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！

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想买Condo或Townhouse？别小看HOA Fee造成的财务成本

（Photo via Rafael J M Souza, CC License）

在旧金山湾区，住 Condo或者是 Townhouse的朋友（注一），是需要缴纳 HOA Fee的。HOA Fee通常每个月收取，作为支应社区日常开销的财源。有时候，如果Homeowners Association决定执行特别专案，比如说社区新增设电梯，或者全面性修补社区屋顶，那么还会向住户收取一笔费用。

以硅谷而言，HOA Fee的范围极广，从每个月$100，到比如旧金山（City Of San Francisco）的某些区域，甚至必须月缴$1000 — 这可是相当于南湾或东湾一个房间的租金。问题是我们买房、精算置产成本时，由于Listing Price数量级太高，动辄几十万甚至上百万，往往忽略 HOA Fee对我们造成的财务负担。

月缴 $150 跟跟月缴 $350 的差异是 $200，看似不多。但以利率 3.5%、30年期贷款下去计算，相当于一开始多跟银行贷款$45,000（注二），也就相当于房价硬是比别人多了$45,000！$45,000是什么概念呢？我们有时在跟撮合买卖双方时，两边心中理想价格的差异就是那一两万块美金，这还需要两方兼同经纪人各显神通、煞费心神，来回折衝多次，才有办法达成合意的Sales Price！如果你是卖方屋主，试想你的Sales Price少了美金$45,000，那是多么令人无法接受！

买房，财务考量绝对是首要之务，能想到的支出绝不放过，并且需要高估一些；而像是将来可以将房间出租这样的打算，考虑空房率等问题，其金流收入则需要保守估计。

注一：有些平房（Single-Family House）也需要每个月缴交HOA Fee，端看该房屋是否建成于HOA的架构之下。甚至有些社区在住户研议后，会成立Homeowners Association，这时要不要加入就自由决定。

注二：Excel里有个函数，叫做PMT，PMT原来的应用是：输入贷款总金额、利率、还款期数后，计算每月应缴贷款。这边把它拿来阐述每月缴交 HOA Fee 所造成的现值效果，希望让大家更了解 HOA Fee 造成的财务负担。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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给硅谷买房初学者：什么是保证金（Earnest Money Deposit 简称 EMD），一定要付足3% 吗

不论CAR 或者 PRDS 购屋合约中，总有一个讨论清算赔偿（Liquidated Damages）的段落，其目的是保护屋主，让他在买方违约、不履行购买义务的情况下，获得相应的赔偿。而加州法律规定，若合约中涉指的地产符合两条件，则卖方屋主所能获的最高赔偿，是该次交易金额的3%：

1. 在4个单位（Unit）以下
2. 买方欲入住

法律上，并没有规定买方必须给足 3% 保证金。然而实务上，在竞争的旧金山湾区房地产市场，绝对是要给足 3% 保证金的！这样卖方才会认定购屋者有足够诚意，从而考虑接受合约。若没有给足 3% 保证金，即便购屋者的合约被接受，卖家多半也会提出还价 （Counter Offer） ，要求买方在合约被接受后的数天内，补足 3% 保证金。

而遭遇还价有个坏处：只要其他的竞争买家在此阶段，向卖家提出购买协议，则卖家可以接受该购买协议，无需向买方负担任何责任。所以，何不在一开始，就在合约写上3%保证金呢？ 3% 的保证金，将来也会算做头期款的一部分。

所以我签约后决定不买，保证金就会被没收吗？

不是这样的。一份合约中，有许多保护买方的条款，比如之前提到的附加条件（Contingency）：在还没移除附加条件之前，如果决定不买，是不用赔偿的。又如进入合约程序后，卖方屋主发现需要揭露新的房屋状况，像是房屋漏水、屋顶破裂等等，则法律上我们有三天的时间考虑。期间内决定不买，也是不需要支付赔偿的。
 

（Photo via MIKI Yoshihito, CC License）作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，必要时甚至进入Crawl Space 或是Attic确认状况（没有Agent愿意这么做），帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：

1.  260万以上价值的房屋，250万买到
2.  屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3.  标价200万的房屋，最后170万买到

（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！

我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。

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拥有房屋的财务优势（Financial Advantages of Owning a Property）

写在前面：我无法化身为一味鼓吹买房的经纪人，买房不适合所有人 — 付不起房贷却硬要买房，后果绝不只有财务危机而已，生涯发展也会受到影响；一个重视投资报酬率的人，在人口红利削减的地方买房，可能会让他终日兴叹。

