房仲写分析—湾区（硅谷）房价趋势 2018年6月 San Mateo County

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上一篇文章讨论了圣克拉拉县的趋势，并提到了文章和数据的限制，今天这篇文章来讨论旧金山圣马特奥县的情况。同样挑选几个城市，看看目前的房价趋势。还是要提醒大家，统计数据只能让大家有个概念，买卖上，每一幢房屋都要个案处理。

圣马特奥县的整体价格，还是高出圣克拉拉县一截，6月份的Sold Price较5月份微幅上扬，而New Listings则是小幅减少，以Inventory来说，其实过去几年的New Listings都是维持4到8月为该年度的高峰，我想今年也不会有意外；DOM方面，6月份和5月份差不多，Sold Price/Ask Price也开始下降。

接下来看看每个城市的情况。最接近南湾的Menlo Park的成交价格上还是在2.5M徘徊，New Listings的数量进一步减少；Sold Price/Ask Price下降到108%左右，DOM则较5月份稍长。

来看看2015年后就开始火热的 Redwood City，成交价的中位数回到1.5M以上，New Listings 较5月份为低，今年 Redwood City的New Listings水位仍旧维持2017年以降的水平，以目前的情况来看，今年应该不会像3年前一样，有单月的New Listings 超越100个了；Sold Price/Ask Price上，继今年4月发生像2015年中一样的状况，来到约114%的高峰后，5、6月份持续下探，DOM的中位数一样维持大约在10天左右。

Foster City 6月份的成交价中位数回到1.3M左右，New Listings 较5月份差了40%，40%看起来很多，其实是因为今年5月份的New Listings 有47个，是过去5年的单月最高纪录；Sold Price/List Price 回到110%以下，DOM上升到13天。

来看看千树之都、半岛上Inventory稀缺的Burlingame，6月份的Inventory和其他城市走反方向，还比5月份多了一点，成交价上则是稍微下降，Sold Price/Ask Price则是较上个月掉了4个百分点，DOM则是没有什么大变化。这边多说一点，当作有仔细看文章的人的Bonus，如果你想要住在Burlingame，那么最重要的是决心，必须有非Burlingame不住的决心，然后整个Team要每天都关注New Listings，这样才有可能成功。

Burlingame北边的Millbrae状况如下，成交价中位数仍然维持在1.65M以上，6月份的New Listings几乎维持5月份一样水平；Sold Price/Ask Price方面，和其他大部分湾区城市相反，反而进一步上升到116%以上，DOM较5月份上升了3天。

整体而言，半岛的态势还是Inventory稀缺。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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房仲写分析—湾区（硅谷）房价趋势 2018年6月 Santa Clara County

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先提醒大家，湾区硅谷的每一个城市都有不同的特性，不能概论，就拿Palo Alto来说，它每年房价成交价的最高点，总是跟附近城市不太一样，而除了城市本身的秉性之外，

1. 薪资购买力对应的房屋

2. 大型发展案的进程

3. 大公司进驻的进程

影响各城市的动态房价，比方说2017年末到2018年初疯狂的Milpitas、Berryessa和Santa Clara的Agnew一线，基本上就是这三个因素的综合结果。

再来说说统计资料的局限，为什么大家说市场Slow Down，资料上可以看出些端倪，但也无法展现全貌，比方以Days On Market, Median来说，我们学过中位数和资料的离散程度有关，关于这点，比较Days On Market, Median和Days On Market, Average就可以和现实印证：好的房子还是很好卖，较差的房屋几个月前很好卖，现在就不是了。

先看看Santa Clara County整体情况，成交价格上比5月份稍低，New Listing在5月份来到高峰后，6月减少了20%的New Listing，Slow Down 是有的，不过我认为这要论断市场Shift还言之过早；Days On Market 没有显著的上升，然而Sold Price和Ask Price的比例仍然从2018年3、4月的高点下探。也要记得，这是整个Santa Clara County 的情况。

来看看Palo Alto的情况，成交价方面，还是在3M关卡，New Listing的水位基本维持和2017一致，没有太大恶化；成交天数自从2017年1月之后，就一直在10天左右徘徊，6月的成交天数来到11天（然而过去2年内也有这样的情况），Sold Price和Ask Price的比例较其他城市稳定许多，过去几年都在100%和115%之间徘徊，6月Sold Price/Ask Price的比例较5月为低，但也不是大跌。

Mountain View的情况，成交价格上，6月份甚至比5月份更高，New Listings和County的趋势一致，都是较前一个月份为低；Sold Price/Ask Price显著下降，不过 Days On Market 还是一样，没有太多变化。

来看看朋友口中宇宙的中心Sunnyvale的情况，6月的成交价和5月比起来，基本上是持平的，而6月的New Listings数量，以下降比例来说，并没有Mountain View和Palo Alto那么多；Days On Market 有上升的趋势，Sold Price/Ask Price来到112%。

Santa Clara的情况和Sunnyvale有些类似，Sold Price/Ask Price大幅下降，Days On Market天数依样来到10天，成交价也和5月持平，6月的New Listing也还是维持在100以上。

来看看去年暴涨的Google Future Campus 一线：价格上还是支撑在1.2M，New Listing 大约较5月减少20%；Sold Price/Ask Price 较5月份下跌，天数仍旧维持该区的历史低档。

提醒大家，老话一句，如果有半仙100%断定将来的涨跌，你就看他的资产明细吧！既然说得这么准，那么他一定是要押身家All-In的，不是吗？未来的事，没有人说得准。如果要买房，关键还是做扎实的交易，关注看得到的风险，不是吗？

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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硅谷市场消息—几则新闻短信 6/10/2018

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一、    Mountain View 把徵收公司Head Tax這項議題，排入11月的投票提案中

事情是這樣的，近幾年Mountain View 和 Cupertino 都有意按照員工人數，對大公司課徵收人頭稅，明顯針對Google 和Apple 而來，而六月的最新消息是，Mountain View市議會把這個議題排進了11月的投票議程中。

我認為這些公司不會沒有反應，看看Amazon 在和City of Seattle的角力就知道，太過分就停止建新辦公室，甚至醞釀出走—當地政府也不希望如此。總地來看，這就是政府打算收點保護費，這些新增的預算，甚至可以用在保護當地教師的居住權益上，當然，也不會讓大公司傷筋凍骨就是 — 看起來就是一個跳探戈的態勢。可以想見，如果Mountain View 和 Cupertino通過這個議案，附近其他的城市遲早也會開始討論。這是矽谷政府針對Housing Affordability 的另一行動。

二、    San Jose 漲幅

現在San Jose的房屋中位價大約是1.26 Million，過去一年漲幅26.2%，是全美漲幅最高的城市。相比之下，第二名的Las Vegas漲幅是16.5%，第三名的Seattle漲幅是13.6%。

三、    NASA Moffett Field

經過八個月的尋尋覓覓，NASA終於敲定開發Moffett Field的合作夥伴。Moffett Field占地46英畝，NASA計畫興建可供4900人居住的房屋，10%的房屋會是affordable home，此計畫分階段實行，預計2028年全數完工。

 (Photo via Joshua Kenney, CC License)

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

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1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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房地产经纪人随笔 5/23/2018

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今天去逛了一下一个月前成交的房子，买家奋斗的场景历历在目 — 这个小家庭，经常要带着宝宝从半岛远道而来看房，非常辛苦，最开心的是宝宝很爱笑，每次见到都觉得治愈。(以后谈一谈怎么用小宝宝来检查房屋？！买家是一个很认真仔细阅读报告的人，但也许用 Baby Inspection Method 就够了？)

挂牌代理是圣何塞一带的大中介，那时为了紧密合作，每天都准时给她打电话，她很惊讶，说现在中介都不打电话了，截止时间到了直接邮件报价，那时就觉得是个好的开始，我也学到她没有傲气，每一通电话就像是聊天，难怪有福气做到这么大。

这房子维护得特别好，我来回看了不下五次，开放日（Open House）的助手都熟到把门户安全交给我 (不过可能也是因为这房子在Cul-De-Sac，风水宝地，根本没什么好担心的)

后来进入Escrow（托管期），挂牌代理中介就说，房主知道买家的故事和诚意，很多强大的潜在竞争对手他们就是摆一摆手，不给机会了。所以说顺利也不是没有原因，老梗了但我越觉得这行太玄，真心想完成一件事，整个宇宙都会来帮你。

做了一些交易，终于比较明白，就像之前说的，当中介也是一步步了解自己的过程，我就觉得一个家庭对自己的信任，就是一种幸福，然后，越了解买家的故事，就越愿意拼命 — 办公室的资深中介们说，从维护中介健康来讲，这可能不是件好事XD

你也知道，他们年纪大了，有团队在协助，很久没有那种踩油门催下去、亲自帮买家读报告出报价到1、2点的经验了，将来怎么样，我们拭目以待。

(Photo via Michael, CC License)

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

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1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

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1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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硅谷卖房10步骤完全教学 10-Step Guide to Selling a House

现今的湾区房地产市场，房屋容易脱手卖出，但还是看到几个案例，房屋所在地点不差却乏人问津，怎么会这样呢？

卖房的广告营销，的确需要巧思与创意，才能极大化造访人潮，也才是冲高卖价最关键的部分

然而，以卖房的程序来说，却不能乱了套，先后顺序，自有其道理：如果先拍照再Staging，那照片里不就只是空荡荡的一片吗；如果排定了清除白蚁的工程，该工程却占用潜在买家造访的时间，那不就亏大了吗！

延伸阅读：想卖房子，先别做太多装修！

给大家一个简单、可以遵从的卖房流程—硅谷卖房10步骤完全教学，10个步骤又可以分类为前置作业、房屋上市与完成交屋等三大步骤，希望大家卖房顺利！

 

前置作业

前置作业分为四大步骤：与房地产经纪人会面、清空房屋和租客房屋、检查和装修、房屋装饰与照相。这部分执行起来是最花心力的，短则一个月，长则半年都是有可能的。究竟这其中有什么奥秘呢？就让我们来看看吧。

步骤一：与房地产经纪人会面

在这一个步骤中，房地产经纪人（Realtor®）会和你会面，讨论你的需求与目标：你是想要在一个月内迅速脱手吗，那我们必须略去一些「放樱桃在蛋糕上」的步骤；你是想要卖高价、越高越好吗，那Remodel和Staging不能省，然后绝对要搭配我的社群网络营销的功力；还是你想要静悄悄地，最好在没有熟人知道你要卖这栋房屋的情况下，卖掉这栋房屋呢，那我们就要寻求强大的Agent Network协助。

同时，我们会初步分析房屋的卖价，让卖家心里有个底，而卖房的道德规范、合作细节等等，也都包含在第一次的见面中。

步骤二：清空房屋和租客

一般来说，个人物品最好能及早清空，这不仅可以让接下来的房屋检查、装饰、照相等步骤顺利进行，也可以让将来造访的潜在买家，其思绪不受原屋主个人物品营造氛围影响，从而想象是「买家」自己住在这房屋里。