然而在美国，尤其在湾区购买房屋，确实会有些财务上的好处。为了避免本篇落入「要不要买房」的争论之中，就假设我们今天已经拥有一栋房屋，来看看有什么好处。。

抵税权益。美国联邦的税务规定允许减免（Deduct）贷款利息、地产税。抵税多寡与所得税率（Tax Bracket）有关。这方面请洽询会计师。

它是一项资产，有增值的可能性。湾区自2012年以来，许多城市地产至少增值100%。当然，这样的增值幅度，相比于许多新兴国家房地产增值幅度，是比较小的。然而，投资已开发国家的地产，本来就有货币稳定性的考量，可以另辟专文讨论。

资本利得减免。作为一项资产，在将来卖房时的资本利得（Capital Gain）中，将有美元$250,000（已婚配偶加总为美元$500,000）是免缴所得税的（条件：过去五年内，此房屋有至少两年为主要住宅）。请详阅IRS公报Publication 523或与会计师确认。

财务支出的可预测性。相较于支付租金，每月缴付的贷款金额是长时间固定的（取决于使用的贷款方案）。若考量通货膨胀因素，每月还款成本是逐年降低的。（注：地产税和房屋保险可能会升高。）

（Photo via Philip Taylor, CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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关于建筑许可 (Building Permit)

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硅谷房价高，许多人权衡变通，转而购买屋况差的房屋，然后再自己找师傅装潢换新。而在美国，需要注意的就是，对房屋做任何的变更：把房屋推倒重建、加建阳台、加建房间、把窗户换成双层（Double-Pane）、重新牵引电线电路、更换厨房流理台，这些，可能都需要跟政府申请建筑许可 （Building Permit）。

我能不能绕过申请许可的程序，自己偷偷装修？

后果是什么呢？首先，我们不知道施工标准有没有符合Building Code，因此安全上是有疑虑的。数年前发生在中加州的大火，起因就是因为屋主胡乱牵引电线，导致电线走火。

再来，将来出售房屋或申请重新贷款时，买方和贷方都会仔细检查，装修是否符合建筑标准。若无法出示许可，那么出售价格和贷款额度都会打折扣。

而装修不符合标准，邻居和租客都可能举发你，市政府可以要求你重新申请许可证，或者把整修的部分恢复原状，你甚至还需要支付高额罚款。

所以，我们强烈建议，不要绕过这个步骤，即便你先入为主地觉得这只是个小小的变动！这里不比华人世界的区域，山姆大叔是很严肃看待这事的。

所以，怎么样的变更、装修，会需要建筑许可呢？

首先大家要知道，每个城市的规定是不一样的。市政府的 Building Code 一般是以加州 Building Code 为蓝图，然后根据城市地理情况、发展需要、居民对安全的期待等等，修改而成。因此柏克莱（City Of Berkeley）的规定和圣荷西（City of San Jose） 大不相同；旧金山（City Of San Francisco） 的规定也绝对和帕罗奥图 （City Of Palo Alto）不同。因此，大家不要上网查些资料，点击有关加州地产的新闻，就自行断定需不需要拿许可啊！

再来，市政府的规定常常修改，连老师傅也不一定知道最新规定。因此，可能去年问到的答案是A，现在答案就变成B。

最后，如果你浏览该房屋所在地的市政府网站，通常是没有一个清单能让你参照，告诉你那些Project需要许可、那些又不需要。

因此，最简单、也最保险的方式，就是亲自打电话到市政府的Permit Department，说明你的Project，他们会很认真地回答你的问题，也几乎可以马上给你一个要还是不要许可的回答。

（Photo via Peter Shanks, CC License）作者：林久禾，旧金山湾区专硅谷硅谷业房地产经纪人

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。

林久禾 DRE#02007082
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房地产产权 (Taking Title To Real Property) 简介

写在前面：关于硅谷置产的房地产产权，在网络上就有许多分类，不过有的人家里开公司，有的人虽是夫妻但只希望产权在某个人名下，情况多有不同。而房屋中介基本上不能针对客户情况推荐产权拥有方式，原因在于这牵涉到税务与继承的不同后果，需会计师或产权律师协助。

购买房屋牵涉到「产权」这个严肃议题—也就是房地产在谁的名下、过世继承归属、房地产权益 (Interest) 如何分配等等。一般来说，加州的房屋可以为 1. 个人持有 (Sole Ownership)  2. 两人以上持有(Co-Ownership)。