租客的部分，要视情况而定。我们看到有些租客，其实把家里维持地很好，有些Townhouse的租客，甚至在客厅、厨房都看不到他的个人物品，只使用他自己的房间，房间内也摆设地很整洁，那么可能不需要和他提早结束租赁合约。不过一般而言，越早规划自己的卖房时程，使其不与租赁合约冲突，是最佳状况。

步骤三：房屋检查和装修

房屋检查包含几个项目：一般房屋检查 (Property Inspection)、白蚁检查 (Termite Inspection)，如果是平房(Single Family Home)，还建议包含屋顶检查(Roof Inspection)。房屋检查有几个意义，其一是让屋主知道自己房屋目前的状况；其二是这是目前Disclosure里常见的文件，湾区的买方经纪人早已习惯这些文件的存在；其三，是做必要的修缮，向潜在买家展现自己的诚意 — 即便在湾区这样的卖家市场，有诚意的卖家仍然是大家所喜爱的，价格也绝对会冲高，原因就是大家都懒，想要买到房屋后，就马上般进去住！所以如果你帮潜在买家省去麻烦，大家都会感恩戴德的！

除了修补报告里的状况，如果有预算更要做装潢，绝对值得！

步骤四：房屋装饰与照相

房屋装饰 (Staging) 的效益是什么呢？经纪人的经验告诉我们，因为这些摆设，屋主得到的成交价，比没有摆设还要高上许多。

事实上，美国房地产经纪人协会的统计数据显示，有做Staging的房屋，比没有做Staging的房屋，卖价高出6% —买家是乐意付这个Premium！

有些屋主会坚持：「我家清空就已经很吸引人了，不需要请人来摆设！」问题是，这是一个充满竞争的市场。周末参观Open House的人们，绝对会拿拜访过的房屋们相互比较，一比之下，毫无摆设的房屋就逊色多了。

屋主通常不信，这时候，我们总会带他们兜几圈、比较附近有摆设跟没有摆设的房屋。说也奇怪，屋主以买方角色参观其他房屋后，总能心领神会两者差异。

以上介绍的是前置作业，完成后便可以上市您的房屋了！如果对上面步骤有什么问题都可以咨询我！

房屋上市

就让我们来看房屋上市的几个步骤：定价确立、广告营销、审阅出价及接受合约：

步骤五：定价确立

前置作业如果顺利的话，可能一个月就完成了—但这样的情况很少见，情况诸如屋主等待租赁合约结束，或是装修工期延宕，或是屋主下不了决心卖房，不一而足。

一拖之下，几个月就过去了，这段时间，市场当然也发生了变化，因此，我们也会和屋主重新讨论房屋的定价（Asking Price）和目标。

步骤六：广告营销

这个步骤的核心，就是尽可能地让所有潜在买家知道：「这栋房屋上市啦！」。最常见的手段包括把房屋放到MLS上，(参考文章MLS是什么)，知会整个地产经纪人社群。传统上，我们也会把这栋房屋排到Broker Tour的行程中。

另外，展示房屋的重头戏就是周末的Open House，以现在市场情况来说，一个周末数十组，甚至上百组人前来参观房屋的情况所在多有。

这边要特别贴心提醒屋主，Open House的时候，尽量不要在场，其中一个很重要的原因，是每一组潜在买家都有对房屋的意见，而且多半会脱口而出！身为屋主，受到数十组人的意见轰炸，心情一定会受到影响。

不同的经纪人当然也会各出奇招。湾区现今买房主力多半为华人青壮年，此一族群几乎不看报纸，而是擅长使用网络，因此能掌握网络营销的力量，才是炒热人气最重要的手段。

步骤七：审阅出价与接受合约

在这个步骤中，卖方和其经纪人会收到出价，我们会根据出价内容讨论、比较 — 并不是出价高，就一定好，还要考虑资金来源是否有问题、各种条件式条款、买房经纪人的名声等等。审阅过程还有眉角，弄不好可是会被潜在买家告上法院的

我们一旦接收其中一个合约，随即进入Escrow程序。

延伸阅读：卖方经纪人还价 Highest And Best，有什么问题？

完成交屋

恭喜您走过了前置作业及房屋上市！我们现在可以进入交屋阶段了。您或许会想，交屋就交屋啊！其实交屋还要分成三个步骤呢：进入Escrow程序、移除条款与资金到位、完成过户。就让我来一一介绍吧！

步骤八：进入Escrow程序

Escrow程序（中文译作代书）中，基本原理是这样的：有一个公正的第三方 Escrow公司，从卖方处取得地契及其他过户所需数据；从买方处取得购屋资金，到了过户当天，一手交钱给买方、一手交屋给买方。

在Escrow步骤一开始，通常买方会着手处理合约中关于条件，也就是Contingency的部分。比方说贷款银行会开始正式申请贷款，鉴价师也会对房屋开始鉴价。

延伸阅读：Contingency 是什么

步骤九：移除条款（REMOVE CONTINGENCY）与资金到位

而上述条件如果都被满足，则买方必须移除条款，使得整份合约继续。这个时候，买方也必须把头期款（首付）汇入Escrow公司，贷款银行把贷款汇入Escrow公司。而除了资金，Escrow公司也会检视双方所承诺的其他条件有无被满足。

步骤十：完成过户（Close of Escrow）

如果双方许诺的条件都被满足，那么Escrow公司就会着手过户事宜。过户当天，卖方屋主拿到钱，购屋者拿到房屋。

恭喜您看完这十个步骤 (真是一篇很长的文章)，希望您都对卖房的程序清楚了些。如果您有兴趣卖房，请联系我！

作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人 CC0 Licensed Images 

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。

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硅谷买房不读报告？六大潜在损失在这里！(上)

就在刚刚，我又看完了一份房屋揭露报告 (Disclosure)，掩卷沉思，深深感叹报告提供的讯息实在不少。想起一个曾在外州买房的朋友跟我说，当时她的经纪人是这样跟她「解说」报告的：经纪人把整份报告递给她，说：「这些都不重要，你只要在我画荧光笔的地方签名就好了！」

我知道，有些人被教育成「报告无用论」的信徒。不过，我也知道，大家都爱省钱，那么，我来跟大家讲一下，在买房时，如果你读了以下几个报告(包含Report、Affidavit和Notice)，你可能可以省多少钱吧！

1.    NHD Expert's Report

NHD 全称 Natural Hazards Disclosure，信息来自诸如县级和市级数据库，里面叙述这幢房屋周遭的潜在天然灾害风险，包括洪水区、地震区、土壤液化区等等，并且提供应对措施。

举个例子，假设报告里叙述，这栋房屋位在Landslide区域，但你却没有读报告，还觉得是个好的Deal，那么不就亏大了吗？顺带一提，加州的TDS (Transaction Disclosure Statement) 法规就是因为买方遭遇的Landslide问题，上告法庭，从而制定的。

可避免潜在财务损失：美金数万元至数十万元。

2.    Roof Inspection Report

美国的民宅，并非像是现代华人区的水泥建筑，而是木造房屋。为了因应排水、结构等需求，民宅屋顶工学在美国可是一门显学。由于使用材质、工法不同，屋顶年限从百年到数年都有。而换屋顶当然也就是一笔很大的支出。

要了解屋顶的情况，就要读 Roof Inspection Report。此报告并非在每一个房屋的 Disclosure 里面都会附上，但是如果有附上，那是一定要看的！Roof Inspection Report 多半会附上照片及批注，是相对容易阅读的报告。

假设你读到该房屋的屋顶使用年限将至，是不是就是一个很好的价格谈判筹码呢？尽管现在的市况可能不允许，但至少你心里有个准备，知道要花上一笔钱来装修屋顶。

可避免潜在财务损失：美金数万元。

3. Termite Report

Termite Report 里面，叙述这栋房屋是否有遭受白蚁侵袭，如果有的话，又在房屋的哪些地方。如同其他报告，Termite Report 也会详述报告的限制，以及哪里堆放了杂物，导致无法确认该区域的情况等等，如果想要读Termite Report，可以参考我的这一篇文章 — 懂行文结构，阅读 Termite Report 不再头痛。

一般Termite Report 最后都会列出估计修复这些问题的价格，一样有可能是谈判筹码。

可避免潜在财务损失：美金数千元至上万元。

阅读报告不单是经纪人的义务，也是购屋者的责任。有时候听朋友说，他的经纪人读过报告，然后说「没问题！」，这其实是很危险的！首先，没有一栋房屋叫做没问题，问题不仅有财务量级的大小之分，还有个人主观认定的区别：我认为这个小区的不能养宠物可能是大事，但对你来说可能是小事。其次，买房子这么大的事，说「没问题」，你怎么知道，经纪人到底有没有读报告啊？

下一篇会员专区文章 — 买房子不读报告？六大潜在损失在这里！(下)，将接续本篇文章，分享更深入的三个潜在损失，有的还可以帮你省去上百万的冤枉钱哩！

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作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：

1.  260万以上价值的房屋，250万买到
2.  屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3.  标价200万的房屋，最后170万买到

（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！

我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。

写于此处的文章，是对老师的承诺和对社会的回馈，或许也是你我缘分的起点。若有任何需要或疑问，请留讯息给我或是填写免费咨询单。

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OPT (Optional Practical Training) 期间能不能贷款？

(Photo via COD Newsroom, CC License)

来美留学的朋友们应该知道 OPT (Optional Practical Training)，是美国政府给予外国人的一种工作保障，保障你取得学位后，可以利用所学，在美国申请相关工作。若用这种方式找到工作，则名义上，仍是以学生签证 (F1 Visa) 留在美国。实务上，以 OPT 的方式留在美国工作，才有机会抽取并获得工作签证 (H1B)。

H1B 期间，可以贷款来买房，这多半是没有疑问的。不过，有些人在 OPT 期间就要想贷款买房，是否可行呢？这个问题，我下了一番研究，发现大多数的贷款机构，包括 Direct Lender 及 Loan Broker，几乎做不到。直到后来找到一位在大银行做贷款的李大姐，和她聊了许久，才发现只有这家银行能做OPT贷款，而且，她是OPT 贷款的开山鼻祖。

所以答案是能做的，但是有以下条件：

1. 工作许可文件 (EAD Card): 你必须要收到EAD (Employment Authorization Document) 卡才行。

2. 两年以上的信用记录 (Credit History): 许多人拿到了 EAD 卡，兴匆匆打算买房，才发现自己工作后才开始使用信用卡，信用记录不过几个月，当然也就只能继续等待。

3. (Only Apply To Jumbo Loan) 房租缴款证明 (Rent Payment Record): 这也至少要几个月的记录。如果你都是用付现的方式，付给房东租金，那么因为没有记录，很有可能不合格。