个人持有 (Sole Ownership)


房地产权益仅为一个人所持有。为了厘清权益，还进一步区分为三种不同的个人，这在买房阅读Title Report时都可以看到。

A. A Single Man/Woman 未曾结过婚的男性/女性。Title Report上会这样叙述：

John Smith, a single man

B. An Unmarried Man/Woman 曾经结过婚，但是法律上已离婚的男性/女性。Title Report上会这样叙述：

John Smith, an unmarried man

C. A Married Man/Woman, as His/Her Sole And Separate Property 已婚男性/女性 (仍在婚姻状态)，如欲独自持有产权，则需要配偶同意 (一般来说使用Quit Claim Deed，详情请询问Estate Attorney)。Title Report上会这样叙述：

John Smith, a married man, as his sole and separate property


两人以上持有(Co-Ownership)

分为下列几种形式

A. Community Property 加州法律 (California Civil Code) 定义，Community Property 是为夫妻共同持产权有的一种形式。如未特别声明，则夫妻任一人在购买房地产时，产权会被指定为Community Property。在此产权形式之下，夫妻各拥有处分该房屋一半产权的权利。如果夫妻任一人未执行处分其权利，则其人过世后，产权归配偶所有。Title Report上会这样叙述：

John Smith and Mary Smith, husband and wife, as community property

或者

    John Smith and Mary Smith, husband and wife

B. Community Property with Right of Survivorship 算是Community Property的变形：声明 (Expressed Declared) 夫妻任一人过世后，产权归配偶所有。

C. Joint Tenancy California Civil Code 定义，Joint Tenancy 是两人以上，拥有相等持份的产权格式。其特色是Right of Survivor ship，意即一人过世后，其持份由其他人继承。也因此，Joint Tenancy不须遗嘱处分。Title Report上会这样叙述：

John Smith and Mary Smith, husband and wife, as joint tenants

D. Tenancy in Common (TIC) 同样需两人以上持有，但是不须拥有相等持份，并且一人过世后，其产权可以被其继承者拥有。Title Report上会这样叙述：

John Smith, a single man, as to an undivided 3/4the interest, and Adam Smith, a single man, as to an undivided 1/4the interest, as tenants in common

E. Trust (信托) 加州房屋也可以在Trust名下。

以上仅就一般情况简介。产权是非常专业，也必须客制化的协议以及服务，通常考虑是税务以及继承，因此，我们建议客户寻求产权律师 (Estate Planner/Attorney) 或者 CPA的协助。

（Photo via Pxhere, CC License）作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。

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反向抵押贷款（REVERSE MORTGAGE）简介

（Photo by cottonbro from Pexels, CC License）

最近看到一份关于反向抵押贷款 (Reverse Mortgage) 的宣传，上面充斥免费、无负担、零风险等用语，这手法，对资讯不足的人会造成不可逆的财务损失。因而撰文，希望大家理解其真实内容。

反向抵押贷款（Reverse Mortgage），又称 Home Equity Conversion Mortgage ( (HECM，来自FHA成立的法案)，是一种使用抵押房地产取得资金的方法，起源于荷兰。在美国，仅适用于62岁以上屋主，因此，旧金山湾区屋主也须符合该条件，方能申请。

反向抵押贷款（Reverse Mortgage）是什么

以房屋向银行抵押，以取得现金并支应所需，与一般贷款不同之处在于，反向抵押贷款（之原始设计）是在贷款人离世后才开始还款。

屋主过世后，金融机构会卖掉这幢房屋，所得金额将用来偿付借款。以目前 Santa Clara County 的一幢平房约120万美金来说，假设屋主过世时，尚欠银行80万美金，则120万美金中，就会有80万用来偿还欠款，剩下的40万则归继承人所有。

如何偿还反向抵押贷款，取决于其条款。有些反向抵押贷款方案，是允许提前偿还欠款，或是以不卖房的其他方式还款。

什么人有资格申请

符合年龄条件，并且有房屋作为资产之人。

申请人承担的风险

反向抵押贷款的「完美假设」，是贷款人离世后，房屋净值可偿还期贷款。

问题在于寿命的不可预期性与房价的波动。再来，想一想什么人会申请这样的贷款？多半是老无所依之人，也就是说，这是没有办法中的办法。

我们建议如果有其他取得金流的方式，那么请不要考虑反向抵押贷款。如果真的走投无路，除了需仔细理解贷款内容，比方说利率及年限等等，也请保守估算，例如尽量高估预期寿命。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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