4. 护照不能到期：这是大家最容易忽略的条件。

你会发现，贷款资格是需要时间累积的，如果你是学生，并且有几年后买房的计划，我的建议是开始使用信用卡，以及存留房租给付证明。至于贷款的下一个步骤是什么呢？这边有完整的硅谷购买房屋 10 步骤完全教学。

当然，有规则总有例外，有兴趣就来问问我吧！

作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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鉴价 (Appraisal) 是什么意思？

有时候，我们会听到鉴价 (Appraisal) 或者估价这个词。什么意思？为什么房地产要被鉴价？这篇文章来解释一下。

什么是鉴价

鉴价师 (Appraiser) 针对该房地产的特性，包括屋况、各种设施的有无、房地产所在地点、近期的市场状况、该地区相似房地产的买卖情况等等，提出一份报告，其中注明该房地产的估计价格。「正常情况」，鉴价师都是受过训练、拥有执照的专业人士（也有些注意事项），在鉴价的过程中，他们会亲自到访，实地检视房屋状况。

什么时候需要鉴价

以目前旧金山湾区主要的两大科技郡县，San Mateo 圣马刁和 Santa Clara 圣塔克拉拉的市况来说，有两种情况需要鉴价的服务。

1. 你是买家：如果你是买家，而且又需要透过贷款来购买房屋。那么，借款机构便会根据合约中欲购地产，请鉴价师前往鉴价，以便确认这项贷款是有保障的。比如说，一栋房子你出价一百万美金，但是鉴价报告却认为这栋房屋只有六十万美金的价值，那么，这就会影响借款机构的决定。这种情况，鉴价是为了保障借款人 (Lender) 的权益。

2. 你是卖家：另一种需要鉴价的情况，是卖家将房屋列于市场上 (Listing) 之前，为了理解自己房屋的价值，所请求的服务。这样做的好处在于，精确知道欲售价格的区间，自己的房地产经纪人也可以订定出更实际的价格策略。但是湾区 Residential 地产交易实务上，这少见很多，除了屋主需要负担鉴价费用这项因素外，一个受过训练的房地产经纪人，就可以提出价格分析 (Comparative Market Analysis)，约略估计该房屋的价格。毕竟，房地产经纪人具有对市场的嗅觉和趋势的敏锐度。事实上， 以目前的上升市况来说，房屋的实际成交价格多会和鉴价报告有所出入。

(Photo via Wikimedia Commons, CC License) 作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。

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软件估计房价是否准确 — 经纪人的小实验 — Townhouse 篇

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延续上一篇文章的脉络，今天来看看 REDFIN 和 Zillow对 Townhouse的估价准确度。大家一样可以下载Excel文件。归纳这30笔数据的结果如下：

• 30笔数据中，有1笔因为取消Listing而没有成交价。

REDFIN

• REDFIN 对余下有成交数据的29笔Listing，有3笔没有给出估价信息，也就是共有26个可以对比成交价的估价信息。

• 在这26笔估价信息中，有17笔和最终成交价的误差介于0%-5%之间，7笔和最终成交价的误差介于5%和10%之间，有2笔和最终成交价的误差介于10%和15%之间，这2笔数据分别是10.97%和10.44%。

Zillow

• Zillow对余下有成交数据的29笔Listing，有4笔没有给出估价信息，也就是共有25个可以对比成交价的估价信息。

• 在这25笔估价信息中，有13笔和最终成交价的误差介于0%-5%之间，7笔和最终成交价的误差介于5%和10%之间，有5笔和最终成交价的误差介于10%和15%之间，这5笔数据分别是-11.32%、15.81%、14.01%、-14.78%和13.12%。

REDFIN 对比 Zillow

• REDFIN 和 Zillow 之间的比较：共有22笔信息可供比较。其中14笔REDFIN比较准确；8笔 Zillow 比较准确。

最后一篇会归纳Single Family House的数据。

（Photo via Wikimedia Commons, CC License）

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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懂行文结构，阅读 Termite Report 不再头痛

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一般来说，Termite Report的行文撰写都遵从以下结构。弄懂了报告的结构，阅读上也就没那么困難。

报告第一页，会写明Termite Company是谁、订报告的是谁、报告性质、受检验的房屋地址、检查日期等等，然后会附一张图房屋平面图，以数字和英文字母标明有状况的区域，让阅读者对照。通常长这样：

报告第二页开始，会用一些篇幅解释报告的限制，比如房屋有些地方难以受检。时间、使用工具等等也会影响结果。中间也会穿插Disclaimer、Re-inspection的规定。以及加州法律要求揭露的信息等等（比如许多Treatment是对人体有害的，施用时人员须撤离）

接着会解释Termite和各种Treatment，解释的内容多着重在这样的Treatment对房屋有什么影响、作业程序、保固等等。当然也会提到Section I与Section II items的差异。

然后会开始解释第一页平面图每个标号的内容，大概就像这样：

多半会标明是否为Section I item。

而报告的最后会是一份Quote，该Termite Company给你一份估价，让你知道如果处理Section I需要花多少钱。

以上大概是一份Termite Report的结构，祝大家买房卖房顺利。

后记：房地产经纪人常遇到客户看不懂 Disclosure Package 里面报告的问题。这其实是报告撰写者的问题，他们并没有考量到报告的可读性，导致阅读的人一头雾水。许多地产经纪也懒得阅读报告，甚至告诉客户不须理会报告，而有些客户抱着一生只买房一次的心态，心存僥倖不弄懂怎么读Termite Report，得过且过。结果住了几年（甚至几个月）发现有白蚁，那时花大钱请 Termite Company，心想自己怎么这么倒霉。

这些都是可以避免的。我是加州旧金山湾区的房地产经纪人，让我帮你顺利买房卖房。

（Photo via Marlene Manto, CC License）

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我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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软件估计房价是否准确 — 经纪人的小实验 — 公寓篇

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身处科技公司云集的旧金山湾区，许多朋友喜欢使用Zillow的房价估计服务Zestimate，或者REDFIN的房价估计。姑且不论连 Zillow的CEO都不相信自家估价系统这件事，我自己对准不准很好奇，于是就做了一个小小的实验。

依照许多人宣称的，这两者的估价系统在评估「有相似房型」的物件时，会有较高的准确度。也就是说，软件估计公寓（Condo）、联排别墅（Townhouse）时比较精准；估计独栋别墅（Single Family Home）的准度可能稍差；估计豪宅可能又更差一截。

那么，我们就把房屋分为三个类别：公寓、联排别墅和独栋别墅，各自做实验。方法如下：我在4/7/2017记录REDFIN和Zillow对某上市房屋的估价，然后看看卖出价格与估价的差异。针对每一种房型，我都记录30个物件。

时隔三个月，大部分的房屋都已经卖出。归纳一下这30笔记录：

有2笔房屋尚未卖出，另外有2笔房屋REDFIN没有提供估价，所以共有26笔记录可以探讨。其中，有15笔REDFIN是比较接近成交价的，另外11笔Zillow比较接近。26笔估价中，REDFIN有3笔与成交价差异10%以上，Zillow则有5笔与成交价差异10%以上，甚至有一个达20%以上。

大家可以在这里下载Excel文件。
接下来会写 联排别墅Townhouse篇 和 独栋别墅Single Family Home篇。

（照片来源：Ken Lane，Zillow总部所在建筑，CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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加州处理白蚁问题的两种手段

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熏蒸（Fumigation）

熏蒸（Fumigation）是处理白蚁（Drywood Termite）的一种方式。加州大部分房屋都是木结构，因此很多房屋都存在白蚁问题。在卖房时出具白蚁检测报告时，这个问题会被凸显出来，因此通常需要请专业的白蚁公司来处理。

一般来说，报告中会推荐两种处理白蚁的方法：一种是熏蒸，另一种是局部处理（Local Treatment）。局部处理的意思是只处理有可见证据的部分，比如发现墙角有可见证据，就只处理墙角。而熏蒸则比较全面（Structure Treatment）：通常住户需要暂时搬出至少两个晚上。白蚁公司会将房屋进行覆盖，在内部喷洒化学药剂。美剧《绝命毒师》中的两位主角就利用被覆盖的房屋作为掩护，在其中制毒。

如果决定使用熏蒸这种方式，白蚁公司通常会提供三年的保修，保证白蚁不会再出现；而如果使用局部处理，白蚁公司仅提供一年的保修。请详阅合约，并与您的白蚁公司确认。

Perimeter Treatment

一般来说，加州的白蚁（Termite）有两种，一种是干木白蚁（Drywood Termite），另一种是地下白蚁（Subterranean Termite）。前面提到，处理干木白蚁需要使用熏蒸（Fumigation），那么处理地下白蚁则使用周界处理（Perimeter Treatment）。具体是如何进行的呢？通常是将化学物质注入房屋底下，由沾染化学物质的白蚁将其带入白蚁巢穴，杀死巢穴内所有白蚁。

如果决定使用 Perimeter Treatment，白蚁公司通常会提供三年的保修，保证白蚁不会再出现；而如果使用局部处理，白蚁公司仅提供一年的保修。请详阅合约，并与您的白蚁公司确认。

（Photo via J. Maughn, CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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想卖房子，先别做太多装修！

我们遇到一些这样的案例：甲想要卖房子，于是找了房地产经纪人去看看他家。甲带着经纪人在家里东转西转，说他为了卖房，把这边打掉、那边重新粉刷、改变格局、家里配色、风格，然后细数每一个装修，他花了多少钱，所以呢，这些成本理当加到房屋的卖价 Asking Price上。而经纪人看完后，只能重重叹一口气。

为什么叹气？许多时候，这位屋主的品味是特别的。所谓特别，就是偏离了旧金山湾区大众买家的喜好，或者偏离该房屋主要客群的喜好。偏离喜好一点问题都没有，毕竟千里马需要伯乐 — 你的房子，总有一天会找到知音。品味独特没有错。很多时候，我们也被惊艳。

但是，请想一想你的目标。如果你跟我说，你的目标是在正常时间内，把房子高价卖出。那就大有问题了。用我们学生时代学习的常态分布图解释比较清楚：

上图横轴是品味的独特性，越往横轴的两端，品味就越独特，越往横轴的中间，品味就越接近普罗大众；纵轴则是喜好该品味的人数。可以想见，品味越接近大众，喜好的人数就越多，也就是我们说的「香草口味」 — Everybody likes vanilla!。

回到我们的目标：在正常时间内，把房子高价卖出。那么我们的想法，是把房屋的样式、装潢与状态，调整到大部分的人喜欢的品味。如此一来，才有足量的买家，竞相出价。

说到这里，上面的案例，问题就出在屋主行动太快了 — 快到尚未理解大众的喜好，就装修完毕。这时候就陷入两难：要重新装潢，以符合大众的喜好，还是，毕竟已经花了一笔钱，就硬着头皮卖卖看？

怎么避免这样的困境，关键在于谋定后动，打算装修来卖房前，先咨询房地产经纪人。

（Photo via Matt Grant, CC License）作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。

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MLS是什么？

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在台湾、大陆、香港等地，每一家房屋仲介公司所拥有的房源，仅仅只是市场上所有房源的一小部分。因此，当消费者想要买房子时，必须走访不同的售屋网站和房屋仲介公司，如此才能大略拼凑出该地区待售房屋的全貌。这对想要买房的人，无疑是一大痛点 — 你必须要让每一家房仲公司取得你的联络方式，不定时帮你更新资讯；你的电子邮箱里也会塞满来自不同房仲公司的信件。

会产生这样的售屋模式，关键是没有统一的房源系统。

在美国，采用的就是这样的统一房源系统：当一家地产经纪公司和屋主达成协议，开始销售房屋时，地产经纪公司就会把该房屋的讯息登录到该系统，也就是我们常称的MLS（Multiple Listing Service）。如此一来，只要查询该系统，就可以知道该地区的房屋市场概况，相当方便。

注：每一个地区，都会由不同的公司建立该地区的MLS系统。以旧金山湾区（San Francisco Bay Area）来说，掌管旧金山市区（City Of San Francisco）是一家公司；掌管东湾East Bay（主要为Alameda County）是另一家公司；掌管南湾和半岛（South Bay & Peninsula，主要为圣塔克拉拉郡Santa Clara County和圣马刁郡San Mateo County）又是另外一家公司。不过各个公司之间有协议，使得房地产经纪人可以自由在这些系统间转换，查询整个旧金山湾区的所有房源。

（图片来自Google Map 后制）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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2017年以来Sunnyvale 94089邮区各种房型的价格概况

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Sunnyvale的两个邮区，94089和94085，是该城市中房价相对较低的地区，可能是首次购房者比较容易入手的区域。

以下总结了自2017年以来，94089邮区各种房型的成交情况。虽然不能完全作为预算指南，但可以有个大致了解。

独栋房 Single Family Home

（图片来自MLS）

今年以来，尚无2 房 SFH（独栋房）的成交数据；而3房的 SFH（独栋房）有17笔成交，中位价在95万美元；4房 的成交仅有 2笔，成交价分别是 $953,500 美元 和 $1,200,000 美元。

联排房 Townhouse 和 公寓 Condo

• 2房共有11笔成交，其中Townhouse 9笔，中位价在113万美元；Condo 2笔，分别是2B 1.5B的 $685,000美元和2B 2B的 $775,000美元。

• 3房共14笔成交，其中 Townhouse 13笔，中位价在 127万美元；Condo 仅有1笔，是3B 2.5B的 $875,000美元。

• 4房以上没有任何成交案件。

分析

大家可以看到，相同房型，Townhouse 的价格竟然超过独栋房，这与一般认知不太一样。如果比照买家年龄结构，就显示出一个市场趋势（其实和我带看客户的情况一致）：Townhouse 比较受年轻一代的欢迎 — 我们这一代的想法确实和上一代不太一样：我们喜欢新房，我们不太想花心力在后院 — 上班都累了谁还有闲情逸致下班后照顾花花草草呢，我们也很乐意有人（HOA）可以照料房子的外部。这并不是说SFH（独栋房）就从此失势，价值是绝对存在的，只是在这一区域，有财力的年轻人都在争夺 Townhouse。

（Photo via Google Map）

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我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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Copy of Present Offer时，购屋者最好不要在场

(Photo via Victor Gregory, CC License)

这是我2016年在Facebook上撰写的案例，按照往例，我放到网站上来，以利分类阅读。

“今天在Palo Alto办公室听前辈John讲了一个故事。

故事是这样的：数年前，John代表一个印度买家，准备竞标一栋要价2.5百万美元的位于Cupertino的别墅。这位买家说：”我可以出到2.4百万，但是你先跟卖方报2百万就好。” — 也就是直接砍价20%！John心知这样做的话，在提报Offer的现场会发生什么事情，于是建议这位买家不要出席。

可能是出于好奇，或心想这是一生一次的机会，他坚持一定要在现场。

好吧，那就来吧。于是当天，双方人马列席于长桌的两边（非常不好的开始），一开始寒暄客套免不了，终于到了报价的时刻。

John: 「我们愿意出2百万买这幢房子…」

全场一阵静默，对方的经纪人傻住。只见日本人屋主双手拍桌，倏地站起，用浓厚的日本口音对买家大吼：「Are — You — Serious?」

买家被吓得身体后倾，两只眼睛大睁，然后站起来，无神地离开会议室。John只好出去找他，找到后问：”你还要回去吗？”

他心有余悸地说：「我再也不要回去了…」






”

实务上，屋主对房子总有一定的感情（有时候还会突然决定不卖）。比如孩子在这里出生长大，有多少故事发生在这个屋檐下。这时候，如果生硬的报价不合他意，通常会招来强烈的情绪反弹，这样的情绪对于买方来说，当然也无法冷静以对。而无论买方有什么样的反应，总是会让后续的谈判更加艰难。因此一般情况下，我们会建议买方不要在场。我的Mentor讲话就直接地多，如果你想要在场，她会冷冷地对你说："You're gonna lose" — 姜是老的辣：P

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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2017年以后，Mountain View的房地产市场概况

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比Cupertino房地产更炽热的城市，叫做Mountain View，也就是Google所在的城市。

同样，我们使用 Months of Inventory、Days To Sell（Median）和 Sale Price（Median）这三个指标，来检测Mountain View的住宅交易情况。关于这三种指标的解释，可以参考我的上一篇文章：2017年以后 Cupertino 的房市概况。

如下图所示，Mountain View 房市的 Months of Inventory，在这波地产繁荣中，经常在1 个月以下，近两年最引人注目的是九月和一月的 Months of Inventory 都会急剧攀升（买家因此有优势吗？即便可以复制过去情况，也未必见得 — 待会儿看到 Days To Sell 就会明白）。回到今年情况，一月和二月 Months of Inventory 的数据分别为 1.8 和 1.2，三到六月目前则是 0.5、0.6、0.6、0.7！

（图片来自MLS）

再来看到 Days To Sell（Median），今年以后各月份的数据是12、9、9、9、8、8 — 也就是一个礼拜多一点就会卖掉。事实上，从2012年三月开始，无论是什么月份，Mountain View的Days To Sell的中位数就没有高过13天。

（图片来自MLS）

最后是Sale Price（Median），最新数据已经突破一百六十万美金，5年多来涨了150%以上。

（图片来自MLS）

Mountain View的情况，部分原因来自大公司例如Google、Facebook的人力需求。这也是我为什么常问在这两间公司的朋友，他们是不是还在极积招人的缘故。

（Photo via suminb, CC License）

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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2016 年中英国脱欧对湾区房地产造成的影响

这是我 2016年在脸书上分享的案例，如今放到网站上来，以利大家搜寻和做知识检索

“国际情势对地方房地产市场的冲击，有时令人意想不到：我们作梦也没想到英国脱欧的决定，让湾区经纪人们忙成一片，只能事后惊叹…

两周前，英国公投决定脱欧，情势动荡下，资金一如往常流入货币大国的债券市场，于是美国十年期债券价格上涨、殖利率下跌。接着，与债券殖利率高度相关的贷款利率也只能下跌，一直跌到三十年期贷款利率只有3.5%。3.5%！这在美国是多低的利率！于是银行纷纷开始联络有房贷的屋主，屋主们也乐得重新贷款 (Refinance)，而由于重新贷款这个程序，需要估价师 (Appraiser) 核定房屋价值，银行方能决定借多少钱。于是，整个市场就弥漫在「人人有生意」的氛围之下。

结果就是湾区估价师供不应求，最头痛的是一般买家和所属经纪人：如果没能在期限内完成估价并贷款，影响到过户时程，最严重需要按违约天数赔偿订金。于是经纪人只能各显神通、软硬兼施，到处欠人情债，只求约到一个估价师。

同样的情况还在上演，也不知道什么时候会结束。从英国脱欧、美国债券殖利率和贷款利率下跌、大家重新贷款、到地方的估价师短缺，连环效应事前完全无法想象，或许能作为总体经济的教材吧。。
”

后记：一整件事的前半段，是由我长年所受的总体经济分析训练推衍而来；而后半段，从利率到下跌到湾区估价师匮乏，则是经纪人多半有感的部分。有时候，我真的感激大学时代习得的经济知识，当时教我总体经济的经济系教授，叫做吴聪敏，是他帮我奠定宏观分析的基础，吴老师应该还在台大任教，祝福他。

（Photo via ROBERTO GUERRINI, CC License）作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，有任何需要，联系我。

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2017年以降 Cupertino 的房市概况

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我们从三个指标着手，分析2017年初以来 Cupertino 的居住房市概况（因此仅讨论Single Family Home、Town House和Condo）。首先第一个是Months of Inventory，它的概念是，市场需要多久才能消耗完目前的存货，这里的存货指的是房屋。也就是说，现有市场上的房屋量，需要多久才会被买完。

如下图所示，Cupertino 今年年初的 Months of Inventory 大约在 1 至 2 个月，时序进入火热三月后，Months of Inventory 低于 1 个月，目前（2017年六月）已经达到 0.5个月。0.5个月是什么概念呢？这个情况，就是如果没有All Cash或者迅速完成贷款程序，是没有竞争力的。同时我们也可以看到，在这一波2012年以降的房地产繁荣中，Cupertino 的 Months of Inventory 只有在2014年六月及2014年末，有过0.5这样的数据。六月的数据还没更新完，我们看看会不会破纪录。

（图片来自MLS）

顺带一提，依据全国房地产经纪人协会的定义，Months of Inventory在六个月以下就是卖方市场，买方基本没有讨价还价的余地，Cupertino这样的情况要杀价，几乎不可能。

第二个指标的数据是Days To Sell，我们取中位数（Median）。Days To Sell, Median这个数据和 Months of Inventory 很像，只不过是以所有成交的房屋，取其中位数。让我们可以大略知道一栋房屋多久会卖掉。如下图，基本上Cupertino 过去五年的数据都维持在10天以下，今年更进一步，压到8天，也就是一个礼拜左右。

（图片来自MLS）

好的，我们知道，Cupertino的房屋很快就卖掉，房市火热。但是，为了保持论述的完整性，我们来看看是否有降价出售的情况，还是房价正在攀高。因此，第三个指标是Sale Price, Median。请看下图，与前一个月相比，六月的售价较低，但是六月还有一些数据尚未出来，所以切莫心慌。基本上，房价还是保持高档水平。

（图片来自MLS）

我们认为，目前Cupertino的房地产还是很热，时序进入暑假，我们看看会不会有什么变化。

（照片来自Google免授权图像，CC License）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
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4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
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3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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